不動産投資の長期投資とは?

不動産投資の長期投資とは?|リビングコーポレーション

 

不動産投資に限らず、投資は長期投資と短期投資に分けられます。それぞれの特徴やメリット、種類などを解説していきます。

 

 

<不動産投資における、長期投資と短期投資の違い>

不動産投資には購入してから売却するまでの期間の違いで2種類に分けられます。それが長期投資と短期投資です。

 

長期投資は不動産を購入した後、5年や10年後の価値上昇を予期し、それまでは売却せずに保持します。資産の価値が目標値になった時に売却するので、1回で得られる利益は短期投資よりも大きくなりやすいです。家賃収入を目的とした投資方法も長期投資に当たります。

 

長期投資では、複利効果を使うことによって安定的な収入を得る方法がおすすめです。複利効果とは、元本に融資や今年度の利益を含めたお金を新たな元本として新たな投資をして年々利益を増やしていく仕組みです。

 

メリットは、不動産購入時の融資やローンを完済すれば家賃収入が大きな不労所得になることや、価格変動のリスクが小さいことです。逆にデメリットは長期予測は簡単ではないこと、税金などの運用コストが大きい、失敗した時のお金と時間のリスクが大きいことです。

 

一方、短期投資では不動産の価値が下がっている時点で購入し、価値が上昇してきたところで売却するのですが、その期間を短期で繰り返し、利益を得ます。

 

メリットは、資金が少なくても短期間で利益を得られること、損失がでても早めに損切りすれば最小限に抑えられることです。逆にデメリットは、運用手腕が上達するまでに時間がかかること、不動産売買手数料がかさむことです。

 

<インデックス投資と不動産投資の違いとは>

長期投資として、日本ではマイナーであったインデックス投資が最近注目されてきています。インデックス投資とはインデックスファンドに投資をし、運用会社が日経平均225やTOPIXなど、市場の動きを表す特定のインデックスと連動した値動きを目指して運用してくれます。

 

この投資のメリットはFXなど短期投資を比べると手間がかからないこと、ファンドが低コストで運用してくれること、分散投資がしやすくリスクを分散できるので大きな失敗が少ないことがあります。

 

長期投資の不動産投資とインデックス投資は種類が違う投資ですが、どちらとも長期間の投資で利益を得るものなので、短期間での価値の変動に動揺せずに長い目でみていく必要があります。両者の違いは経済状況において利益の得やすさが変わることです。

 

不動産投資はデフレになると、金利が下がるので借入がしやすくなり、金利が下がる分、返済額を通常時やインフレ時よりも下げることができます。インフレの時は不動産投資には金利が上がる点が不利になりますが、インデックス投資は市場経済に合わせて上向きになるので利益を大きくすることができます。

 

<長期投資の種類はいくつある?自分にあった投資先を見つけよう。>

長期投資の種類を知り、分散投資をすることでリスクコントロールがしやすく、安定して利益を出すことができるようになります。長期投資の種類ですが、株、債券、不動産投資、インデックス投資などが挙げられます。

 

株は企業が事業に必要な資金を集めるために発行する証券であり、株の価値は市場が開いている間常に変動しています。変動で利益を得るデイトレーダーもいますが、長期間運用することでも利益を得られる投資でもあります。そのためにはファンダメンタル分析を使い、企業の伸びしろはどれぐらいあるか、競合企業と比較して将来性があるかどうかをみます。

 

債券は国や地方自治体など発行している借金で、満期日と利率が予め決められています。定期的に利子が支払われ、満期がくると額面金額分の償還金が支払われます。債券の発行元と利払いの方式は債券によって異なります。

 

また、つみたてNISAやiDeCoなども長期投資になります。ドル・コスト平均法とも呼ばれる投資法であり、一定額の金融商品を定期的に購入し続けることで、価格変動がある商品の平均購入金額を抑えることができるのです。これらは利益が長期間非課税であったり、少額から初心者でも始めやすい投資になっています。またそれらの積立先を投資信託といい、最初にどの投資信託を選ぶかが重要です。

 

不動産投資の中にも、不動産投資信託というものがあり、リスクを分散させながら投資をすることができます。

 

不動産投資やインデックス投資は先に紹介した通りですが、始めるために必要な資金や欲しい利益によってあなたにあった投資先は変わります。

 

リスクを下げる為に大事なことは、不動産だけなど、一か所に集中して投資せずに分散させること、また購入のタイミングも分散させることです。

 

<損切りは必要?時期の見極め方を知ろう>

損切りとは、すでに損失がでている金融商品を赤字覚悟で売却し、大きな損失を抑えることです。損切りは投資の種類に問わず、当たり前にされてきましたが、インデックス投資をする人や一部の投資家の間で不要と唱える人もいます。

 

しかし、個人投資家には資金が限られている人も多くいますし、既に価値が下がっている金融商品を塩漬けにしている期間、その資産での運用ができなくなります。なので、損失がでている物に対して、損切りは状況に応じて取り入れることは大きな失敗を防ぐためには必要になってきます。

 

では不動産投資における損切りをするタイミングですが、賃貸需要が見込めなくなった時です。高い金利で長期でローンを組んで購入した物件の家賃が下落したり、立地の問題で入居率が低下したりし、損失がでているのであれば、損失が大きくなる前に売却する方が今後の不動産投資ではプラスになる可能性があります

 

赤字が分かっていて売却をするのは勇気がいりますが、損切りのタイミングを間違えれば、大きな失敗になってしまうかもしれません。

 

<長期投資で失敗してしまうのはなぜ?>

長期投資で失敗してしまう原因となっているのが、短期の価値変動に一喜一憂して、短期間で売却し新たに購入してしまうことです。長期投資では日々の価値変動ではなく、長期的な変動を見なくてはいけませんが、始めたばかりの人ほど、価値が下がってきた時に心配になり、売却してしまう傾向にあります。価値が下がっている時に売却を繰り返していては損失ばかりが大きくなってしまいます。長期投資は今後の価値変動を多角的に判断することが難しく、失敗する人も多いです。

 

不動産投資の場合、うまくいっている人は全体の6割だと言われています。つまり、4割はなにかしらの失敗をしています。多いように感じるかもしれませんが、株の長期運用に成功する人は1%と言われていますので、比較的成功率は高いといえます。

 

損切りのタイミング以外でも失敗例もあり、例えば、空室が埋まらない、修繕費などのコストが想定外にかかってしまった、需要の低い不動産を買ってしまった、相場より高く買ってしまった、の4つが多いようです。この4つを見ると、事前の準備をしておけば、防げるものばかりです。

 

<まとめ>

長期投資は、短期投資に比べて時間に余裕が持てることもメリットになります。短期投資だと、売却時期を見極めるために頻繁に市場の価格相場を気にする必要がありますが、長期投資はその必要はありません。

 

また不動産投資の場合、投資する不動産物件を担保にできるため、少ない自己資金でも始められるのがおすすめです。自分のライフスタイルや目的にあった不動産投資を探してみましょう。

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