マンション投資の利回り相場

マンションで不動産投資をするときの利回りは、物件の築年数で変わってきます。築年数が経過していない新築マンションの利回りの相場は、だいたい2％から5％前後です。

新築のマンションで不動産投資をするときは、3％前後の利回りを目安に良し悪しを判断するのがよい方法と考えられています。中古のマンションの場合は、3％から7％前後が利回りの相場です。

中古のマンションは、一般的に建てられてから時間がたつほど利回りが大きくなる傾向があります。

たとえば、築年数が10年未満の中古マンションは、4％から7％前後が利回りの相場です。一方、築年数がある程度経過した中古マンションの利回りは、8％以上まで上がるケースもあります。

中古マンションの利回りが大きくなりやすいのは、購入時の費用が安く済むのがひとつの理由です。良質な物件が安く手に入れば、初期費用を最小限に抑えて家賃収入などのリターンを得ることも不可能ではありません。

ただし、利回りはあくまで計算上の数字のため、利回りが高いと空室率があがる可能性があるということも考慮にいれておかなければなりません。利回りがよいからという理由で物件を購入してしまい入居者が決まらないのでは、本末転倒になってしまうので、入念な調査を行なってから、購入の判断をくだすようにしましょう。

人気のマンション投資、「表面利回り」に影響する要因とは？

不動産投資のリターンを試算する際にひとつの基準になるのが、表面利回りです。表面利回りは、将来の家賃収入を物件の購入価格で割った数に100をかけて計算します。

この利回りは、固定資産税や修繕費などの必要経費の金額がわからなくても、だいたいのリターンを算出できるのがメリットです。表面利回りを知っていれば、おおよその投資のイメージをもてるようになるでしょう。

表面利回りを計算するときには、将来的に見込める家賃収入の金額をある程度正確に計算しておかなければなりません。

賃貸アパートなどを建てる場合、一部屋当たりの家賃の金額や入居者の数で家賃収入の額が決まります。物件がある地域の地価相場や周辺環境などは、表面利回りにも大きな影響を与える要因です。

このほか、マンションの外観や内観、エレベーターなどの設備の有無も表面利回りに大きな影響を与える可能性があります。

表面利回りの場合は、必要経費が含まれていないので大まかな計算をする場合はいいですが、不動産投資の初心者の場合は、実質利回りも算出しておくのがおすすめです。

マンション投資、知っておきたい空室と利回りの関係

空室のリスクを考慮しておくことは、正確な表面利回りを計算するうえでも重要です。マンションの家賃収入は、通常は入居者の分しか入ってきません。そのため、万が一空室がでてしまうと当初の表面利回りと同じ結果が得られない場合もあります。

表面利回りを計算するときは、空室のリスクも考えながら家賃収入の金額を決めることが必要です。空室が増えてしまった場合、不動産投資の資金繰りにも悪影響を及ぼす可能性がでてきます。実のところ、高利回りになることを当て込んで高額な新築マンションなどを購入してしまった場合には、空室が大きなリスクになります。

また、中古のマンションも利回りが高くなる傾向があります。これは、不動産を購入する費用が安くすむため、購入コストが安い分、利回りがよくなります。ただし、中古の物件は経年による劣化など、修復するためのコストがかかるケースが多いです。

中古のマンションを購入する場合は、かならず物件の修繕履歴を確認し、直近でマンションの改修が行われているかなどチェックしてから、総合的に判断しましょう。

不動産投資で新築マンションを購入するときには、ローンを利用する人も多いです。このような投資では、家賃収入をローンの返済に充てようと考えている人も少なくありません。

ただ、入居者が少なく空室が増えてしまうと、家賃収入だけでは足りず、ローンの返済を一部自己負担でおこなわなければならなくなります。こうならないためにも、不動産投資会社のみを当てにせず、専門家やすでに不動産投資をおこなっている友人に聞いてみるのがおすすめです。

特にマンション投資の場合は、株式投資などとことなり、長期で保有するのが一般てきになるので、目先の情報だけにとらわれずに、違う視点を積極的にとりいれるようにしましょう。

マンション投資における高利回りで良い物件の探し方

空室のリスクが少なく高利回りな物件を探したい場合は、不動産投資のプロに相談するのがひとつの方法になるでしょう。マンション投資に詳しい不動産会社に相談をすると、高利回りの物件の特徴などを教えてもらえる場合もあります。

良質な物件の見極め方をプロからアドバイスしてもらえば、不動産投資が初めての人でも良い物件と出会える可能性がでてきます。マンション投資のリターンは、表面利回りだけで正確に把握することは困難です。

初めて不動産投資にチャレンジをする場合、マンションの維持費やメンテナンス費用などが今一つ把握できないことも多いですよね。不動産を購入すると、長期にわたって固定資産税などの維持費や修繕費が発生します。

このような費用がかかることを考慮しておかないと、本当に高利回りな物件かどうかはわかりません。プロに相談すれば、支出が予想される金額の計算もスムーズにできるでしょう。

また、不動産投資会社は、銀行からの借入をスムーズに行うために、賃料の計画表を作成してくれます。こういった資料を1人で作成するのは工数がかなりかかるので、不動産投資会社のサポートがあるとかなり助かりますよね。

エリア別の利回り相場、その違いは？

マンション投資の利回りは、物件がある地域によっても多少変わります。利回りを正確に知りたいときは、エリア別の利回りの相場もチェックしておくと安心です。東京都や埼玉県、神奈川県などの首都圏のマンションの場合、利回りの相場はいずれも4％台です。

京都府や大阪府、兵庫県といった関西エリアはおおむね5％前後がマンションの利回りの相場ですが、こちらの地域は場所によっては4％台の利回りになるケースもあります。中京エリアの愛知県の場合も、名古屋市周辺はだいたい5％台が利回りの相場です。

北海道や九州、中国エリアでは、札幌市、福岡市、広島市などの都市部のマンションの利回りが、首都圏と同じ5％台になっています。ちなみに、全国的に見て利回りの相場がやや高いのは、北海道の札幌市です。こちらの地域では、ワンルーム、ファミリー用のいずれのマンションも利回りの相場が5.5％以上とやや高くなっています。

また現状の利回りだけでなく、今後の人口推移も参考にしましょう。それぞれの土地において、産業が何に依存しているのかも重要です。最近は、リモートワークにより都市部から近郊の都市に若年層を中心に移動しているそうです。

このように将来を見通しながら、マンションの投資利回りがどうなるのか判断するのが非常に重要です。

まとめ

今回は、マンションの投資利回りについて、利回り相場、表面利回り、空室と利回りの関係、良い物件の探し方、エリア別の利回り相場などを書きました。

ぜひマンションの投資利回りについて気になった場合は、もう一度この記事を読んでみてくださいね。