経済大国であり、世界をリードするアメリカ。積極的な移民の受け入れにより人口は先進国の中でも、年々増加しています。一方、日本はバブル崩壊後失われた二十年と呼ばれ、経済の発展速度は低下し、少子高齢により、不動産価値も下がるのではないかとさえ言われています。
今回は、今注目されているアメリカの不動産投資について徹底解説していきたいと思います。
アメリカ不動産投資の失敗例、原因は？
国内の投資はまだ土地勘があるから、なんとなく分かるけどアメリカの不動産投資は異国だし、なんだかわかりにくそうと感じたことはないでしょうか。そこで、こちらでは、アメリカの不動産投資で失敗した例について２つ紹介したいと思います。
まず1つ目は、「郊外地区がこれからの都市になるから値上がりが期待できる」とエージェントに言われにもかかわらず、そこまでの値上がりにはならなかった例です。
これは、不動産価格が一気に高騰しないように政府が調整していたため、短期間では大きな値上がりにならなかった、もしくは購入価格が市場価格を大きく上回っていたことが原因だと考えられます。
土地の価格については、インターネットの情報でも集められますので、購入する前に十分調査を行うことで、成功の確率をあげましょう。
2つ目は、手数料や経費が想定外に高かったこと、修繕や家賃滞納、退去費用などの予定外の出費があり、想定利回りを下回ってしまった例です。
アメリカは治安の良いエリアと悪いエリアがはっきり分かれています。治安の悪い所では家賃の滞納を繰り返す入居者がいたり、滞納者を退去させるために費用がかかる場合があります。
アメリカ不動産市場は透明性が高く、誰でも情報を入手することができます。エージェントに頼りっきりではなく自分で確認と調査をすることで、ある程度はこういった失敗を防ぐことができます。
3つ目は、そもそもが詐欺物件のケースです。不動産投資会社からアメリカで利回りのいい不動産を紹介され契約をし、支払いまで行ったのにもかかわらず、実施は存在しない物件である可能性も十分に考えられます。
アメリカの不動産を販売している運営元の会社が信頼できる会社かどうか、友人の口コミやネットの情報などを参考に総合的に判断するようにしましょう。
4つ目は、入居者とのコミュニケーションについてです。中古の不動産物件を購入する場合は、すでに住んでいる入居者からクレームなどがでたときに、管理会社がすぐに対応できているかどうかも、空室率をさげるために非常に重要な項目の一つになります。
そのため、管理会社が入居者と円滑なコミュニケーションを図れているか判断するために、定期な報告をさせたり、写真を送ってもらい物件に瑕疵（かし）がないかなど管理会社とのコミュニケーションを積極的におこないましょう。
アメリカ不動産投資の利回りはどのくらい？地域ごとの差は
アメリカの不動産投資利回りは地域によってそれぞれです。ニューヨークやロサンゼルスなど大都市の想定利回りは2％前後と言われています。都市部郊外エリアで5~6％となる所もあります。
東京のアパートの利回りが4~7％のため、利回りだけで比較するとアメリカの不動産投資はそんなにメリットがないように感じてしまう人もいるかもしれません。
しかし、アメリカと日本で大きく違う点が、人口増加です。日本は少子化が定着しているにもかかわらず、積極的に海外から移民を受け入れているわけでもないので、このままでは日本国内の人口増加は期待できません。
一方で、アメリカは先進国の中で最も人口増加が著しい国と言われています。居住希望者が絶えない限りは家賃収入は安定的に入るため、大きな心配がいらないこと、また不動産価格も上昇が期待できるため、中長期保有での売却益を期待しての不動産投資が多いそうです。
一方で、リモートワークの広がりにより、地域の不動産価格も変動する可能性が高いです。どちらがよいのかを公平に判断するために、普段から専門家の情報を積極的に仕入れるようにしましょう。
アメリカ不動産投資、今後の推移は？
アメリカの不動産市場の特徴は、中古物件の売買が非常に活発なことです。アメリカの不動産取引の7割が中古物件、3割が新築物件とも言われています。
日本の不動産市場では新築であること、築年数が浅いものに高い価値が付けられますが、アメリカの場合、築年数を気にする人はあまりおらず、築年数がかなりあってもリモデルがきちんとなされていて状態が良い物件であれば、不動産の価値が大きく下がることはありません。
アメリカの人口は増え続けています。2019年の人口は3億人台ですが、2050年には4億人台になるとも言われています。きちんと物件を選定して投資をすれば賃貸収入が途絶えたり、賃料が大きく値下がりするようなリスクは低いだろうと言われています。
アメリカの不動産を保有し続けることによって、その時々で経済動向の影響を受ける場面はあるかもしれませんが、中長期的には不動産価格の上昇が期待できる投資先だと言われています。リスクについてはきちんと洗い出した上で、投資判断をしていきましょう。
アメリカ不動産投資、株の暴落は関係してくる？
アメリカの不動産市場は株価の影響を受けにくいと言われています。2020年前半のコロナウィルスの世界的大流行によって、アメリカでは一部地域で外出禁止令が出るなどし、経済活動が滞り株価下落に繋がりました。
しかし、そうした状況でも不動産市況は堅調に推移し、値崩れはしていませんでした。不動産市場が影響を受けるのは、人口・人口動態の変化、賃金・雇用機会の減少です。
株価のみが暴落しても不動産市場は影響を受けませんが、人口が減少傾向にある場合や不況が続いて失業者が増え続けるような事態になれば、不動産価格が下落することになります。今後の労働者の雇用状況については引き続きみていきましょう。
人口や雇用は、アメリカ国内の政権によっても変わる場合があります。今後アメリカの人口が増え続け、雇用状況が良ければ不動産市場価格も上昇するでしょう。
まとめ
今回は、アメリカの不動産投資について、5つの失敗例、利回り、今後の不動産価格の推移、株価との関連性について話してきました。
ぜひ、アメリカの不動産投資について記事が気になった場合は、この記事をもう一度読んでみてくださいね。
