投資用のマンションを購入し、ある程度利益があがったので、出口戦略として物件を売却したいという方もいらっしゃるかもしれませんね。
自身でマンションを販売するのは限界があるので、不動産会社に販売代理を頼むという方もいらっしゃるかもしれません。一方で購入される方は販売代理が何をする会社なのか気になるかもいらっしゃるかもしれませんね。
そこで今回はマンションの販売代理について徹底解説していきたいと思います。
- 知っておきたい不動産投資用マンション購入の「販売代理」とは？
- マンション販売は大手か地元の中小か？
- マンション販売の仲介手数料はいくらかかる？
- マンション販売もオンライン！「非対面」で完結
- マンション販売の価格設定と表示、これって税込？
- まとめ
知っておきたい不動産投資用マンション購入の「販売代理」とは？
不動産投資用のマンションを購入するときには広告や看板、不動産情報などに記載されている販売代理や売主といった言葉がないかチェックしましょう。
これは売買の取引をするときに相手がマンションの販売の代理人をしているか、所有者が直接販売するかを示しています。売主の場合には直接の売買契約になりますが、販売代理の場合には中間マージンが発生するので物件価格が高くなりがちです。
これは売主が企業と代理人契約をしているからで、その費用を物件価格に上乗せするのが一般的なのです。
また、販売代理の場合には売主と違って物件そのものに対して責任を負いません。あくまで販売や契約などの業務を代理で行うだけだからです。
そのため、企業や担当者によっては紹介している物件についてほとんど知識を持っていないこともあるので注意が必要です。
ただ、販売代理の場合には幅広い物件を取り扱っていることが多く、投資用物件の選択肢が多いのは魅力なので比較検討する価値はあります。指名買いの場合は、直販で購入したい場合で、販売代理の場合は、複数の投資マンションの中から選択するようにしましょう。
不動産投資用にマンションを購入する場合は、販売代理の場合だと手数料が乗る分、利回りが悪くなるのを念頭においておくのがいいかもしれません。
販売代理の場合は、先ほど述べたように複数の物件を紹介してくれますが、直販の場合は、手数料がいらない分、物件価格の交渉できる可能性があります。
マンション販売は大手か地元の中小か？
不動産投資用のマンションを販売する企業を選ぶときには大手と中小の違いで悩むことがよくあります。大手の方が広いエリアで多種類の投資用マンションを取り扱っている傾向が強いのに対し、地元の中小の場合にはその地域のマンションのみの取り扱いの場合がほとんどです。
同じエリア内でも大手の方が物件数は多いことがほとんどですが、中小ではその企業しか持っていない地元つながりで仲介している物件が見つかることもあります。また、差別化の方策として中小では周辺環境、地域の賃貸事情などについて学んでいて、詳しい説明を受けられるのが魅力です。
また、大手にはないデザイン性の高い物件や、収益性の高い物件など、大手だと埋もれてしまう個性を出すことにより、入居者の募集がうまくいく場合もあります。
大手の場合には一概に言えないものの、取り扱い物件数が多いために個々の物件についての知識は少なくなりがちです。中小の企業の場合は、地域に強い不動産会社もいますので、エリアが明確に決まっている場合は、こういった中小の企業を選ぶのもおすすめです。
もちろん大手の場合は、アフターサービスや購入時の安心感もあると思いますので、提案された内容を比較しながら、購入を検討するのがいいでしょう。
各種サービスについては大手では全国共通の標準的な内容になっているので失敗がありません。中小ではサービスの質にばらつきがありますが、よりニーズに合ったサービスを受けられることもあります。
マンション販売の仲介手数料はいくらかかる？
マンションを売買するときには仲介を依頼した会社に手数料を支払わなければならないのが一般的です。仲介手数料は法律によって上限額が定められていて、売買契約を成立させたときに不動産会社が媒介契約の契約主に対して請求することができます。
売買の場合には売買価格によって異なり、売買価格が400万円以下の場合には仲介手数料の上限が18万円です。200万円以下の部分は売買価格の5%、200万円を超えて400万円以下の部分は売買価格の4%、400万円を超える部分では売買価格の3%となっています。
ただし、これを細かく計算するのではなく、簡易計算式がよく用いられています。400万円以上の場合には仲介手数料は売買価格の3%に6万円を加えた金額として計算が可能です。仲介サービスには税金がかかることから、実際に不動産会社に支払う金額には消費税を加算することになります。
また、仲介手数料以外にも手数料が様々かかりますので、必ず不動産を購入する前に、シミュレーションをするのが大事です。最近はウェブサイトで簡易的に計算できるので、まずは手始めに簡単に算出してみるのもよいでしょう。
マンション販売もオンライン！「非対面」で完結
マンション販売は対面で行うのが一般的でしたが、オンラインサービスの広まりに伴ってマンションをオンラインで販売するサービスも生まれてきています。
ウィズコロナ、アフターコロナのサービスとして提供が開始されたもので、スマートフォンでもビデオ会議のウェブアプリを使用することによって不動産会社の担当者と会話をしながら物件を決めていく仕組みになっています。
購入候補にするマンションを見たいときにもわざわざ訪問する必要がなく、ウェブカメラを使ってオンラインでモデルルームを見学をすることが可能です。
オンラインで行えるのは申し込みをして重要事項説明を受ける段階までで、売買契約については郵送で対応する仕組みになっているのが現状です。オンラインでの通話内容は記録されているので取引内容に誤りが起こりにくく、トラブル時にも証拠が残るので明確な対応ができる点もメリットとして注目されています。
最近は電子契約書も進んできていますので、今後の不動産会社との契約もさらにスムーズになっていくことでしょう。
マンション販売の価格設定と表示、これって税込？
マンションの販売広告に記載されている価格は税込なのか税抜なのか、さらには仲介手数料などが含まれているのかというのは、マンションを買うときには知っておくべきポイントです。
仲介手数料は別に必要になりますが、税金は表示されている以上に請求されることはありません。このような説明になるのは、マンションの価格設定が土地の費用と建物の費用を合わせたものになっているからです。
マンション自体については課税対象なので消費税がかかります。そのため、マンション部分については消費税込の金額になっています。しかし、土地は非課税対象なので、そもそも消費税がかかりません。
この二つを合わせた金額になっているので消費税率が変わるとマンションにかかる税額分だけ価格が変動します。そのため、消費税が増税されるときなどにいくらになるかを知りたい場合には、内訳を販売会社に問い合わせて確認した上で計算することが必要です。
マンションを購入する金額はかなり大きいため、あらかじめ税抜きかどうかは聞いておくとよいでしょう。
まとめ
今回は、マンションの販売代理というテーマで、大手か地元の中小に頼むべきか、仲介手数料の取り決め、「非対面」で完結する契約、税込かどうかについて記述しました。
投資用のマンションを販売代理で購入するのを検討されている方は、ぜひブックマークをしてもう一度読んでみてくださいね。
