アパート投資は儲かる？

アパート投資を始める前に、どのくらいのリスクやコストがかかるのか知っておきたいですよね。ここでは、アパート投資について徹底解説していきます。

アパート投資で失敗する前に読んでおきたいリスクの話

アパート投資には失敗するリスクがあります。アパート投資のリスクは大きく分けて、「空室リスク」と「運営リスク」の2つです。

ー空室リスクとは？

空室リスクとは、購入したアパートに入居する人がいない場合のリスクです。入居者がいないと家賃収入が発生しません。アパートの購入者は、アパートに空室の無い状況を作り続ける必要があります。

 

特に、新築の物件や中古でも入居者がいない場合は、入居者の募集をかけないといけないため、どちらがいいか購入する際の判断ポイントになるでしょう。

ー運営リスクとは？

運営リスクとは、アパートを運営することに関するリスクです。購入したアパートは、購入者が管理する必要があります。これは入居者の有無に関わらず行わなければなりません。

例えば、管理会社を置いた場合は、月々コストが発生するので、必要経費の中にあらかじめ組み込んでおく必要があります。

このように、アパートの運営には固定費がかかります。アパート運営を、家賃収入が確保されていない状態で行う場合、アパートの購入者は自腹を切って運営しなければならなくなるので、購入前に試算を必ず行うようにしましょう。

2つのリスクをまとめると、アパート運営では、空室を作らないようにすることで家賃収入を確保し、その家賃収入の一部を管理費などの固定費や修繕費などの変動費をいアパートの運営費に充てていく必要があります。

アパート投資の金利と利回りってどう違うの？

アパート投資の金利とは、1年間にかかる利率です。100万円かけて購入したアパートが1年で5万円の儲けを出した場合、利率は5％となります。しかし、アパート投資を金利で考えることはありません。

アパート投資の利回りとは、アパートの購入・運営にかかった金額に対して儲けることが出来た金額の割合です。利回りは、表面利回りと実質利回りがありますが、重要なのは実質利回りです。

実質利回りの計算式は、「実質利回り＝（年間収入－年間支出）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）×100」となっています。具体的に数字を当てはめて説明します。年間収入を500万、年間支出を400万、アパートの購入費が1000万、購入時の諸経費が50万として計算すると、9.5％の実質利回りとなります。

不動産投資について感覚が掴めるようになると、表面利回りでもなんとなく実質利回りのイメージがつくようになりますが、不動産投資の初心者の場合は、緻密に計算する癖をつけておくのがおすすめです。

アパート投資では、このように利回りが非常に重要視されます。そのため、アパート投資では、いかに利回りを多くする運用ができるかが、大きな儲けを出すポイントとなります。

アパート投資の審査の基準と頭金

アパート投資には、お金が必要になります。自己資金で買えるのが一番理想的ではありますが、自己資金では足りなく借入金も使って投資を行いたい場合には、銀行で融資を受けて、お金を借りる必要があります。そして、融資を受けるためには、銀行の審査を受けて合格する必要があるのです。

アパートの融資を受けるための審査基準は、大きく分けて「属性情報」と「物件情報」があります。

ー属性情報とは？

属性情報とは、融資を受ける人の属性と信用情報のことです。属性情報を見て、融資したお金を返せる人かを確認します。例えば、借金の滞納経験がないか、収入は十分にあるか、勤務先の経営状況は問題ないかなど総合的に判断していきます。

ー物件情報とは？

物件情報とは、融資を受ける人が購入する予定の物件の情報です。物件情報には、物件のエリア、物件自体の価値、物件の収益性などが含まれています。融資して購入したアパートが、利益を出し、融資金を返済できるかを確認します。

不動産投資会社から物件を購入する場合は、こういった審査に必要な計画表などを用意してくれるので、初心者にはおすすめです。これらの投資用物件情報を審査し、合格すれば借入をすることができます。

アパート投資の頭金は、物件価格の1割ぐらいが相場です。融資を受ける際は、自分の属性情報と、アパートの物件情報を調査してから、審査を受けましょう。

儲かるのはマンション投資？アパート投資？

区分のマンション投資は、一部屋で購入するため投資金額が小さく、アパートを一棟の投資よりも小規模に始めることができます。そして、比較的空室リスクが低く、賃料が低下するリスクも抑えることが可能です。

しかし、アパート投資に比べて、利回りが小さくなりやすい傾向があります。また、アパート投資と違って、区分所有になるため建物の管理が自分だけの裁量では決められないなどのデメリットもあります。

一方、アパート投資は、木造建ての場合が多く、建築コストが安いためマンション投資よりも高い利回りを狙うことができます。そして、マンション投資よりもエリアの選択肢が多く、戦略も幅広く練ることが可能です。これは、選択できる土地がマンションよりも多いからです。

しかし、一棟でアパートを購入する場合は、マンション投資よりも多くの投資額が必要になります。また、隣人などの騒音を気にされやすいことから、マンション投資に比べ空室リスクも高い傾向がありますが、そもそも木造に住む人はそこまで気にしない人が多いため、そこまで神経質にならなくても良いそうです。

そのため、少ない投資額で安定的に利益を得て、長い期間をかけて儲かる可能性があるのは区分所有のマンション投資がおすすめです。

一方で、出口戦略がしっかりしていて、短期的に大きな利益を出す可能性が高いのはアパート投資といえます。

どちらも投資金額によって結果も異なるので、専門家に相談しながら自分にあった方を選ぶようにしましょう。

アパート投資の初期費用はいくら用意すれば良い？

アパートの諸費用には、「仲介手数料」「登記費用」「印紙税」「火災保険料」「ローン手数料」と物件費用があります。

仲介手数料は、初期費用でも最も大きな諸費用です。仲介手数料の計算式は、「物件価格×3%＋6万円」となります。入居者が出た場合に、毎回必要になる経費なので、空室を減らす取り組みを積極的に行いましょう。

登記費用は、公的な手続きにかかる費用です。5000万円ぐらいのアパートで30～50万円ほどかかります。印紙税は、売買契約書に貼る収入印紙にかかる費用です。だいたい1万～3万円に収まります。

火災保険料は、アパート購入において必ず入らなければならない火災保険の費用です。10年契約で50万前後を考えておきましょう。ローン手数料は、ローンを組んでアパートを購入した際に発生する手数料です。

だいたい借入額の1％～3％になります。銀行によってことなりますので、複数の銀行を比較しながら、なるべく安い借入ができるようにしましょう。

アパート投資の初期費用は、購入するアパートによって変動します。そのため、自分が購入しようとしているアパートにかかる金額をしっかり調査しましょう。

まとめ

今回は、アパート投資について徹底解説というテーマで、アパート投資のリスク、アパート投資の金利と利回り、アパート投資の審査の基準と頭金、アパート投資の初期費用はいくら用意すればいいのかなどについて書きました。

ぜひもう一度購入する前に読んでみてくださいね。