アパート経営をはじめようと思った方で、まず利回りが気になる方が多いのではないでしょうか。この記事では、アパート経営の利回りについて徹底解説していこうと思います。
アパート経営利回り、利益を出すには最低いくら必要？
利回りは条件によって変化します。利回りとはそもそも物件価格が低くて家賃収入が大きければ高くなり、逆の場合は、利回りが低くなります。そのため、当然利回りが高い方が利益性は大きくなります。
通常の賃貸物件を購入する場合、１年間の家賃収入では当然物件価格を上回る事はできません。そのため通常のアパート経営は何年も掛けて、購入時の物件価格を家賃収入の蓄積が上回った時に初めて利益が出たと言えます。
出口戦略を土地や物件の販売に置いたときは、希望売却価格の中にある利益と家賃収入による回収期間を算出した上で、利益を考える必要があります。
どれくらいの期間で利益が出せるのか、それは個々の物件によってまちまちです。そこで投資効率の基準となるのが「利回り」という事になります。利回りが高ければ、それだけ早く投資金額を回収できます。
逆であれば、投資金額の回収に時間がかかり、利益を出すまでの時間が長くなってしまいます。不動産投資は購入してから利益を得るまでの期間がとても長い投資です。そのため長期間入居者に住んでもらえてこそ、有効な投資となります。
長期間入居者に選んでもらえる物件にするためには、物件の周辺地域の状況や、物件の経年数、駅から物件までの距離、物件の管理状況や騒音など複合的な条件により、決まります。
アパート経営利回りの計算方法を徹底解説
アパート経営をするに当たって、利回りは確実に知っておかなければいけない知識です。
利回りの計算は一般的に２種類あって、表面利回りと実質利回りとがあり、それぞれの意味を正確に理解しておかないと収益性が正確に判断できないため、投資したけれど思ったような収益性が無かったなどの取り返しのつかない判断ミスに繋がります。
まず、最もよく目にするのが表面利回り（％）です。不動産の物件情報に記載されているので物件を探すための参考値になります。
ー表面利回りの算出方法
表面利回り（％）＝年間家賃収入÷不動産購入価格×100、で表されます。ただし、常に満室で家賃収入が計算されており、また経営にかかる諸経費が一切含まれていません。そこで、より現実に近い利回りを計算するため実質利回り（％）を計算する事が大切になってきます。
ー実質利回りの算出方法
実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間諸経費合計）÷（不動産購入価格＋購入時の諸経費合計）×100、で表され、最低の実質利回りを決めておくことで、最終的に投資するかどうかを判断する際の参考にします。
キャッシュフローとは？
不動産投資の場合キャッシュフローとは、銀行へローンをして不動産を購入する場合の資金の流れの事です。借金をして投資を行う場合は、銀行への返済が滞らないように収入を回していけるかを計算しておくことが大切です。
一般的に不動産投資のキャッシュフローは、毎月の家賃収入ー必要な諸経費ー月々のローン返済で計算できます。不動産投資を成功させるには、常にキャッシュフローがプラスで回るような物件を選ぶ、より低金利で融資年数が長いローンを選ぶことが大切です。
また、頭金が多めにあればその分借入金を少なくすることができるので、自己資金をどの程度用意できるのかを考えておく必要があります。
もし仮に空室が最初の想定よりも増えた、大規模な修繕が必要となったなど、キャッシュフローを悪化させるリスクが発生した場合、キャッシュフローがマイナスになってしまうとオーナーは自己資金を投じて不足額を補わなくてはならなくなります。
効率よく投資を続けるためには、大きく利益が出なくても、着実に少しずつ手元に現金が残る、キャッシュフローがプラスで回るような物件を選ぶことがとても重要になります。
新築の物件を購入する場合は、周辺地域の情報や物件の施工会社の口コミを調べたり、中古の物件を購入する場合は、物件の修繕情報などを調べるなど、購入する前に事前の調査を怠らないようにしましょう。
アパート経営の仕組みとは？
アパート経営は不動産投資の一つであり、マンション経営と異なり最初の投資資金が少なくて済むので、資金が限られる人でも始めやすい投資と言えます。
初期の自己資金が豊富で自己資金のみで不動産を購入した場合は、家賃収入から必要経費を引いた分が利益となりますが、銀行の融資を受けて購入した場合は、キャッシュフローがとても大切になってきます。
なぜなら、家賃収入がローンの返済を下回った場合の穴埋めは自己資金からの持ち出しとなるからです。ただし、アパート経営は株式投資などと比べても安定して収入が得られる投資です。
株式は購入後に半分に値下がりしてしまうリスクは常にあります。しかし、不動産の土地価格は変動が緩やかで長期的に安定して収入を得られるメリットがあります。また、不動産投資の場合は、長期で運用するのが前提になるため、時間に余裕のないサラリーマンなど専業で投資に時間を割きにくい職種の方にはおすすめの投資方法です。
アパート経営の収入は家賃収入であるインカムゲインと、アパートを購入時の価格よりも高く売却する事で差額で利益を出すキャピタルゲインがあります。
通常はインカムゲインを狙って購入するのが一般的で、今後不動産価格が上がる物件を探すのは難易度が高いため、キャピタルゲインだけを狙う投資はリスクが高いです。
一方で、不動産投資を考える場合に、購入額の支払いを終えて、土地の売却や駐車場に変更し売上を保つケースもあるので、出口戦略については、専門家と相談しながら決定していきましょう。
アパート経営の利回り、相場 の推移は？
不動産の相場の利回りは、年々変化していきます。相場の推移を考える時は表面利回りの推移を見ていくのが一般的です。
また、東京や大阪といった大都市圏とそれ以外の地方の相場を比較していく事で、おおよその目安が付いて投資の判断材料とすることが出来ます。基本的には大都市圏の利回り相場は、地方に比べて低くなります。これは大都市圏の物件価格が地方の物件価格よりも高いことが原因です。
ただし、リモートワークの浸透により、地方都市に今後人口が流出する可能性が十分に考えられるので、今後の人口推移については随時チェックするように心がけましょう。
それでは必ずしも大都市圏のアパート経営が不利かといえば、希望する入居者が次々に出てくるため空室率が低く安定した収入を得やすいです。物件価格が高いことを除けば、不動産投資の初心者にもおすすめの安定した投資先と言えます。
不動産投資でもっともリスクが高いのは空室率です。家賃収入が無ければキャッシュフローが悪化します。そのため人口が集中している大都市圏は、利回りが低くても人気の投資先です。このように、不動産投資をするときは、総合的に判断し、どの物件を購入するか判断するのが良いでしょう。
まとめ
今回は、アパート経営の利回りについて、利益を出す方法、利回りの計算方法、キャッシュフローの計算方法、相場の推移、アパート経営の仕組みについて解説しました。
ぜひアパート経営を考えている方は、ブックマークしていただきもう一度読んでみてくださいね。
