投資用不動産のローンについて徹底解説!

不動産投資のローンについて徹底解説!|リビングコーポレーション


老後の蓄えが不安になり、最近投資について勉強をし始めたという方もいらっしゃるかもしれませんね。

 

特に、不動産投資は一般的に銀行の借り入れを元に不動産の投資を行う場合が多いため、ローンの組み方について、疑問をもったことがあるかもしれません。

 

そこで今回は、投資用の不動産を運営する上で、どのようにローンを組めばいいのかについて書きましたので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

 


投資用不動産を持つメリット

投資用不動産を購入して賃貸経営をするメリットは三つあります。一つ目は家賃収入によって不動産所得を得られることです。安定して入居者がいる状況を作り出し、複数の物件を所有することができればほとんど仕事をせずとも毎月大きな収入を得られるようになります。最初のうちはローンの影響で収入が少なく、減価償却費を考慮すると不動産所得がマイナスになることもありますが、ローンを返済するにつれて、プラスに転じていきます。


二つ目は巨額の不動産を手に入れられることです。不動産投資ローンを利用して購入した場合にはローンを完済しないと自分の所有物にはなりませんが、その後は困ったときに売ってお金にすることも、抵当に入れて融資を受けることもできるようになります。

 

三つ目は住まいとして利用できることです。自宅を子供に譲って自分は配偶者と一緒に投資用のマンションで老後を過ごすといったことも可能なのです。


自己資金0円でもOK?少額から始められる不動産投資不動産投資ではローンを組んで大半の現金を調達するのが一般的ですが、自己資金0円でも始められる可能性があります。

 

住宅ローンと違って不動産投資ローンでは購入する物件の収益性が重視されて審査が行われるため、利回りが高くて収益性が十分あり、返済に困ることはないと判断されればフルローンで投資用不動産を購入できることもあります。

 

しかし、あくまでローンでカバーできるのは不動産の購入費用だけであって諸費用については自分で負担しなければなりません。登記手続きに伴う費用や各種税金、そして運用開始のときにリフォームが必要な場合にはその費用も自己資金から出す必要があります。

 

必ず不動産の購入費用だけでなく、それに必要な経費は何がかかるか調査しましょう。不動産投資会社から購入する場合は、必要経費について予めヒアリングするのが良いでしょう。


それでも少額投資で始められるのは確かで、一般的には物件価格の1割~2割の資金があれば始めることが可能です。

 

また、過去に収益不動産や一軒家の購入経験がない人は銀行の審査が通り易くなると言われています。ただし、物件の収益性によって借りられる金額が大きく左右されるため、収益性が低い物件を選んでしまうと頭金が大きくなります。銀行にスムースに審査してもらうためにも、綿密なシミュレーションを立てて、返済計画を立てましょう。


また、自己資金があれば借入額が少なく住むため、返済までの期間を短くすることができ、その分利益を大きく生み出すことができます。リスクを抑えるためにも、自己資金に余裕をもっておくことが非常に重要です。


投資用不動産購入時にローンを組むべき?

投資用不動産を購入するときには全額自己資金であっても問題はありません。数千万円から1億円以上の費用がかかることが多いので通常はローンを組んでいますが、ローンを組まずに購入しているケースもあります。

 

ローンを組むべきかどうかは考え方次第です。巨額の資金を貯めるのに何十年もかかってしまうと投資を始められないと元も子もないのでローンを組むというのは合理的でしょう。不動産投資は十年以上かけて利益を生むのが一般的なので、早期に取り組み始めることができた方が良いのは確かです。特に収益性が高い投資用不動産に巡り会えたときにはすぐにでもローンを組んで不動産投資を始めるのが賢いと言えます。


しかし、全額自己資金でも問題ないような資産を持っているならローンを使わないのも選択肢の一つです。収入は大きくなるメリットがあるからですが、それが原因で生活が苦しくなってしまっては損をする可能性もあるので注意しましょう。


現在の家計の状況をまず客観的に数字で判断することが非常に重要です。ローンの負担が重くなっても、十分生活できる範囲をあらがじめ計算しておきましょう。


投資用不動産を売却する時知っておきたい豆知識とは

投資用不動産を買って運用したら最後には売却することで不動産投資を終えます。不動産投資をするときには投資用不動産の売却について知っておくことも重要です。不動産の売却したときに譲渡所得が発生すると税金を納めなければなりません。

 

譲渡所得は物件の売却価格から購入価格、譲渡費用、取得費を差し引いた金額です。譲渡費用は法売るときにかかった諸費用で、取得費は取得にかかった費用から減価償却費を引いた金額または購入金額の5%になります。

 

税額を最小限にするには取得費を正しく計算できるように書類を残しておき、購入金額の5%とどちらが大きいかを確認して適用することが大切です。


また、売却のときにはタイミングも重要になります。投資用不動産は買主が不動産投資の目的で購入するため、投資用に使う価値が高いうちに手放すのがコツです。早めに投資を切り上げるという考え方を持ちながら運用していきましょう。


利回りだけで投資用不動産を決めるのは危険?落とし穴に注意

利回りは投資用不動産を決めるときによく用いられている指標で、どのくらいの収入を毎年手に入れられるかを判断するのに役に立ちます。

 

しかし、利回りだけで物件を選んでしまうと大損をするリスクがあるので注意しましょう。一般的に不動産広告などに記載されている利回りは表面利回りと呼ばれるもので、全室満室の状況で運営したときの家賃収入を購入金額で割ったものです。実際には空率リスクも家賃低下リスクもあり、さらに修繕や管理などの費用も負担しなければなりません。その全体のお金の出入りを考えて想定利回りを算出して比較しましょう。

 

中長期的な視点で空室リスクが低いか、大規模修繕工事が必要かといった点は特に重要になります。見た目の利回りだけで選ぶとすぐに収入が減り、大きな出費が必要になって苦労しかねないので注意しましょう。


中長期的なリスクを判断するためにも、税理士やファイナンシャルプランナーの意見を聞き、中長期に渡る売り上げのシミュレーションを緻密に行うのが必要です。また、人口の減少など土地に詳しい不動産屋や総務省統計局が出している人口推計を参考に、売り上げ数値の参考値にするのもよいでしょう。

 

また、どのような投資不動産に人気があるのか、調査するのも重要です。地方都市の場合は、駐車場があったほうがいいのか、単身用のアパートがいいのか、家族向けのマンションがいいのか、駅から近い方がいいのか新築に人気が集まる傾向の地域なのかなど、複数の条件を考慮にいれながら、投資用不動産を選ぶとよいでしょう。

 

特に、不動産投資の場合は、長期に渡って保有するケースが多いですので、ある程度年数がたっても売り上げが立つような不動産を購入しなければなりません。


最後に

今回は投資用不動産をもつために、ローンの組み方について記述してきましたが、いかがでしたでしょうか。

 

借入するための自己資金の有無や出口戦略については、ぜひ専門家の方に相談し、総合的に判断するのがよいでしょう。

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