最近、為替市場で円安が再加速しており、大きな話題となっています。円安は不動産投資市場にも様々な影響を及ぼすため、安定した収益を追求するために為替市場の動向を注視することは重要です。今回は、円安が不動産投資に与える影響について解説していきます。
＜近年の為替市場は円安傾向＞
円安とは、外国通貨に対して日本円の価値が下落し、為替市場において円相場が下がる状態のことを指します。
この円安・円高などの為替相場の変動は様々な要因によって起こりますが、円安の状況は、日本円を持っている人にとっては不利益となり、外国通貨を持つ人にとっては有利に働きます。
近年の為替市場では、2020年3月には1ドル＝101円23銭だった米ドル/円のレートが、2021年から円安傾向になり、2022年と2023年には1ドル＝150円台前半をつける場面もありました。
150円台は1990年8月以来のレートであり、日本政府・日本銀行が24年ぶりに円買いドル売りの為替介入に踏み切ったことも大きな話題となりました。
今回は、日米の金利差の広がりにより、低金利の円を売り高金利のドルを買う動きが加速している影響という見方が強くなっていますが、このように、日本経済はいま歴史的な円安局面にあると言われています。
＜不動産投資と為替の関係性＞
不動産投資は、不動産を購入して運用し、家賃収入や物件価値の上昇による売却益を得ることを目的とした投資手法です。
不動産市場は、国・地域の経済状況の影響を受けやすい特徴がありますが、円安がそれに与える影響も多岐にわたります。
以下ではその主な影響について解説していきます。
・海外投資家による不動産購入が進む
円安の状況下では、外国通貨で日本の不動産を購入すると割安であることから、海外投資家の日本の不動産への需要が高まり、市場への参入が活発になります。
また、これにより日本の不動産市場への資金流入が増え、不動産価格が上昇する可能性があります。
一方で、東京などの都市部では、不動産価格が上昇しすぎると、一般的な収入の日本国民が居住用の不動産を購入し難い状況に繋がったり、バブルの懸念が浮上することもあります。
・建材費や人件費が高騰する
日本国内の多くの物件は海外から輸入した建材を使用しているため、円安になると輸入時の費用が増え、建築コストが増加します。
また、国内の物価高騰により、企業側が人件費を上げざるを得ない状況になると、その上昇分が物件価格や修繕費に転嫁されることも考えられます。
ウクライナショックによる木材価格（建築費および住宅価格）の高騰は記憶に新しいですが、円安も不動産価格を上昇させる要因の一つとなり得ます。
・輸出増により経済活動が活発化する
円安は、円建ての受取額が増加する輸出業においては、プラス要因となります。
輸出量の多い企業は、円安時に安く売れる海外市場での競争力を高め、収益を増加させることができます。
また、これにより、企業が設備投資や雇用を拡大させることで経済が活性化し、不動産の需要も増加する可能性があります。
・不動産ローンの金利が上昇する
急激な円安により物価が高騰しインフレ状態になると、これを抑制するために日本銀行が政策金利の引き上げを決定する可能性があります。
これにより、不動産ローン（住宅ローン・不動産投資ローン）の金利も上昇し、投資家のローン返済負担は大きくなると考えられるため、不動産投資家は金利の動向を注視する必要があります。
＜地域ごとの不動産市場の変動に注意＞
円安が海外からの投資を引き寄せる一方、一部地域では需給が過剰となることがあります。
不動産市場の状況は地域によって異なるため、投資家は地域ごとの動向を見極める必要があります。
最近では、北海道札幌市中心部の地価の急激な上昇が話題になりました。
投資家は、特定の地域での需給バランスの変化や不動産価格変動に対処するために、市場データや地域の経済状況を注視することも重要です。
＜円安時の不動産投資のポイントは？＞
以下では、円安時の不動産投資のポイントを挙げていきます。
・為替市場を注視する
海外からの投資は潜在的なリターンが期待できる一方、為替変動リスクを伴います。
日本の金利政策の変更や政府高官による為替への口先介入、日本銀行による実質的な為替介入などにより、円高への巻き戻しが生じる可能性もあります。
このまま円安が継続する場合と、円高方向に回帰する場合の両面を考えながら不動産投資の資金計画を練ることで、為替変動リスクを軽減することができます。
・地域の市場性を分析する
不動産の価値や収益性は地域の特性に大きく影響を受けるため、投資家はどの地域が最適かを検討する必要があります。
特に、円安の影響で海外投資家が日本の不動産市場に参入した場合、都市部や観光地などの海外からの需要が高い地域は、一気に注目度が上がると考えられます。
市場のニーズやトレンドに敏感な海外投資家の動向に着目し、海外の資金がどこの地域に流入しているかを見極めることは重要なポイントです。
・長期目線で投資をする
円安による特定地域の短期的な不動産価格の変動を狙う投資は、大きなリターンをもたらす可能性がある一方で、高値掴み（たかねつかみ）になり大きな損失となる可能性が高く、ハイリスクな投資と言えます。
そのため、円安時には安定的にインカムゲインを狙う長期的な投資目標を持ち、それに合った地域の不動産を適正な価格で購入することが成功のポイントとなります。
一定期間物件を保有して継続的に家賃収入を得る戦略であれば、円安による価格変動リスクを抑えられる可能性があります。
また、基本的に家賃は物価に連動するため、インフレによる賃料収入の増加が期待できるなど、円安の状況がメリットになる場合もあります。
＜投資の視野を広げる＞
為替相場が安定していない時に、高額な資産を一つの投資手法に頼って運用することはリスクを伴います。
この場合、例えば、1万円程度という少額から投資が可能で、運用期間が比較的短い不動産クラウドファンディングを併用することで、リスクを分散することができます。
不動産クラウドファンディングで不動産投資の基本を学び、そこから現物不動産投資へ進出することもできます。
これに限らず、今は不動産投資の手法も多様化しているため、新しい手法に目を向け、実践してみるのも良いでしょう。
今回は、円安が不動産投資に与える影響について解説してきました。前述の通りその影響は様々で、円安時に不動産投資を行うことにはデメリットだけでなくメリットもあります。投資家は、為替や金利、不動産市況を注意深く分析し、ハイリスクで投機的な取引にならないよう適切な投資戦略を考える必要があります。
