ライフスタイルが変わって今住んでいるマンションを貸したい場合や、長期出張になって短い期間の間でもいいから、マンションを貸し出したい場合、どのような手続きを踏めばいいか悩んだことはありませんか？
そこで今回は、居住用のマンションを貸し出すときの注意点についてまとめました。
- マンションを貸す時の注意！
- マンションを貸すときにローンが残っていると貸せないの？
- マンション貸す時、管理会社選びのポイントとは？
- マンション貸す時、管理会社に払う手数料はいくら？
- マンションを貸すときにかかる税金を徹底解説
- マンションを貸す時の確定申告はどうなる？
- まとめ
マンションを貸す時の注意！
新居購入や転勤などの理由により今まで住んでいたマンションを貸す場合には、家賃収入などの利点だけではなく、注意点もあることを把握しておきましょう。
もし、そのマンションにまた住む予定があるなら、貸す側の都合だけですぐには賃貸契約を打ち切れない可能性が高く、貸したマンションは劣化することを考慮する必要があります。
貸す期間を限定できる「定期借家契約」もありますが、相場より家賃を下げる必要があったり、借り手が見つからなかったりします。
また、リフォームやハウスクリーニング、設備の修理などの費用がかかるケースもあるのです。必要があればマンションを貸せる状態にするためのリフォーム代を、その必要がなくてもプロによるハウスクリーニング代がかかります。
借主が故意的に壊した場合を除き、エアコンや換気扇などの設備の修理費や交換にかかる費用を払うのは貸主です。
そのため、貸し出すときには、賃料の中に貸主が負担するであろう費用をあらかじめ算出し、上乗せして貸し出す必要があります。
マンションを貸すときにローンが残っていると貸せないの？
住宅ローンは借りた本人が住むことを前提にローンを組むため、むやみにマンションを貸してしまうと、規約違反になってしまい、最悪の場合ローンが解約になるケースがあります。ただし、どうしてもマンションを貸し出したい場合は、銀行の許可を受ければ貸し出せる場合があります。
貸し出したい場合は、ローンの金利の変更など、契約内容が変わる場合もありますので、契約内容が変わる可能性があることを頭にいれておき、銀行に相談しにいくのがよいでしょう。
一般的には、住居ではなく貸し出しの目的で賃貸に出す場合はローンが変更になりますので、貸し出す際の家賃収入と、住み続ける場合、どちらがお得なのかは総合的に判断する必要があるでしょう。
一方で、支払いが完了しているマンションについては、貸し出しができるため、長年住み続けて、ライフスタイルが変わったため、貸しにだすというのもよいでしょう。ただし、経年劣化により、想定よりも賃料が安くなる可能性が高いので、不動産仲介の会社などにも相談し、十分な収益を生み出せる物件なのか吟味する必要があります。
マンション貸す時、管理会社選びのポイントとは？
マンションを貸したあとは、物件を管理してもらうために、不動産管理会社に管理業務を委託します。入居者からの家賃の徴収や借主からのクレーム対応などの管理を大家が請け負うのは負担が大きいからです。
管理会社を選ぶ際には空室はできる限り避けたいので、口コミなど評価がいい管理会社をなるべく選びましょう。管理会社が大手であるか個人経営であるかに関わらず、地域の情報に詳しいことが大切です。担当者の説明が分かりやすいことや、貸す場合のメリットだけではなく、デメリットについても教えてくれるかということも判断材料になります。
また、管理会社と結ぶ契約にはさまざまな種類があります。自分の求める条件に適した契約の有無や、契約にかかる手数料が納得できる金額や割合であるかも大切です。管理会社に対する他の貸主の評価を聞くことができれば、大きな判断材料になります。
場合によっては年単位の契約や数百万円のやり取りを管理会社とするため、実際に利用した貸主の意見は貴重です。
管理会社だけではなく、マンションを貸すときに、入居者を探す不動産仲介会社を見つけなければなりません。この場合は、交渉力がある仲介会社を口コミや友人の紹介などから見つけましょう。
最初はなかなか見つけるのが難しいかもしれませんが、長く経験を積む中でコツがわかってきます。特に、空室率が高いとそのまま収益悪化に繋がるので、営業マンに契約をコミットしてもらうなど、普段からコミュニケーションを密にとるのが非常に重要です。
マンション貸す時、管理会社に払う手数料はいくら？
管理会社に払う手数料は結ぶ契約によって違います。借主の募集と賃貸契約までを依頼する「仲介」では、家賃の1カ月分を手数料として管理会社に支払う場合が多いです。
仲介だけを依頼することもできますが、一般的にはその後の管理まで依頼します。家賃の徴収やクレーム対応などをしてくれる管理の手数料は、家賃の5%ほどを毎月支払います。
また、空室を保証してくれるのが、「サブリース」と呼ばれる賃貸方法です。賃管理会社自体にマンションを借りてもらうことにより、借り手が付かない場合でも賃料が管理会社から支払われます。
しかし、リスクである空室を保証してもらう代わりに、家賃の10%前後の手数料がかかります。この賃貸方法を選ぶ際には、地域の賃貸住宅の空室率や、借主を募集する管理会社の営業力などを考慮して考える必要があるでしょう。
マンションを貸すときにかかる税金を徹底解説
マンションを貸すと、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」がかかります。貸主が会社に勤めている場合は、これらの税金はすでに給料から差し引かれていますが、家賃収入の分を追加で払う必要があるのです。
また、マンションを貸していても、「固定資産税」は貸主が払います。賃貸の所得とは、家賃収入から必要経費を引いた金額です。マンションを貸す際の必要経費とは、固定資産税のほか、火災保険などの保険料や修繕費などです。
税金がかかるのは、家賃収入が必要経費を超えた場合のみになります。空室の期間があり家賃収入自体が少ない場合や、修繕費がかかった場合などで赤字になれば税金はかかりません。
また、賃貸の所得額によって課税される税率は変わりますが、復興特別所得税と住民税の税率は一律です。所得に対して、復興特別所得税は2.1%、住民税は市区町村住民税の6%と都道府県民税の4%を合わせた10%の金額になります。
マンションを貸す時の確定申告はどうなる？
会社勤めで給与所得があれば、会社が課税額を計算してくれたうえで、毎月所得税や住民税を給料から差し引いてくれています。しかし、家賃収入があり、必要経費を差し引いても利益があれば個人で確定申告しなければいけません。
この時の注意点は、賃貸の所得税は総合課税方法だということです。この所得税は所得額によって課税される税率が変わりますが、勤めていて給与所得があれば給与所得と賃貸の所得を足した額を元に税率が計算されます。
つまり、給与所得が多い場合は賃貸の所得が少なくても高い税率がかかり、収益になりにくいのです。また、税率の変わり目にも注意しましょう。
給与と賃貸の所得が合計900万円を超えると、税率が23%から33%に上がるからです。確定申告は年度ではなく、年末で区切られます。
まとめ
今回は、マンションを貸すときの注意点として、貸し出しの際にかかる費用や、ローンが残っている場合の銀行とのやりとり、管理会社・仲介会社の選び方、確定申告の方法について書きました。
急遽、マンションを貸し出すことになってしまったという方は、ぜひこちらの記事を参考にして、必要な書類などを集めてみてくださいね。
