投資用の不動産を探すときにどのように不動産物件を皆さんは探していますか？
リモートワークによる働き方の変革、少子高齢化により地方の人口減少など日本の不動産物件も需要と供給の変動により、大きく変わりつつあります。
今回は、投資用の不動産物件の探し方のコツや収益物件の探し方について話していきたいと思います。
不動産物件の告知事項ありは大丈夫？事故物件の見分け方
不動産物件の中には「告知事項あり」と記載されているものがあります。この場合、俗に言う「事故物件」である可能性がかなり高いでしょう。
事故物件とは一般的に、建物内・敷地内で人が自然死以外の亡くなり方をした物件を指します。このような事故物件は、家賃がかなり安く設定される傾向にあるため、住居費を抑える目的で居住する人もいますが、基本的には敬遠されがちです。
すなわち、不動産投資用の物件としては、入居者がなかなか決まらない可能性があるというリスクを理解しておく必要があります。
事故物件には見分け方の1つは、物件の詳細に「告知事項あり」もしくは「心理的瑕疵あり」などの記載がないかどうか確認することです。このような記載がある場合は、不動産物件を売っている会社に聞いてみるのがおすすめです。
また、家賃がそのエリアの相場よりも極端に安い場合なども、事故物件の可能性があります。なぜ安くなっているのかその理由を調べてみましょう。
調べ方の方法の一つとして、インターネットで物件のことを調べるという方法もあります。購入を検討している場合は、事故物件について一覧で掲載しているサイトがあるのでぜひ探してみてくださいね。
中古と新築どっちが良い？
物件選びの際、新築と中古、どちらを購入するか悩む人は多いでしょう。
ー新築物件のメリット・デメリット
まず新築物件は、新しく綺麗なので、入居者が決まりやすいというメリットがあります。また、建てたばかりで不具合が発生しにくく、修繕費が少なく済むことも利点と言えるでしょう。
また、新築の場合は、建物価値が高くローンが組みやすいこともポイントです。ただし、購入価格が高く、利回りが良くないというデメリットもあったり、管理会社など決めることが多くなりがちなので注意が必要です。
ー中古物件のメリット・デメリット
中古物件は新築に比べて購入価格が安く、利回りが良いことがメリットです。入居者がすでにいる場合は、すぐにでも収入を受け取ることができます。ただし、築年数がかさみ、建物が古くなるほど、入居者は決まりにくくなる傾向にあります。
購入時に入居者がいない場合は、一から探していかないといけないため、入居者募集のために広告費がかかります。また、修繕箇所が発生する可能性が高くなったり、物件の価値が低くローンが組みにくかったりなどのデメリットも考えられます。
新築と中古、どちらが良いと一概には言えませんが、双方のメリット・デメリットを理解した上で、自分がその物件に何を求めるかよく考えながら判断した方が良いでしょう。
不動産投資物件を調べる、検索する方法
不動産投資物件を探すためにはどのような方法があるのでしょうか。具体例を見ていきましょう。まず1つは新聞です。新聞広告として、不動産物件が掲載されている場合があります。
良い物件は競争も激しくなりますが、地方紙などは、購読する人がある程度限られるので、競争率が低くなる可能性があります。また、地域情報誌などにも、不動産物件の情報が載ることがあります。
このような物件は、地域密着型の不動産業者が取り扱っているケースも多く、ネットに情報が出ていない掘り出し物に出会える可能性もあるでしょう。
紙媒体以外では、ネットで検索する方法があります。例えば不動産情報サイトは、物件探しの場としてはポピュラーです。膨大な量の物件情報が掲載されており、物件タイプや条件によって情報を絞り込むこともできます。
とにかく数が多いので、自分の希望に近い物件も探しやすいでしょう。また、不動産投資会社から物件を探していくのも良いでしょう。
複数社連絡し、自分のニーズにあった物件を見つけるのがおすすめです。一方で、まとめサイトなどネットで一覧にでている物件は、買い手が集まっていない物件の可能性も十分考えられるので、本当にその物件が収益を生み出しそうなのかは考える必要があります。そのほか、競売情報から物件探しをするのも1つです。
立地条件とは？
不動産投資が成功するかしないかは、物件でほとんど決まります。元々条件の良くない物件で多くの収益を上げるのは、非常に難しいと考えましょう。その上でまず意識しておきたいのは、物件の立地と価格です。
立地は入居者を集めるための重要な要素の1つ。駅に近いこと、生活上必要な施設が周辺に多いこと、地域の治安が良いことなどが挙げられます。入居する人が魅力を感じるような立地条件が揃っているかは大切なポイントです。また、その物件がある都市がどこにあるのかも重要です。
最近はリモートワークなどワークスタイルの変化により、地方都市にも人が集まるようになりました。最近の傾向も合わせて、人口の増加するであろう都市を判断して、物件を探していくのがおすすめです。
また、物件の価格は利回りに大きく影響します。立地が良くても、価格が高額であれば、初期投資分を回収するまでの時間も長くかかります。立地と価格、このバランスが良い物件を見つけるのが探し方のコツです。
そのほか、入居者として想定するターゲットに選ばれやすい物件であることも重要です。単身者、ファミリー世帯など、各ターゲットが物件に求める条件を理解しながら探しましょう。
一方で、その土地にファミリー世帯が多く空室が目立つ場合は、単身者狙いの物件を探すなど、需要と共有のバランスを考えながら、不動産物件を探すのが大切です。
不動産物件の値引きは可能？交渉法とは？
不動産物件の価格は非常に高額なので、値引きしてもらいたいと考える方も多いでしょう。値引きに応じてくれるかどうかはケースバイケースですが、交渉によって値引きの可能性を高めることは可能です。
例えば時期やタイミングをみて値引き交渉を行う方法があります。具体的には、3月の決算期などが1つです。売主側が今期の売上に含めたいため、早く制約となるよう値引きに応じてくれる場合があります。
また、物件が売り出されてからある程度期間が経過しているなら、売主側が早く売却してしまいたいと考え、値引きしてくれる可能性もあります。
なお、値引き交渉を行う際は、購入の意志が強いということを売主側に理解してもらうことも大切です。ローンの仮審査が通った後、その事実を伝えた上で交渉をするなど、客観的に購入の意志を裏付けられる材料を用意しておきましょう。
また、物件を販売している売主がどのような状況で物件を販売しているのかを考えるのも重要です。例えば、急に資金が必要になり、手放したい場合は、買い手が有利になる場合が多いです。そのような場合は、いつでも買えるアピールをし、交渉を有意に進められるようにしましょう。
まとめ
今回は、不動産物件をテーマに、事故物件の見分け方や、中古物件と新築物件のメリット・デメリット、不動産投資物件を調べる方法、不動産物件の値引き方法などについて話してきましたが、参考になったでしょうか？
ぜひ、不動産物件を探すときにもう一度参考にしてみてくださいね
