収益物件について徹底解説！何に注意すればいいの？

不動産投資で収益物件を持つことにより、本業とは別の収入を得ることができます。今回は、そんな収益物件について解説していきます。

＜収益物件とは？＞

収益物件とは、自分で住むために購入するわけではなく、その購入した物件を他人に貸して、家賃収入を得ることが目的の物件のことです。主に賃貸するアパートやマンション、ビルなどがそれに該当します。

購入する際には、現金だけで購入することも出来ますが、金融機関の借入金を利用できることもあり、それを使えば手持ちの資金よりも、やや大きな物件を購入することも可能になる場合があります。

アパートやビルの場合には、一棟ごとの売買になりますが、マンションの場合には一棟の売買の他にも、区分所有で一室のみの売買も可能です。

収益物件は上記のように、家賃収入が毎月定期的に入ります。そこから借入金の返済や諸経費などを差し引いて、残った金額が利益になります。昔は地主が経営していた収益物件が多い時代もありましたが、副業で収益物件を経営する会社員等も増えてきています。

＜売るとき買う時、賃貸で入っている住人がいたらどうするの？＞

新築の収益物件を建てたり、購入したりする場合には完成後に入居者を募集します。しかし中古の物件を購入する場合には、すでにそこに入居者が住んでいるケースがほとんどです。

このような物件を「オーナーチェンジ物件」とも呼びます。このような物件の最大のメリットは、物件の購入後、新たに入居者を募る必要がないという事です。つまり購入直後から入居者がいる分の家賃収入が入るわけです。

収益物件は新築のほうが設備の故障も少なく、オーナーの手間もかかりません。しかし、中古のオーナーチェンジ物件のように、入居者がいた状態で売買したほうが、メリットが大きい場合があります。

例えば売る側にしても、空室だらけの賃貸物件を売りに出しても、なかなか買い手が付きません。買う側も空室だらけだと入居者の募集など手間が掛かります。このように、入居者がいたほうが双方にとって売買時のメリットが大きくなるのです。

＜オーナーチェンジで失敗しないために＞

前述のように、オーナーチェンジとはすでに入居者が住んでいる状態の、中古のアパートやマンションを購入することです。オーナーチェンジ物件はすぐに家賃収入が入るなど、便利な点が多いのも事実ですが注意点もあります。

一つ目は中古の物件であるために、修繕が必要なことがあるという事です。売りに出すときに修繕を終えていればその必要はありませんが、されていない状態で売りに出している場合、次のオーナーの負担になってしまい、修繕費の負担が原因で購入したオーナーの利回りが若干変化してしまいます。

他にも、築年数が経過した物件の場合には、家賃が適正でない場合があります。このような時には、周辺の同じような物件と同額程度の家賃に変更した方が良いでしょう。周辺の物件と家賃の乖離があり、家賃が高く設定されていた場合には、次の入居者がなかなか入らないということにもなりかねません。このような努力を重ね、なるべく「空室」を出さないようにしていきましょう。

＜一棟売買か区分売買か＞

マンションであれば一棟物での売買と、区分所有での売買の両方が可能です。一棟物の売買の場合のメリットは、売れた後や買った後の収益が大きいことが挙げられます。売れた場合には売却益の「キャピタルゲイン」が入りますし、買った場合には家賃収入の「インカムゲイン」が入ります。逆にデメリットは、一棟物の物件であると、比較的大きな売買金額になるために、なかなか買い手がつかなかったり、購入する側も多額の借入金を必要とする為、嫌厭されることなどが考えられます。

区分所有の場合には、借入金を利用せずに現金買いも可能な物件も存在します。その為、比較的売買しやすいというメリットがあります。デメリットは一室のみの売買になるために、もしも空室が出て次の入居者が入らない場合には、家賃収入がゼロになったり、空室のまま売りに出しても買い手が見つからないという事態になることがあります。

＜利回りの理想は何パーセント？＞

不動産投資においてとても大切な「利回り」ですが、2つに分けられます。一つは「表面利回り」で、計算方法は（年間家賃収入÷物件価格）×100で求められます。

もう一つは「実質利回り」で、（年間家賃収入－年間支出）÷物件価格×100で求めます。年間支出には主に管理費や修繕費、保険料に固定資産税等の税金が含まれます。理想の利回りを求める際には二つ目の「実質利回り」の方で考えたほうが適切です。

理想的な利回りの数字は一概には言えません。それは、物件の立地などによって異なるからです。特に、東京と地方都市では理想の数字も変わってきます。東京の場合、比較的新規の物件であれば、4パーセント前後の表面利回りがあれば理想の数値と言えます。築年数の経過した物件であると、だいたい5から6パーセントくらいを目安とします。地方都市であればその数値よりも、若干多い数値が理想の利回りと言えるでしょう。

＜収益物件の選び方＞

実際、収益物件を選ぶときにはどんなことを考えればいいのでしょうか。

まずは、東京や大阪など都市部の物件に不動産投資することを考えてみましょう。首都圏や大都市の物件は安定して高い需要が見込めます。しかしながら供給が多いのも事実であり、物件を選ぶ際は、新築やデザイン性が高いなど他の物件よりも人気が出そうな物件がおすすめです。

次に、茨城や千葉など関東圏の郊外の物件に不動産投資する場合を考えてみます。一般的に物件自体は都心部と比べて安く購入できるのに対し、家賃自体は都心部と比べて大幅に落ちることはない為、高い利回りが期待できる物件も多くあります。しかしそれには「都心部とアクセスが良い」「大学などが近くにある」などの需要があって初めて成り立ちます。需要がありそうかどうか、現地に赴いて事前にチェックして購入するのがおすすめです。

＜収益物件のリスク＞

収益物件を持つのはメリットだけではありません、そこには不動産投資におけるリスクが存在します。例えば、収益物件を持つことで家賃収入を得ることができますが、部屋が常に満室とは限らない空室リスクが存在します。これを避けるためには、需要の高い物件を購入したり、リフォームなどを施して入居率を上げる必要があります。

また、管理会社が倒産するリスクもあります。管理会社とは、自分の代わりに家賃の回収をしてくれたり、収益物件の管理をしてくれる会社です。特に副業で不動産投資をされる方などは自分で管理するのが大変なため、契約することが多いでしょう。契約の時点で信頼できる管理会社を選び、契約内容もよく確認する必要があるでしょう。

物件が火災や地震で倒壊してしまうリスクも存在します。火災保険や地震保険には、よほどのことがない限り加入しておくのが、災害の多い日本ではリスクを抑えるポイントになります。

＜まとめ＞

収益物件について解説してきました。収益物件にはメリットだけではなくデメリットも存在します。しかし、事前に勉強することでリスクをきちんと抑えることができます。現在はネットの情報以外にも、書籍やアプリ、オンラインセミナーなど様々な勉強方法があります。ぜひ自分にあったものを探してみてください。