不動産投資における利回りの種類

不動産投資の勉強をはじめてみると利回りという言葉をよく目にするかもしれませんね。そこで今回は、不動産投資の利回りについて勉強していきましょう。

＜不動産投資の利回りを計算してみよう！＞

「利回り」とは、「投資額に対して収益がどのくらい発生したか」をパーセンテージで表したものです。

不動産投資には単純に不動産の購入価格を年間の家賃収入額で割って計算する「表面利回り」と、修繕費やローンの金利などの経費を考慮して「不動産の購入価格＋購入時諸経費」に対する「年間の家賃収入－ランニングコスト」の割合で計算する「実質利回り」があります。

表面利回り・・・経費を考慮しないで家賃収入のみで算出する利回り。

実質利回り・・・修繕費など不動産投資をする上で必ずかかる費用を含めた利回り。

＜「利回りが高い＝いい物件」とは限らない？＞

築年数が経過しているような物件の場合、購入金額が抑えられるため、表面利回りは高くなることがあります。しかしこのように経年数が長いと修繕費などのランニングコストがかかり、実質利回りは低くなるケースが多いです。

特に、不動産投資会社が利回りを謳っている場合、表面利回りの場合が多いので、実質利回りがいくらくらいになるのか尋ねてみるとよいでしょう。不動産投資の初心者は特に注意が必要です。

また、表面利回りと実質利回りの割合が大きく乖離している場合は、乖離の原因がどこにあるのかを分析することで、投資の際のリスクに気付くきっかけとなることがあります。また、分析によりリスクを把握し、そのリスクに対処できるかどうかも考える必要があります。

＜不動産投資の利回り、平均ラインは何％？＞

一般的には不動産投資では「表面利回りが5％、実質利回りで3％の利益が出れば上等」と言われています。銀行が運営し、株式や債券など複数の投資が含まれている投資信託では「理想が10％、

現実は7～9％で上等」と言われていることを考えると、自身で行う投資の割には、利回りが低くなっているのがわかります。一方で、不動産投資の場合は、自己資金に加えて、銀行のローンを合わせて投資することができるので、投資する金額が多い分、投資信託と比較して、収益額が大きくなるケースが多いです。

そのため、利回りだけで判断せず、投資金額はいくらまで使えるのか？など総合的に判断するようにしましょう。

また、利回りにおいて、パーセンテージに大きく影響するのは「物件の購入価格」です。そして、物件の価格は築年数に大きく影響されることを考えると、利回りの平均もおよその築年数で検討するべきでしょう。

例えば新築物件の場合、空室を考慮にいれない実質利回りの場合、購入価格が高くなるため利回りは3％前後が平均値となりますが、空室リスクは低くなります。築20年以内までの物件の場合、平均値は4％前後に上がりますがリスクも上がります。

更に築20年を超える場合は5%～が相場となりますが空室リスクもかなり上がります。利回りが高いほどリスクが高くなるのは、金融商品の場合と同じです。特に築年数が立っている投資不動産の場合は、空室率も考慮にいれながら、実質利回りを計算するのがよいでしょう。

利回りの良さだけでの物件選びは危険？

利回りの良さだけで物件を選んだ場合、リスクの高い物件を購入してしまう恐れがあるため注意が必要です。

利回りの高い物件の代表例は築年数が経過している物件ですが、このような物件は資産価値が低下しているだけでなく、水廻りや防犯などの設備も古い場合が多いことも空室率の高さに繋がります。空室率高くなれば、その分賃料収入がなくなり、入居者を募集するための費用もかかります。

また、設備の故障などのトラブルも増加するため、修繕費用などコストが嵩むリスクも高くなるので、表面利回りは高いものの、実質利回りはそうでもなかったというケースが発生するのです。

-掘り出し物件が見つかる場合も？

このように、利回りの高さとリスクの高さは多くの場合比例していますが、たまに「何らかの理由で周辺相場より安く物件が売りに出される」ケースがあります。

例えば、「家主が現金が欲しいので早く物件を売りたい」という理由で、安く売りだされたのであれば、その物件は掘り出し物と言えるでしょう。「利回りが高い＝リスクが高い」とは限らないため、利回りが高いのに築年数が低いような物件は、不動産会社にその理由を調べてみましょう。

「利回り10％」の物件、投資回収年数は？

例えば表面利回りだけで考えた場合、利回りが10％であれば計算上は10年で投資回収が可能となります。しかし、実際はこれ程単純ではありません。不動産投資では金融商品の投資に比べてランニングコストがかかります。

ランニングコストのうち代表的なものは管理費、固定資産税や都市計画税などの税金、修繕費、火災保険や地震保険などの保険料が挙げられます。これらを考慮すると、それぞれの物件によって投資回収年数を割り出すのは簡単ではありません。

しかし、インターネット上には築年数や購入金額等の物件の概要を入力することで、投資回収年数を計算してくれるシミュレーターがあります。簡単に利回りを計算したい場合には、このようなサービスをできれば複数利用してそれぞれのシミュレーターの特色を理解した上で、その物件のおおよその投資回収年数をイメージすることが可能です。

不動産の利回りとは

不動産投資の利回りを少しでもよくするためには、どうすればいいのでしょうか。駅近の物件がまず重要な材料の一つと言われていますが、それ以外にも地域の特色をみる必要があります。

不動産投資の場合は、長期で利回りを考えていく必要があるため、今後その地域の人口が減らずに増え続けるか、そのままの水準を保っていくのか考える必要があります。空室が目立ってしまえば、回収までの期間がそれだけ長くなりますし、物件の修繕が必要になる可能性が高まります。

また、物件が建っている生活環境はどうなのか考えるのも重要でしょう。都心から近いため、単身者が多いのか、小中学校が近いので、ファミリー層に受けるのかなど街について詳しくなる必要があります。

こういった人口の推移の情報は、厚生労働省が発表している情報や、新聞の情報を参考にするのが良いでしょう。

中古物件の場合は、リノベーションを行うのも一つ大事な施策になります。デザイナーをいれておしゃれな物件にフルリノベーションするのか、自らリフォームをして安くすませることで、利益を確保するのか、2DKを1DKにするなどして、部屋数を変えてしまいその地域で目立つ物件にするかなど、やり方は様々です。

また、収入源を得る方法としては、例えば、敷地内に専用の駐車場を作り、駐車場代を得たり、共用スペースに自販機を設置したり、コインランドリーを設置することが考えられます。

これらの方法は家賃以外の収入を増やすだけでなく、住人にとってもメリットが大きいため、積極的に活用することで物件の価値も高まるでしょう。

まとめ

今回は利回りについて解説してきました。２種類の利回りからどのような判断を行うか考えたり、利回りを少しでも改善するためにどのような着眼点を持てばいいのかなど書いてきましたが、いかがでしたでしょうか。

ぜひ利回りについて気になった時は、この記事をもう一度読んでみてくださいね