投資用マンションについて徹底解説！

不動産投資のために購入する物件といえば、アパートやマンション、一軒家など様々ですが、それぞれの物件によって特徴があります。

今回は様々ある物件の中で、投資用マンションについて、高額売却するコツや、投資用マンションを持つことのメリット・デメリット、ローンの種類について説明していきます。

＜投資用マンションを高額売却するコツは？＞

投資用マンションは基本的に、長期的に所有してインカムゲインを得ることが目的です。しかし様々な事情で、売却をしなければならないこともあります。その時はできるだけ高額で売却したいものです。その為にはいくつかのコツがあります。

ー売却するときのことを考えようー

まずは物件を購入する際に、物件を売却した場合のことを考えて購入することが大切です。立地や周辺の環境、土地の将来性などを考慮して、売却した時にすぐ買い手が見つかるかを購入する時点で考えることは、マンション投資の出口戦略としてとても大切な行為です。

ー査定を上手にするコツー

他にも、売却する際の「査定」が大切になります。一つの不動産会社に査定させて、すぐに売る決意をするのではなく、複数の会社に査定してもらうことが大切です。なぜならば、不動産会社によって査定額が大きく変わることがあるからです。

そして、不動産売却の方法には「仲介」と「買取」の二つの方法がありますが、高く売却したい場合であれば「仲介」のほうを選んだほうが、買取よりも高く売却できる可能性が高まります。

＜投資用マンションを持つメリット・デメリット＞

ー投資用マンションを持つメリット

投資用マンションを持つメリットは、毎月定期的な家賃収入が入ることです。この家賃を生活の足しにしたり、将来のために貯金をしたりすることもできます。さらに老後のための「私的年金」として、活用することもできるのです。

サラリーマンのときに現役で働いている費用を担保に、投資用マンションをもっておくことで、老後に備えられるのは嬉しいですよね。それ以外にも、投資用マンションに自分で住むこともできるというメリットもあります。

そして、FXや株式投資など、他の投資と比べてもリスクがさほど高くなく「ミドルリスク、ミドルリターン」と言われており、長期的な安定した投資を考えている人には、マンション投資は適しているといえるでしょう。

短期で売り上げをあげるよりも、10年という長いスパンで投資をするのに向いています。そのため、株式投資のように毎日株価を気にしないでいいという理由から、日中仕事をしているサラリーマンからも指示を集めています。

ー投資用マンションを持つデメリット

デメリットは主に、空室の発生で家賃収入が減少したり、建物が地震や風災などの被害にあうという可能性が考えられます。

そのため、災害に備えた保険に加入しておく必要があります。他にもローンを変動金利で借りている場合の「金利の上昇」などのリスクも考慮しておくべきでしょう。

＜マンション投資でローンは組むべき？知っておきたい注意事項＞

マンション投資は他の不動産投資と違い、一棟物の物件を購入するケースと、一室のみの「区分所有」で購入するケースがあります。会社員が副業でマンション投資を始める場合には、一棟物のマンションを購入するとなると、金額が比較的大きいためにローンを組むケースがほとんどです。その場合には2から3割の頭金以外は、金融機関のローンで賄うケースが多いです。

しかし、ローンを組む場合には注意点があります。例えば、自分の身の丈を超えるような、金額を借りないようにすることです。ワンルームマンションの、区分所有投資であれば現金買いも可能です。不動産投資初心者は、できれば現金買い出来るような、小さな物件から始めるのが理想です。

現金買いであれば、ローン返済もなく利回りも上昇します。そして投資に慣れてきたら、金融機関のローンを上手に利用して、物件を購入するようにします。そうすると現金買いよりも比較的早いスピードで物件を増やしていくことも可能になります。

＜投資用マンションのローンで失敗？失敗例と対策＞

マンション投資は、金融機関のローンを利用できるなど様々な利点があります。しかし投資用マンションをローンで購入した場合、その返済原資は「家賃収入」からすることが基本です。

ところが入居者の退去がでて、空室が続いた場合には家賃収入がその期間なくなります。そうなるとローンの返済が、給料や貯金からの「持ち出し」になってしまいます。このような事態が続くと投資は「失敗」になってしまいます。

ーどうやって対策すればいいの？ー

このような事を起こさないようにするためには、できる限り空室が出ないような立地の良い物件を探すことが先決です。また、実際の利回りがいくらになるのか購入金額と売り上げ、ローンの返済費用を算出し、収支の計画を練る必要があります。

他にも、ローンの金利を固定金利にして、さらに低金利で借りることも大切です。さらには空室が出た時のために、ある程度の準備金を普段から持つようにしておきます。準備金は突発的な修繕が発生した時などの「万一」の時に役に立つものです。そのため、家賃収入からの一部は貯金をしておくようにすることが大切です。

また、経年劣化により、外壁の塗装、屋根の修理、廊下の修繕、駐車場の修繕、エレベーターの工事、マンションの配管の工事など、突発的にかかる費用が多くあります。

失敗を防ぐためにも、すでに不動産投資を行っている友人への質問や専門家に質問することと、長期のプラン立ては必ず行うようにしましょう。細かい売り上げ計画を立てることにより、ローンの借入もしやなり、精神的余裕もでるのでおすすめです。

＜投資用マンション、不動産投資ローンと住宅ローンはどう違う？両立可能？＞

不動産投資ローンは「アパートローン」などとも呼ばれますが、金融機関によりその呼び方は違うことが多いです。アパートローンと住宅ローンの二つの違いとして、アパートローンのほうが金利がやや高く設定されることが多いですb。

ただし物件の立地などによって金利が変化することが多く、駅前などの好立地であれば、比較的低金利でローンを組むことが可能になります。

他の違いは、住宅ローンは借りる人の「属性」で判断されることが多いのに対して、アパートローンは属性のほかにも、購入する物件の良しあしによって判断されることがあることです。住宅ローンは、借りた人の給料等から返済していくのが基本です。

ところがアパートローンの場合には、購入した物件の家賃収入から返済することになるので、物件の立地などによって利率や借りられる金額などが決まることが多いのです。ちなみに両方のローンの両立は可能ですが、借りすぎには注意が必要です。

不動産投資を行う場合は、不動産の売り上げなど、長期の計画をしっかりと立てる必要があります。そのためにも、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家や不動産投資会社の担当の方など複数の方に相談し、無理のない計画を立てる必要があります。

＜最後に＞

いかがでしょうか、今回は、投資用マンションについて、高額売却するコツや、投資用マンションを持つことのメリット・デメリット、ローンの種類について説明してきました。

ぜひ投資物件の購入を検討する際は、この記事も参考にしてくださいね。