戸建て投資について徹底解説!どんな投資方法?

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不動産投資には色々な手法がありますが、「戸建投資」もそのうちの一つです。アパートやマンション投資とは異なるメリットやデメリットがあるのです。ここでは、戸建投資の魅力をさまざまな側面から詳しく解説します。

 

 

戸建投資とはどのような投資法か

 

戸建投資とは、その名の通り戸建住宅を他人に貸して、毎月の家賃収入を得る投資方法です。貸し出す戸建住宅が2階建てや3階建て、平屋の家屋などどのような形態であれ、他人に貸せば戸建投資になります。

 

アパートマンション投資などと並行して、注目されがちな戸建投資ですが、なにも最近始まったものではありません。例えば、サラリーマンが一時的に地方等に転勤になる場合などは、今まで住んでいた戸建が「空き家」になる場合がありますが、その時期だけ他人に貸し出すというようなことは以前からありました。

 

アパートやマンション投資は、昔から税金対策などで行うことも多かったですが、最近ではサラリーマン大家なるものも登場し、会社員が副業で行うことが増えてきました。その為、一部の地域ではアパート等が供給過剰気味になっている個所もあります。

 

このような地域でアパート投資を始めると、入居者の取り合いになることもあるのです。このようなアパマンの供給過剰な地域に適しているのが「戸建投資」なのです。同じようなアパマンが乱立している地域に、一風変わった戸建賃貸住宅があれば入居者に好まれます。

 

戸建賃貸住宅は地域によっては、需要が供給を上回る地域も多々あります。そのような地域を選別して、戸建投資をスタートさせれば、入居者もすぐにつくことが予想されます。

 

戸建投資の物件

 

戸建投資で貸し出す物件は、前述の通りどのような建物でも構いません。新築であれ中古であれ貸すことが出来ます。もしも自分が住んでいる中古住宅を貸し出すのであれば、リフォーム工事などを施して貸すほうが、入居者が付きやすくなります。他にも中古住宅を購入して、リフォーム等をした後に貸すこともできます。

 

ただし新築の場合であれば、リフォームは必要ありませんが、土地から購入して新築戸建投資を始める場合には、利回りがやや低くなる傾向にあります。新築で始めるのであれば、すでに土地を所有している人が、そこに戸建を建てて始めるほうが有利です。

 

アパートやマンションなどであれば、1Kや1ルームなど単身者用物件と、2LDKや3LDKなどのファミリー層向け物件に分かれます。しかし戸建投資の場合には、基本的に2階建てや3階建て住宅が多く、間取りもファミリー層向けに作られている場合がほとんどです。

 

中には戸建を改造した「テラスハウス」のような単身者向けの物件もあります。しかし、多くの場合はファミリー層向けなのです。ファミリー向けに貸すメリットは、単身者よりも長期間住んでもらえるという点にあります。

 

その為に、入居者が退去した後のハウスクリーニング等の回数も減るというメリットがあるのです。そして長期間住んでもらえれば、安定した家賃収入も見込めるというわけです。

 

戸建投資のエリア

 

では、戸建投資を始める場合には、どのようなエリアを選べばよいのでしょうか。基本的には、戸建賃貸住宅の需要がある地域で、なおかつ利回りが高い地域を選ぶことが先決です。近辺に大手企業や、その工場などがある場合などは需要も高まります。

 

さらにスーパーマーケットやコンビニなどが徒歩圏内にあり、インフラが整っているような場所がベターです。それ以外には、学校や図書館などの教育施設なども近所にあるとなお需要が高まります。

 

前述のように、戸建投資はファミリー層向けであるために、若干駅から離れていても許容エリアになるというメリットもあるのです。あまりにも駅から離れすぎている場合には賃貸需要もなくなりますが、最寄りの駅から徒歩15から20分圏内であれば投資エリアに入ります。

 

単身者向けのアパートやマンションの場合には、駅から徒歩5分から10分くらいが投資妥当エリアで、15分くらいになると需要が減ります。しかし、戸建投資の場合には、それ以上でも需要があるのが良いところの一つです。

 

そして、もう一つ重要なのが自分の土地勘のある地域を投資対象にするということです。自分が長年住んでいた地域や、長年働いていた地域であれば、自然と土地に詳しくなっていきます。このような地域で投資をすれば、おのずとリスクを抑えることが出来るようになるのです。

 

戸建投資のデメリット

 

魅力的な戸建投資ですが、デメリットもいくつか存在しています。まず一つ目はアパートマンションの場合であれば、6世帯や8世帯など複数の戸数を貸すことが出来ます。しかし戸建投資の場合には、貸せるのは「1世帯だけ」であるということです。

 

つまり、入居者が入らなければ入居率はゼロになってしまい、家賃収入が全く入らない状態になるという事なのです。需要のある地域であれば入居者があり、安定した家賃収入を得ることが可能です。しかし、当てが外れてしまうと投資として失敗してしまう可能性を秘めています。

 

二つ目は、資産を拡大させるスピードが遅いということです。不動産投資を拡大させていきたい人にとって、スピード感はとても大切になります。戸建投資のみで投資を拡大させようとしても、貸せる戸数も限られており、なかなか資産拡大が進行しません。スピード感を持って投資を拡大させたい人にとっては、不向きな投資といえるでしょう。

 

そして三つ目は、不動産投資を行う際には銀行等からの借入金を利用できますが、銀行によっては戸建投資への融資に難色を示すところがあるということです。銀行はアパートやマンションのような「複数戸」の物件への融資を好みます。

 

ワンルームマンションや戸建投資のような「一戸」だけの場合はゼロか百かの投資であり、銀行側から見るとリスクも高く、難色を示すことが多いのです。

 

戸建投資の失敗リスク

 

戸建投資は比較的リスクが低い投資です。なぜならば中古の戸建の場合には、安い価格で購入できることも多く、ローンを使わずに現金で購入することが出来るような物件もあるからです。しかし、中古戸建を購入する際には注意が必要です。特に築年数がかなり経過したような物件は要注意です。

 

古い戸建は雨漏りや水回りの故障も多く、中には家が傾いていたり、最悪の場合にはシロアリにやられているようなものもあるからです。中古の戸建を購入して投資をする場合には、自分の目だけで物件を確かめるのではなく、専門家に診断してもらうことが大切です。

 

もしくは自ら戸建投資の勉強をして、中古戸建住宅の瑕疵を見抜けるくらいまで目利きになることが重要です。

 

他にも戸建投資の失敗で多いのが、リフォームのための費用をかけすぎてしまうことです。それによって想定していた利回りよりも、大幅に低いものになってしまうということがあるのです。

 

リフォームは中古戸建投資をするにおいて必須ですが、あまり力を入れすぎてあれもこれもリフォームしてしまうとよくないということです。しかし一番大切なのは、戸建投資をする「立地」です。不動産投資は立地が何よりも大切です。

 

立地が良ければ、ほどほどのリフォームでもきちんと入居者が入ります。立地だけはきちんとリサーチをして、現在も将来も需要が見込めるような場所に、戸建賃貸住宅を建てるようにしましょう。

 

調査と勉強をしてから始めよう

 

戸建投資を成功へ導くのは、綿密な調査と勉強です。どの場所にどのような物件を建てればよいのかを知ることが重要です。事前に努力をした人だけが、戸建投資を上手に行うことが出来るのです。まずは戸建投資の「勉強」から始めてみましょう。

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