初めて不動産投資で、ワンルーム投資について興味がある方も多いかもしれませんね。そこで今回はワンルームの不動産投資について説明していきたいと思います。
＜中古のワンルーム投資＞
ー中古ワンルーム投資のメリット
中古ワンルームに投資する最大のメリットは、利回りが良く新築より低価格で購入できることです。東京では一般的に中古物件では４〜６％程度の利回りとされているのに対し、新築物件では２〜３％程度とされています。
また、これまでの管理状況を確かめられるのも大きなメリットです。建物の保守が定期的に行われているのかどうか、管理組合がきちんと機能しているのかどうかは、入居者にとって大きな関心のある点でしょう。
また、すでに入居者がいる場合、すぐに家賃収入をあげられるのもメリットです。新築の場合は、入居者が決まるかどうかリスクがある状態で、不動産投資をしないといけませんが、入居者がきまっていれば安心ですよね。
ー中古ワンルーム投資のデメリット
次に、デメリットとしてまず挙げられるのが、耐用年数が短いことです。中古は建てられてから年数が経過しているため、どうしても新築に比べると使用できる年数が限られてしまいます。
リノベーションにより賃料をアップさせることもできますが、あまりにも古い物件に投資することは避けたほうが無難でしょう。年数が経過するに従って、管理費用や積立金なども徐々に高くなっていきますので、見た目の金額だけでなく、トータルのコストまでよく考えることが求められるのではないでしょうか。
また、入居者が物件の契約後すぐに出てしまった場合は、入居者の募集をしなければならないのと、原状回復のための費用がかかってきます。入居者の情報も調べられる範囲で、前の大家さんに確認し、リスクを減らせるようにしましょう。
＜新築のワンルーム投資＞
ー新築のワンルーム投資のメリット
新築ワンルームに投資する最大のメリットは、空室リスクを抱える心配が少ないことです。何か特別な条件でもない限り、古い部屋より新しい部屋を好む人が多いはず。あまりにも相場をはずれた家賃設定でなければ入居者が見つからないといった問題は発生しにくいでしょう。
さらに、設備が新しいので当面の間は修理費、管理費が安く抑えられます。中古ワンルームでは、管理の履歴などからメンテナンス費用も考慮に入れる必要がありますが、新築ではこういった心配はまず不要と考えられます。
また、耐用年数が長いため、出口戦略として売却を視野にいれるのもよいでしょう。空室が少なく人気のエリアであれば、売却しても十分利益を出せる可能性があります。
ー新築のワンルーム投資のデメリット
一方、デメリットとして挙げられる最大の問題は利回りの低さです。第一の理由としては、新築は物件の取得価格が高いことです。取得単価が高い場合、銀行への借入額が中古と比較して大きくなるケースがあります。
そのため、借入額が大きくなることのリスクを考慮にいれていなければなりません。専門家に相談し、長期の獲得計画を立てて、無理のない計画にするのが重要です。
＜東京23区なら安心？＞
日本全体では人口減少が大問題になっています。しかし、東京23区、特に都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）は年々人口が増え流入超過状態です。人口が多い地域では物件の需要が高まり、家賃相場は高くなると言われています。
23区はワンルームマンション条例で単身用マンションが少ないことから、さらに高い家賃収入が見込める地域といえるでしょう。
ただし、23区といっても地域によって家賃の格差が大きいことも頭に入れておく必要があります。都心5区、下町エリア、羽田空港に近い大田区、巨大繁華街・池袋のある豊島区、再開発の進む足立区、荒川区などは空室リスクをあまり考えなくてもいいかもしれません。
しかし、それ以外の地域、都区に交通の便が悪い地域では、効率のいい家賃収入どころか入居者確保も難しい場合があるので、地域選びは慎重に行いたいところです。入居者を集められなければ家賃収入はゼロ、投資は大失敗に終わってしまいます。
また、近年のコロナの影響で都市部の人口が減少に転じました。これは外国人労働者の出国や、若年層における社会人のリモートワークによる影響により、東京郊外に人口が流出しているためと考えられています。
また、オリンピックの延期に伴い、やや加熱気味だった国内の不動産投資が落ち着きを見せ始めました。これにより、不動産売買が活発でなくなると、今後の東京23区への不動産価格に大きな影響を与えることは間違いありません。
ただし、リーマンショックのときには、不動産価格への影響が少なかったという報告もあるので、普段から不動産投資の雑誌や土地の価格について新聞などで情報を取り入れておくと良いでしょう。
＜ワンルーム投資のメリットは＞
ワンルーム投資は、一戸建て、マンション投資に比べて、手軽に始められるのが最大のメリット。一戸建て、マンションに投資するためにはそれなりにまとまった資金が必要です。
ワンルーム投資はそこまで大規模な投資リスクを抱えたくない人に最適でしょう。必要となる資金が少ないことから初心者にも取り組みやすく、不動産投資の入門としてまずここから始める人も多いようです。
一戸建て、マンションはファミリー層向けに多くの需要があり、入居者が決まればその期間は安定的な家賃収入が期待できますが、それでも単身者に比べるとファミリー層の数は少ないため、一度空室になると家賃収入が回復しづらいというデメリットがあります。
一方、ワンルームマンションの入居者は学生、単身赴任など身軽な単身者がメインですので、空室リスクはファミリー層向け物件より低いと言えるでしょう。
＜ワンルーム投資のデメリットは＞
ワンルームの場合は、利回りが低く投資金額も小さいため、レバレッジがかかりにいケースが多いです。大きな金額をかけずリスクをとらないということは、その分手にする収入も少なくなるのは間違いありません。
また、アパートの一棟買いと比較して、複数のワンルームに投資する場合は、都度物件の契約や銀行へのローンをしなければならないため、時間がとられるというデメリットがあげられます。
その上、購入したワンルームの利回りがよく、同じ物件を同一のマンションから見つけるのは難しいでしょう。そのため１からまた似たような物件がないか調査をしないといけないため、時間と手間がかかるのが難点です。
＜ワンルーム投資の成功例と失敗例＞
ワンルーム投資の成功事例で多く聞かれるのが、短期的な収益を狙わず、コツコツと積み上げていく長期型。株や為替などの金融商品からシフトした、貯金や生命保険を活用した、退職金の一部をあてるなど自己資金をうまく活用した例です。
得られた家賃収入をさらに投資し、2室、3室と投資用ワンルームを増やして、そこから家賃収入を増やしていくことで、大きな収益を確保している方もいます。
一方、失敗例でよくみられるのが次の2つ。まずは、手元資金なしにすべてをローンでまかなうやり方。
また、自己資金を活用しても、交通の便が良いか、住みやすいかなど地域の特性をよく考えずに、新築だからとか、物件そのものの条件だけで決めてしまい、入居者が入らず、結果的にリターンがゼロで大赤字になってしまった例もよくみられるので注意が必要です。
最後に
今回は、ワンルームの不動産投資について書きました。新築や中古、他の不動産投資との違いなどそれぞれ触れていきましたが、いかがでしたでしょうか。
ワンルームマンションについて気になったら、ぜひもう一度読んでみてくださいね。
