オーナーチェンジ物件について徹底解説！家賃や値引き交渉の実態は

はじめに

老後の生活が不安で、不動産投資に興味がある方や、すでに投資をされている方は、「オーナーチェンジ物件」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんね。そこで今回は、「オーナーチェンジ物件」のメリットやデメリットなどを徹底解説していきたいと思います。

不動産投資物件の探し方・見分け方に関しては、こちらの記事を参考にしてみてください。事故物件や空室リスクに関して解説しています。

関連記事＞＞不動産物件の探し方・見分け方！

オーナーチェンジ物件とは？

通常の不動産投資を行う場合であれば、新築の投資用不動産を購入もしくは建設完了後に入居者の募集を行います。つまり、最初は空室からスタートするものです。これに対してオーナーチェンジ物件とは、中古のアパートやマンション、戸建てを購入することです。このような物件では、入居者がいない場合もありますが、通常、入居者がすでに住んでいるケースが多いです。特にアパートやマンションなどの集合住宅の場合であれば、一室でも入居者がいる場合には、オーナーチェンジ物件と呼ぶことが出来ます。

そして、アパートやマンション投資のような一棟物の投資とは違い、ワンルームマンション投資や、中古の戸建投資のような「一室」や「一戸」の投資であったとしても、購入する物件に入居者がいる場合には、立派なオーナーチェンジ物件と言えるのです。このようなオーナーチェンジ物件を購入することも不動産投資にあたります。その為、購入するときには通常の住宅ローンの利用は出来ず、投資用の審査を銀行などから受ける必要があります。ただし、既に入居者がいる場合は、運用状況がわかりやすいため、過去の入居状況や家賃など審査が通りやすくなる場合があります。数値で融資を判断してもらうためにも、過去の情報は前オーナーからできる限り集めるようにしましょう。

中古マンションに投資に関してはこちらの記事を参考にしてみてください。メリット・デメリットに関して解説しています。

関連記事＞＞中古マンション投資のメリット・デメリットについて徹底解説！

戸建てのオーナーチェンジ物件は儲かる？

オーナーチェンジ物件のメリットはいくつかあります。まずは、前任のオーナーから物件をそのまま引き継ぐことになるため、入居者の募集を基本的にしなくて良いという点です。空室がある場合にはその作業を行う必要がありますが、オーナーになった後すぐに、入居者がいる分の家賃収入を得ることが出来ます。新築の場合は、入居者の募集を行うため、その分リスクがありますが、最近は新築の不動産投資用の物件でも、入居者の募集を不動産投資会社が手伝ってくれるケースがあります。

一方で、入居者がいた場合でも購入してから、数週間で入居者が退去してしまう可能性もあります。オーナーチェンジ物件であれば、入居者がいるから安心だと思わないようにすることも大切です。また、どういった物件であれば、入居者が長く住み続けるのかを考えるのもよいでしょう。単身のマンションがよいのか、学生がたくさん住んでいるマンションがいいのかなど、多くの選択肢の中から選んでみるのがよいでしょう。

アパートやマンションだけではなく、戸建の物件であっても同じことが言えます。戸建のメリットはアパートやマンションよりも、入居者が比較的長期間にわたって住んでくれることです。その為、オーナーチェンジ後も安定した家賃を得られる可能性があります。それとは逆にデメリットととして戸建の場合は、アパートやマンションの１棟買いとは異なり、一戸だけの賃貸になるので、引き継いだ入居者が退去した場合には、次の入居者が入るまで家賃収入が一定期間なくなってしまう点があります。その為、銀行等の借入金を利用して購入する際には、返済に窮してしまう事も考えられる為、注意が必要です。リスクの洗い出しについては、税理士や公認会計士などの専門家にしっかりと相談したり、関連の書籍やインターネットの情報を集める必要があります。また、信頼できる不動産屋がいるか？なども検討材料の一つになります。

