オーナーチェンジ物件を徹底解説!

オーナーチェンジ物件を徹底解説!|リビングコーポレーション

不動産投資に興味をもったという方で、オーナーチェンジ物件という言葉を初めて知ったという方もいらっしゃるかもしれませんね。

 

すでに入居者がいるから安心なのかな?と思った方もいらっしゃるかもしれませんね。そこで今回は、オーナーチェンジ物件について徹底解説していきたいと思います。

 

 

オーナーチェンジ物件は初めての不動産投資に最適?

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で購入できる物件のことです。賃貸借契約を継続したまま、オーナーだけが入れ替わる形式になるため、「オーナーチェンジ」と呼ばれています。

 

マンションやアパートのように複数の部屋がある場合、入居者が一人でもいれば、それはオーナーチェンジ物件となります。

 

オーナーチェンジ物件なら、入居者募集をする手間がかからず、購入したその日から家賃収入を得ることができるため、不動産投資の初心者に最適です。前オーナーからこれまでの運用ノウハウを引き継ぐことができるので、初めての方でもスムーズに運用を開始できます。



オーナーチェンジ物件のメリットとは?

 オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、家賃収入がすぐに発生する点にあります。一般的な物件の場合、空室が埋まるまで家賃収入が発生しないため、管理費やローンの支払いは自費で支払わなければなりません。

 

また、新築の物件や入居者がいない物件の場合は、入居者を募集するために、広告費を支払わなければなりません。費用だけでなく不動産仲介会社とのやりとりや、契約書面の締結など手間もかかってきてしまいます。

 

その点、オーナーチェンジ物件なら自己資金を投入せず、家賃収入で運用を開始できるので、資金計画を立てやすくなります。入居者がいることで不動産ローンの融資審査が通りやすいのもメリットの一つです。

 

家賃収入のある物件はローン返済が可能になるため、収益性の高い物件ほど金融機関の評価が高くなります。結果として、厳しい不動産投資ローンの審査に通りやすくなり、スムーズな運営を実現することができます。

 

一から投資用不動産を建てようとすると、建物の建設費用や土地の取得費用などの初期投資が発生しますが、オーナーチェンジ物件なら初期費用を安く抑えることが可能です。最初にまとまった資金を用意できない人でも、オーナーチェンジ物件であれば資金回収がすぐにできるため、投資をスムーズに始めることがでるのがメリットです。

 

オーナーチェンジ物件のデメリットとは?

ー本当に入居者なの?サクラだったら?

オーナーチェンジ物件だからといって、空室リスクが全くないというわけではありません。物件の購入時は入居者がいたとしても、購入後すぐに入居者が退去してしまう可能性もあります。

 

中には、満室を装うためにサクラの入居者がいる物件もあるので要注意です。物件購入後にサクラだと気づいても、後からはどうにもできませんよね。また、売買成立後に新たに発覚した事態について、前オーナーの責任を問うことはできません。

 

そのため、入居者が住み始めてどのくらい経つのかなど、偽装していないか遠回りに質問し、リスクを回避するようにしましょう。ただし、あくまでオーナーから物件を買い取るのですから、関係値が悪くならないように、聞く内容などや聞き方には細心の注意を払いましょう。

 

ー契約内容の変更をしたいけれど、、、

賃貸借契約の変更ができないのも、オーナーチェンジ物件のデメリットの一つです。入居者との契約は購入後も引き継がれるため、オーナーの思い通りに変更することはできません。

 

例えば、敷金や礼金が0円の物件を購入してしまうと、退去時の修繕費用をオーナーが全額負担することになります。契約条件は物件によって異なるため、特別な契約条件がないか事前に確認しておくことが必要です。

 

また、更新日がいつになるのか把握しておくことで、退去時に新規の募集をスムーズに開始できたり、場合によっては賃料交渉の材料にできます。


オーナーチェンジ物件で失敗?

オーナーチェンジ物件と聞いて、費用がかからずいい物件だと思い、よく調べもせずに買ってしまうと、失敗しやすいので注意が必要です。特に、前オーナーが物件を手放すことになった理由について注意を払う必要があります。

 

そもそも家賃収入が得られる優良物件であれば、前オーナーが手放す理由はないはずです。家賃収入があるにも関わらず、前オーナーが物件を手放すことを決断した背景には、何か問題点が隠れているかもしれません。その問題点を解明せずに購入してしまうと、失敗してしまいます。

 

オーナーチェンジ物件によくある問題点は、建物内部の劣化や、悪質な入居者の存在です。オーナーチェンジ物件は購入前に室内を確認することができないため、入居者が退去した後に大きな損傷に気づくことがあります。

 

また、入居者の中には家賃を数ヶ月分滞納しているケースも多く、購入後すぐに面倒な問題を抱えてしまうかもしれません。入居者を選ぶことはできないため、購入後にトラブルに巻き込まれる可能性があります。

 

オーナーチェンジ物件で失敗しないためには、購入前にきちんと下調べをすることが大切です。一方で、前オーナーが現金がすぐに必要だと感じた場合は、価格交渉を積極的に行い、購入金額を少しでも抑えられるようにするのがおすすめです。現金の交渉をし、少しでも利回りをよくするように心がけましょう。

 

オーナーチェンジ物件で注意すべきこと 

 オーナーチェンジ物件には、劣化の激しい物件が紛れ込んでいる場合もあります。そのような物件を購入してしまうと、修繕費用が高くついてしまうので注意が必要です。購入する前に室内を確認することが難しい場合は、修繕履歴を確認しておきましょう。

 

修繕履歴を見れば、これまでの修繕箇所などを把握することができ、今後発生しそうな修繕箇所を予測することができます。オーナーチェンジ物件には優良物件のように装った物件が紛れていることもありますが、そのような物件を見分けるのは初心者では困難です。

 

失敗を避けるためにも、信頼できる不動産会社や投資会社を味方につけましょう。 なるべく有利な交渉にできるように、専門家の意見を取り入れながら、交渉し購入するように心がけましょう。

 

オーナーチェンジ物件の周辺エリアを確認することも大事です。物件の立地は家賃収入に大きな影響を及ぼします。立地が良い場所であれば、需要が大きく下がる心配はありません。

 

現在の入居者の家賃と周辺の物件相場を比較してみて、長期的な運用に問題がある場合は、物件の購入を考え直したほうが良いでしょう。特に、今後人口減少が大きく見込まれる地域や生活環境が変わる可能性のある地域などは、候補から外しておきましょう。

 

大きな開発が見込まれており、人口が増加する地域を選ぶのは、不動産投資に置いて重要な方法の一つになります。

 

また、リノベーションを行い賃料をアップさせるのか、売却を考慮にいれておくのかなど、あらかじめ出口戦略を考えておくことも重要です。購入するときに計画を緻密にたて、失敗を減らすようにしましょう。

 

まとめ

 今回は、オーナーチェンジ物件について、初めての不動産投資に向いているか、メリットとデメリット、失敗を防ぐための方法、購入する際の注意点などについて書きました。

 購入の検討をされている方は、ブックマークをしてぜひもう一度読んでみてくださいね。

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