不動産投資に興味がある方や、購入をすでに検討されている方は、会社を設立してマンションを経営するメリットやデメリットについて興味がある方が多いかもしれませんね。そこで今回は、「会社を設立してマンション経営する理由について徹底解説！」について徹底解説したいと思います。
会社を設立してマンション経営する際のメリット・デメリット
マンションやアパートなどを経営しているオーナーは大きく分けて2種類います。一つ目は個人で経営している方です。このような人の特徴は所有する物件が少なく、目の届く地元で不動産を保有しているオーナーが多いです。街の大家さんはこのケースが多くみられます。
個人で経営するメリットは、所得税の計算となるため、売り上げが少額の場合は個人経営の方が良いようです。また、会計項目も法人と比較して少ないため、人的な負担が少ない点もあげられます。
二つ目は法人として経営する場合です。法人として経営する場合の特徴は、複数の物件を所有しているケースが多いです。このような場合には個人としてではなく、法人としてマンション経営をしたほうが、メリットがあるようです。個人の運営が良いか、法人で経営した方が良いのかは売り上げによってかわってきます。
マンション経営をする上で、法人化するメリットは、人件費など支出を経費化しやすいことも理由の一つに挙げられます。
一方で、デメリットとしては、会社の設立時に設立費用が掛かることなどがあります。他にも個人で経営するよりも、帳簿付けなどが煩雑になるために、帳簿を個人で管理するのが大変になり、税理士費用が掛かることも考えられます。
マンション経営に必要な経費の種類は？
経営するマンションの家賃のすべてが手残りになるわけではありません。マンションに限らず不動産経営の場合、コストが掛かります。例えばマンションの管理を自主管理ではなく、管理会社に任せる場合の「管理費」が掛かります。大体、家賃収入の5パーセントほどが相場になっています。管理会社も様々あり、金額を抑えればいいというわけではありません。実際にどういった実務をおこなってくれるのか複数の会社で比較検討するのがよいでしょう。管理会社によっては満室保証が用意されている場合もありますが、サービス内容はよく読み、トラブルに発展しないようにあらかじめ準備しておくことが大切です。
他にも大規模修繕に掛かる「修繕費」に加え、火災や地震、風災などにそなえて支払う「保険料」や、金融機関からの借入金がある場合には、借りたお金の「利息」が経費に当たります。補償の範囲が各保険会社によってことなりますので、不動産投資会社にヒアリングをしてみたり、インターネットや書籍で調べる必要ができてきます。
このようにマンション経営には様々な経費が発生します。税理士や不動産投資会社の担当の方にあらかじめ相談し、どのようなケースが考えられるのかをヒアリングするのが良いでしょう。固定資産税や都市計画税、他にも所得税や住民税の支払いもあるので、これらのすべてを差し引くと家賃収入のうちの6割から7割くらいが手残りになります。マンションを購入した後、どういった費用が全体えでかかるのか、手元に残るのがどれくらいの金額になるのかは、税金などかかる費用も考慮し、あらかじめ計算する必要があります。
マンション経営の収入はどのくらい？
規模や所有する棟数により収入は変化します。例えば、マンションを区分所有している場合には、購入するマンションの金額にもよりますが、月に数万円から十万円台の家賃収入になることが多いです。しかし、1棟物のマンションを所有している場合には、規模にもよりますが月の収入が百万円台になることも少なくありません。
マンション経営の収入について算出するときには、立地を考慮にいれるのが良いでしょう。立地によって売り上げが左右されることが多く、同じ規模のマンションでも立地の良いマンションであれば空室が抑えられるために、安定した収入を得ることが出来るようになります。
マンション経営で収入を安定させるためには、立地の良いマンションを選ぶことが重要と覚えておきましょう。長期で投資を考えるためにも、将来その場所の環境が、どのように変化するかを見極めることが大切になります。特に、日本の人口が今後減少することが想定されていることや、ライフスタイルの変化なども考えておく必要があるでしょう。
マンション経営の初期費用はどのくらい？抑えるコツは？
経営を始める場合に掛かる初期費用は、その規模によって大きく変わります。例えば1棟物のマンション経営を始めるのであれば、マンションの購入資金のうちの2割から3割の頭金が必要になるケースが多いです。残りの部分は金融機関からの借入金を利用することになります。その他にも不動産取得税や印紙税、登録免許税やその他の保険料などを支払うがでてきます。それらの諸費用はマンションの規模によって異なりますが、物件価格の7パーセント前後と言われます。
このような初期費用を抑える方法があります。ただし正しい方法で抑えなければ、逆にコストが上昇したりすることもあり、そうなると利回りが自ずと減少してしまいます。初期費用を抑える方法としては安い物件を購入したり、利率の低い金融機関を見つけてローンを組むことで対応できます。しかし、マンションの火災保険料など補償内容をよく考えずに金額面のみで判断してしまうと、金額面ではない不動産の保有リスクが上昇するので、コストとサービス内容を判断しながら、投資判断をしましょう。
また、借入の金額について銀行と交渉するためにも、細やかな売り上げ予測を立て、根拠を示す必要があります。売り上げの予想については、不動産投資会社や税理士に相談し、年別の売り上げ予想を立ててみましょう。
まとめ
今回は、「会社を設立してマンション経営する理由について徹底解説！」というテーマで、必要な経費、収入や初期費用などについて説明しました。
不動産投資を検討されている方は、ぜひこちらの記事をブックマークしていただけますと幸いです。
