アパートの一棟買いを検討されている方で、どのような物件を買えばいいか迷っている方はいませんか？そこで今回は、アパート一棟買いについて解説していきたいと思います。
アパート一棟買いで失敗した人の特徴とは？
不動産の中でもアパートは価格が安いことから一棟買いをする人も多いです。しかし、価格が安い分失敗のリスクもあります。そこでまずはアパートの一棟買いで失敗する人の例を見ていきましょう。
まず失敗例として挙げられるのが、アパートの建物の価格は高いけれども土地が安いというパターンです。新築アパートでも、築年数が古いのに対して5,000万円以上するアパートでも、土地の価格が安いと売却の際に苦戦する傾向があります。
特に新築だと地価が安い物件は築年数が経過するとともに家賃も下がっていく一方です。このように、地価が安い立地のアパートは購入してから時間が経つほど利益が少なくなってしまいます。
アパートを購入する場合は、土地の価値がどのくらいあるのか考慮しつつ、購入を検討するのがよいでしょう。購入価格を家賃で回収し、土地を売却することで利益を上げるというパターンも考慮にいれ、物件を選定するのが非常に重要です。
また、入退去の多いアパートも失敗しやすい傾向があります。入退去が頻繁に行われていると、入居者が退去し、次の入居者が見つかるまでの期間が発生するごとに管理料を支払う必要があるので、無駄な出費が増えてしまいます。
実際にこのパターンで苦労しているアパートのオーナーは多いです。そのため、入居者が決まりやすい地域かどうかをまず判断するのがよいでしょう。そのためには、駅からの近さがもっとも重要な判断材料の一つになります。駅から徒歩何分かで空室状況が変わってくるので、一番初めに気にするようにしましょう。
また、地域の特性もよく考えましょう。ファミリー層が多く、小中学校から近いエリアで、大型のスーパーがあったり、単身者が多くコンビニが徒歩圏内にあるかなど、どう言った層に受け入れられている地域なのか考えるのが非常に重要になってきます。
一方で、そういった地域であっても、ファミリー層のアパートに空室が目立っている場合は、供給が多すぎている可能性があるので、他のアパートの状況も確認するなど、総合的な判断が必要になります。
アパート一棟買いして、自分で住むのは可能？
投資目的で購入したアパートに自分で住むことは可能です。基本的に自分の住居を確保したうえで運用目的のアパートをはじめとする不動産を購入するのが一般的です。
しかし、アパートと自宅の両方を購入するとなると、初期費用がかなりの金額になってしまうでしょう。
そこでアパートの一室を自宅とすることで初期費用を抑えられます。また、木造アパートだと騒音トラブルが発生しやすい傾向がありますが、実際に自分が住むことで、それが常識的なレベルの生活音なのか、周りに迷惑がかかるレベルの騒音なのかも判断しやすくなります。
入居者と同じアパートに住むことで管理がしやすくなるのは間違いありませんよね。
しかし、アパートを一棟買いして自分で住む場合デメリットもあります。まず一室分の利益が減ってしまうので、一室分の収入とアパートがある地域の平均的な家賃相場を比較したうえで住むかどうか決めましょう。
また、アパートの維持費が払えなくなった場合に住めなくなってしまうというリスクも伴います。総合的に判断して、住むのかどうか決定するのがよいでしょう。
アパート一棟買いするなら中古？新築？
新築・中古のアパートを一棟買いする場合、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
ー新築アパートのメリット
まず新築の場合、耐用年数が長く、修繕コストもあまりかからないというメリットが挙げられます。それに、アパートを購入するために融資を受ける場合、金利が高く設定されていることがありますが、新築だと融資条件が良いことが多いです。
しかし、新築なので事前に入居した人がおらず、物件に関する情報が少ない、家賃が下落してしまうリスクを伴うなどデメリットがあります。また、新規の場合は、一から管理会社を探すなど手間も多く発生する場合があります。
ー中古アパートのメリット
それに対して中古のアパートは利回りが高い傾向があります。それに相続税対策や節税対策にも繋がるので、子供・孫に相続することを考えている場合はお得です。また、入居者がすでに決まっている場合は、購入した日から賃料の収益があがるので、心理的な負担もかなり少ないでしょう。
しかし、築年数が経過しているが故に修繕費がかさんでしまうなどのデメリットがあります。中古アパートの場合は、今までどのような管理の元運営されてきたのかを専門家などの意見も取り入れて判断するようにしましょう。
アプリで管理できるって本当？
アパート経営をする人を対象としたアプリが多数の企業からリリースされています。アパートを経営する際、書類確認や家賃をはじめとするアパート経営にかかるお金の管理は面倒ですが、アプリを使えばこれらを一貫して管理できるのでとても便利です。
アパート経営を管理できるアプリでできることは、具体的に賃貸契約を結ぶにあたって必要な書類の作成、空き室ができたときの入居者の募集、家賃の滞納催促、保証会社への事故報告などが挙げられます。
これらの作業を自動化することによって、アパート経営を行うにあたって必要な事務作業にかかる時間を削減できるでしょう。
ただし、あくまで便利なツールであるということを心がけ、必要な場合は足を運ぶなど不動産投資を行う上で、重要な局面においては、対応方法をそれぞれ選択するのが重要になります。アプリは抜け漏れを防ぐために使いつつ、管理会社や運営会社との関係値は崩れないように丁寧な連携を続けるようにしましょう。
アパート一棟買いで注意すべきこととは
アパートの一棟買いをする際はいくつか注意すべき点があります。まず挙げられるのが管理会社選びです。
物件の条件が良くても、管理会社の対応が悪いとオーナーとしてやらなければいけない仕事が増えてしまううえに、入居者もすぐに離れていってしまいます。
そのため、担当スタッフの対応が良い会社を選びましょう。月々発生するコストになるものの、安い会社に依頼したことによって、掃除が行き届いていなかったり、クレームが頻発するようになると、最悪の場合、空室率があがる可能性があります。
ネット上の口コミを参考にするなど予算を考えながらなるべく質の良い管理会社を選択しましょう。
また、購入するアパートの周辺環境にも注意すべきです。地価や物件の間取りが良くても、スーパーやドラッグストアが遠い、治安が悪いなどすると生活面で不便なので、入居者の長期入居が期待できなくなってしまいます。生活音が気にならないかなど総合的に判断していきましょう。
そこでアパートの一棟買いを成功させるためには、事前の周辺環境の調査が大切です。実際に昼間と夜遅い時間に購入するアパートの周辺を散歩してみて人通りを確認したり、周辺の学校や商業施設の口コミを調べて、入居する人が安心して暮らせる地域かどうかを把握しましょう。
少し面倒ではありますが、高い買い物になるのは間違いないので、足を運んで判断するのがおすすめです。
まとめ
今回は、アパート一棟買いについて、注意点や買い方の注意点などをまとめました。ぜひ購入検討されている方は、もう一度読んでみてくださいね。