戸建て投資に関してはこちらの記事も参考にしてみてください。アパートやマンション投資とは異なる投資方法について解説しています。

関連記事＞＞戸建て投資について徹底解説！どんな投資方法？

オーナーチェンジ物件の内覧はどうするの？

オーナーチェンジ物件の場合には、基本的に直接部屋の中を見ることは出来ません。アパートやマンションの一棟買いの場合であれば、入居者のいない空き部屋の中は確認することが出来ます。しかし、入居者がいる部屋の内部を確認したい場合には、入居者の許可を得て見せてもらうより方法はありません。オーナーチェンジ物件の場合には、このように入居者のいる室内に基本的には立ち入ることが難しく、室内の瑕疵（かし）などを見落としたまま購入することも考えられます。

そのようなことを防止するためには、購入する際に物件の修繕履歴などを調べておくようにします。特に壁やクロスの張替え時期や、外壁の塗装の時期、他にも年数が経過した物件であればキッチンやトイレ、バスルームなどの交換がきちんとされているか、配水管の交換がされているかなど、前のオーナーの記録が残っていれば、室内の様子がおのずと理解できるようになっていきます。前のオーナーの記録があるかどうかも投資判断の材料にするのがよいでしょう。管理がきちんとされているかにもなりますし、銀行の融資も資料がある方が安心材料の一つになるでしょう。

管理費や修繕費に関してはこちらの記事も参考にしてみてください。収益物件について解説しています。。

関連記事＞＞収益物件について徹底解説！何に注意すればいいの？

オーナーチェンジで家賃はどうなる？追い出しは可能？

家賃は、前のオーナー時代と同額の家賃を引き継ぐことになります。ただし、家賃が新築の時から変わっていない場合には、年数が経過している分下げる必要も出てきます。他にも周辺の同様の物件と比べてみて、家賃が高く設定されている場合にも、状況によって下げる必要が出てきます。そして、空室を埋めるために入居者を募集する際にも、周辺の物件と家賃設定に乖離がないように設定した方が良いでしょう。

逆にオーナーチェンジ後、家賃を上げる事も可能です。それは建物の大規模修繕を施して、建物の価値を上げた場合です。しかし、家賃を上げるとそれに異を唱える入居者も出てきます。なかには家賃の支払いを拒否する人も出るかもしれませんが、基本的に入居者は法律で手厚く守られている為、正当な理由がない限り追い出すことは出来ません。このようなトラブルが起きないよう、家賃を上げる場合には入居者に説明する必要が出てきます。または、入居者が退去したタイミングで、賃金の変更を行う方が、トラブルは少なくなるでしょう。

オーナーチェンジ物件の値引き交渉はできる？

オーナーチェンジ物件を購入する際に、値引き交渉をして購入することも出来ます。それをすることによって、その物件の利回りを上げることが出来るのです。値引きをする場合には、比較的年数の経過した物件のほうが有利になります。なぜならば、築年数の経った物件は経年劣化しており修繕が必要になるからです。

もしも修繕をあまり施していないような物件であれば、修繕費用名目で前のオーナーと値引き交渉に臨むことが出来ます。例えば、階段の補修がされていないので、補修費用分を値引きするなどの交渉です。購入する際に物件の様々な個所の傷み具合などをよくリサーチすれば、前のオーナーとの値引き交渉も上手にいくかもしれません。ただしあまり強引な交渉だと決裂することもあるので、注意しましょう。

まとめ

今回は、「オーナーチェンジ物件について徹底解説」というテーマで、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットや、戸建てのオーナーチェンジ物件、内覧の方法、家賃の設定の仕方や値引き交渉について説明しました。

オーナーチェンジ物件について購入を検討されている方は、ぜひこちらの記事をブックマークしていただけますと幸いです。不動産投資を考えている方は、ぜひ専門家の意見を聞くなど、長期のプランを立てて、投資に取り組みましょう！

昨今ニーズが高まっているワンルームの不動産投資に関してはこちらの記事を参考にしてみてください。。

関連記事＞＞ワンルームの不動産投資を徹底解説！