中古マンション投資のメリット・デメリットについて徹底解説！

マンション投資を考えている人の中で、中古にすべきか新築にすべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

今回は新築マンションと比較しながら、中古マンション投資のメリットや成功のコツについて解説していきます。

始める前に確認！中古マンション投資のメリット

新築マンションに比べて価格が安い中古マンションは、初心者でも手軽に投資を始められるのが特徴です。また、一括払いだけではなく、ローンを組んで手に入れることも可能です。

元手にあまり余裕がない場合でも、投資を始められるのは大きなメリットでしょう。購入価格が低く抑えられるために、新築物件に比べて利回りが高くなる傾向にあるのも魅力です。

中古マンションは、購入する前に現物を直に確認することができます。自分の目で、マンションの管理状態を把握できるのは、投資を行う上で大事な要素になります。管理が行き届いているマンションは、将来の資産価値にプラスの影響を与えるメリットがあります。

また、中古マンションでは、すでに入居者が生活している場合があります。購入後すぐに家賃収入を得られるのは、とても魅力的なことです。また、ローンも組みやすいと言えるでしょう。

始める前に確認！中古マンション投資のデメリット

築年数が古いほど、修繕の規模や費用が大きくなる可能性が高まります。あらゆる場所で、経年劣化による傷みが酷くなってきます。そのため、マンションの購入費用とは別に、まとまった修繕費を見込んでおく必要があります。

マンションの場合修繕積立金というものがあり、10年に1度ほどの大規模な修繕にかかる費用を月々ためておくのですが、仮に積立金で足りない場合は、追加で支払いをする必要があります。

購入前に劣化具合や修繕箇所をよく確認しておく必要があるでしょう。また、設備の古さやセキュリティ面の不安で、新築物件よりも入居率が低くなる傾向にあります。

空き室の問題は、家賃収入に大きく影響するので、リフォーム工事を行うなど、マンション運営の努力が重要になってきます。

また古いマンションは、新耐震基準を満たしていない可能性があります。日本は地震が頻繁に起こる国です。常に、大地震が襲ってきた場合のリスクを想定しておきましょう。

さらに、新築物件と比べて建物自体の寿命が短い、というデメリットがあります。築年数によっては、老朽化によるマンションの取り壊しが現実的になるので注意が必要です。

中古マンション投資は立地と利便性に注目！

マンションなどの建物は、一般的に立地条件が良い場所から建設されていきます。人気が高い駅近く付近には、新しいマンションを建設する土地があまり残っていません。その点、中古マンションは、新築物件よりも良い場所に建てられていることが多いでしょう。

借り手の心情として、立地条件の良し悪しは大きなポイントになります。中古物件であっても、交通の利便性が高い場所であれば、資産価値は高くなります。毎日の通勤や通学にかかる時間が短いほど、立地条件が良いと言えるでしょう。

また、病院やスーパーなどの施設が近くにある物件も好条件の一つです。日常生活を送るうえでの利便性は、非常に大切な要素になるのです。

緑が多い、治安が良い、などの環境条件が優れていることも有利に働くでしょう。さらに、再開発などで街の発展に大きく期待できるようであれば、マンションの資産価値が高まる可能性があります。

中古マンションに投資するなら、読んでおくべき成功のコツ

投資をする際には、マンションの現状を事前に確認しておくことが大切です。毎月安定した家賃収入を得るためには、入居率が高い物件を選ぶことが成功の秘訣になります。そのためには、先ほど強調した通り、立地条件と利便性に優れていることが求められます。

具体的に言えば、最寄り駅から徒歩で10分以内、通学や通勤に使う路線がターミナル駅に連結していることなどは、優れた立地条件と言えるでしょう。

また日常生活の利便性が高いというのは、公園や病院、ドラッグストアなどの施設が隣接されているかがポイントといえます。

さらに、入居後3か月程度の家賃無料化（フリーレント）もしくは割引などのサービスを行うと、一時的に収入は落ち込むことになりますが、入居率の向上に繋がるでしょう。

また、高い入居率を維持している不動産会社に管理を依頼することも有効な方法です。管理費はかかりますが、家賃収入に直結する効果が期待できるでしょう。

失敗例から学ぶ。中古マンション投資

立地条件にも利便性にも優れた中古物件を手に入れたにもかかわらず、投資に失敗することがあります。築30年以上のマンションになると、あらゆるところで老朽化が進んでいることが予想されます。

物件購入後に、腐食した給水管の破裂が原因で水漏れを起こすケースがあります。給水管の修理は勿論のこと、天井や床などの修繕に加えて、入居者の家財道具の賠償など大きな出費に繋がってしまった、という失敗例です。

これは、事前に修繕費に関する重要事項の確認をしておけば防げた可能性があります。中古物件を購入する際には、過去の修繕履歴や今後の修繕計画、さらには修繕積立金の状況などを確認しておくことが大切です。

マンション投資は、短期的なものではなく長期的に運用していかなくてはなりません。そのため、収支計画も長いスパンで考える必要があります。購入する前には、修繕費を含めたマンションのランニングコスト対策を入念にしておくことが、中古マンション投資には必要不可欠なのです。

中古マンションの利回り

一般的に中古マンションの利回り相場は3〜7％と言われており、新築マンションの利回り相場の2~5％より高いです。これは新築マンションと比べて購入価格が低いため、その分利回りは大きくなるからです。

特に築年数が浅い中古マンションだと、中には1000万円も新築と比べて安く購入できるのに、家賃も高く設定できるためにより高い利回りを期待できます。では、高い利回りだから中古マンションの方がお得かというとそういうわけではありません。

購入金額がそもそも小さいため、利回りが高くてもその利益としては少なくなる可能性があるのです。初期費用が大きく利回りが低い新築マンションか、初期費用が小さく利回りが高い中古マンションか、どちらを選ぶかは個人のスタイル次第ということになります。事前に利回りのシミュレーションをしておくのがおすすめです。

東京の中古マンション投資

東京の中古マンション投資は人気の不動産投資となっています。その一番大きな理由として、経済の中心、首都である東京には「人」が集まるということが挙げられます。人口密度が高く、マンションの開発もいまだに進んでいます。

これは中古マンションが増え続けているということでもあります。また、人気エリアが複数存在するため、ワンルーム投資を様々なエリアの物件にすることによってリスクを分散させることもできます。

物件の価値は年数とともに下がっていきますが、土地の価値は変動はあれど変わりにくいと言えます。そのため、23区の中でも人気のエリアでの不動産投資が特におすすめです。

まとめ

中古マンション投資は新築マンション投資よりも始めやすいですが、物件購入の前にきちんと利回りや初期費用についてシミュレーションすることが成功のコツと言えるでしょう。