不動産投資をしている人の中で、海外不動産投資について興味がある方も多いのではないでしょうか。今回は、海外の不動産投資について詳しくお話ししていきます。
＜海外不動産投資とは？＞
海外不動産に投資する目的はいくつかあります。まず、インカムゲインとキャピタルゲイン狙いです。インカムゲインとは不動産を貸し出すことによって得られる賃貸収入です。キャピタルゲインとは売却した時の売却益です。
特に人口がどんどん増え、経済成長と不動産価格上昇が期待できる新興国への不動産投資では、このキャピタルゲインで儲かることを考えて投資をする人が多いです。
他にも資産形成ポートフォリオから、日本円だけでなく外貨を保有すること、預金だけでなく不動産や他の資産に投資をすることで、リスク分散が図れ、リスクを抑えた投資ができるとの意図から、海外不動産に投資をする人もいます。
また、「タイムシェア」と呼ばれる、ハワイなどのリゾート地の物件を、1年の決められた期間のみ保有する権利を持つことも海外不動産投資に該当します。旅行に行く際には、現地にホテルを予約しなくても自分の物件に宿泊できます。
＜海外不動産投資と日本の不動産投資の違い＞
まずは、海外不動産は外貨での価値となるため為替相場の変動を受けるということです。不動産自体の値動きと同時に、その国の通貨と日本円との換算レートのことも考えて、不動産取得や売却をする必要がありあます。
貨幣価値の他にも、日本は新築物件に大きな価値があると考えられていて、築年数が経っていない新しい物件ほど価値が高いです。しかし、海外の都市部などでは規制が多く、新築物件がなかなか建てられない場合があります。
また、その国の価値観ですが、アメリカなどでは日本のように築年数はそれほど気にされません。築年数よりもリノベーションやリフォームをしたのがいつかということや、住宅の場合は学校区などの立地条件の方が不動産を取得する上で重視される項目です。国によって不動産の価値判断が異なるため、その国の基準を調べる必要があります。
＜失敗の原因とパターン＞
最も多いのが、「投資先の物件が完成せずに投資が失敗した」という例です。特に新興国のプレビルド物件では、集まった投資額をそのまま建設工事費に回している場合があります。
予定された投資額が集まらなかったり、工事が予定通りに進まないと、建設予定物件が突然白紙になることがあります。また、政権が変わることで規制が変更となったり、都市計画自体が無くなってしまったという事例もあります。
他にも、中古物件を購入したが、当初の予定していた修繕費が修繕を進めていくうちにどんどん膨らみ、当初の想定利回りから大幅な利回りダウンとなってしまったという例もあります。
国内、海外問わず、不動産を修繕するときには、想定外の工事が必要になる場合が多いです。これらの失敗の原因は情報不足です。日本で不動産エージェントの話を聞くだけではなく、実際に自分で現地に足を運び物件を見たり、情報を得てから投資をすることが重要だと言えます。
そして、これはメリットにもなりえることですが、為替相場の変動によるリスクも存在します。タイミングを見計らって、購入や売却をしていく必要があるでしょう。
＜おすすめの国はどこ＞
不動産投資のインカムゲイン、キャピタルゲインを得るために考えなければいけないのは、投資先の国の人口増加です。人口がいなければ借り手がつかない、売却できないということになるため、人口が増加し続けている国や地域を投資先として選ぶことが重要だと言われています。
先進国で人口が増加し続けている国といえば、アメリカです。広大な国土があるため、都市部に限らず郊外でも大型施設や工場、学校の建設予定に合わせてキャピタルゲインが見込める場合があるためです。
また、アメリカは外国人に対して不動産取得の規制がかけられていないため、投資先としておすすめです。アメリカの中でも、ハワイは特に安定した需要があり、不動産の価値が安定していると言えるでしょう。バケーションレンタルといった、自分がハワイを訪れる際は保有物件を使用することができるといった特別な投資方法も存在するのが特徴です。
他におすすめなのは、経済成長と人口増加が上昇し続けている東南アジア諸国です。特にフィリピンは日本との時差が1時間しかないため現地とのやり取りが時差を気にせずできるという理由、物価が低いため日本と比べ安価に不動産を購入できるという理由から海外不動産投資先として人気の国です。
また、タイやマレーシアなどもおすすめです。タイは東南アジア諸国の中でも不動産所有に関する法整備が進んでおり、首都バンコクや交通の便がいい駅付近は失敗のリスクも少ないでしょう。マレーシアは経済成長率が安定しており、すぐに利益は出ないかもしれませんが、長期投資での利益を期待して投資するのがおすすめです。
＜海外不動産投資で利用可能なローン＞
海外不動産投資の際に利用できるローンについてご紹介します。なお、以下の条件は現時点での参考情報で日々変化しますので、実際の条件はご自身でお調べください。
・日本政策金融金庫
国民生活事業の一環として海外展開、事業再編資金の融資をしてくれます。一般的な審査に加えて、海外事業としての事業計画書を査定してもらう必要があります。融資の条件として、借入期間は7年〜20年、借入金額は7200万円までであり、金利は0.56~2.3％と条件によって変動します。
・オリックス銀行
すでに国内で保有している不動産を担保に、海外不動産の融資を受けることができます。しかし、首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市の不動産しか担保にすることができませんので注意しましょう。融資の条件として、借入期間1年〜35年、借入金額は1000万円以上2億円以下であり、金利は3.3〜3.675％で固定金利か変動金利か選ぶことになります。
・東京スター銀行
こちらはハワイの不動産購入限定で融資してくれるローン商品があります。借入期間は1年〜5年、借入金額は1000万円以上2億円以下であり、金利は2.8％の固定金利です。一度ハワイに不動産投資しておればハワイの不動産を担保に次回は借入をすることができますし、比較的低金利なので、ハワイで複数の不動産に投資したい方には特におすすめです。
＜まとめ＞
海外の不動産事情についてお伝えしてきました。一味違う不動産投資をしてみたい方や、海外でのお仕事や生活に憧れている方も、不動産投資で憧れの海外物件に投資してみると良いかもしれませんね。
