資産運用には様々な種類がありますが、不動産投資は長期間にわたり安定したリターンを得ることができる投資と考えられています。最近は手取り収入の減少や年金への不安から、サラリーマンや主婦など幅広い層が不動産投資に注目しています。今回は不動産投資を行うメリットについて解説していきます。
＜不動産投資とは？＞
不動産投資は、土地・建物など保有する不動産を貸し出し、賃料で収益をあげていく投資手法です。
株式投資、債券投資と並び、不動産投資は日本においてメジャーな投資手法と言えます。
一般的には、賃料収入による長期的なインカムゲインが得られる投資として認識されています。
また、所有する不動産を売却し、その売買益を得る方法もあり、インカムゲイン中心ですが、場合によってはキャピタルゲインも狙えることが不動産投資の特徴です。
＜不動産投資の種類＞
主な不動産投資の種類としては、一棟投資、区分投資、戸建て投資が挙げられます。
次からは、それぞれの特徴を解説いたします。
・一棟投資
一棟投資とは、マンションやアパートを一棟ごと所有し、これを貸し出して賃料による収益を得る方法です。
物件の稼働率が高ければ、安定した賃料収入が継続的に見込める期待があります。
最近は建材費の高騰により新築の物件価格が上昇し、中古物件の価格も上がっており、初期投資には大きな資金が必要な点がデメリットです。
物件選びには経験や不動産の専門手品知識も必要な場合があり、投資初心者には若干ハードルが高い投資方法と言えます。
・区分投資
主にマンションの一室を購入し、賃貸に回して賃料収入を得る投資手法です。
一棟投資に比べて、購入金額が低くなるため、資金が少なくても投資を始めることができます。
マンション自体は人気物件でも、自分が所有する部屋に入居者がいなければ、家賃収入は見込めないため空室リスクがあり、収益の安定性が低くなる場合もあります。
・戸建て投資
一戸建てを購入し、賃貸に回して賃料収入を得る方法です。
こちらも区分投資同様、初期費用は抑えられることがメリットですが、空室リスクはあります。
このように一棟投資の場合、初期投資に大きな資金が必要で、どちらかというと富裕層向けのイメージもあります。
区分投資・戸建て投資の場合、初期費用は抑えられますが、入居者がいない場合は、返済額や管理費の分が赤字になる可能性もあることは注意が必要な点です。
購入する物件の立地や建物、購入価格がその後の投資の成否に大きく関わってくるため、物件を見る目や適正な相場観を持つことが大切です。
＜不動産投資のメリット＞
不動産投資のメリットは多くありますが、主なメリットを挙げていきます。
・借入により自己資金以上の投資ができる
物件購入にはまとまった資金が必要ですが、金融機関から借入を行い、ローンで購入する
場合も多いです。
金融機関からローンの審査が下りれば、自己資金以上の投資が可能です。
ローンで物件購入しますが、ローンを返済しながら家賃収入との差額を収益にできるため、効率の良い投資手法と考えることができます。
ローンの返済種類には、変動金利型、固定金利選択型、固定金利型があり、それぞれメリット・デメリットがりますので、自身の資金計画やリスク許容度により適切に選ぶことが重要です。
今後ローン金利が上昇した場合のシミュレーションを充分に行い、無理のない資金計画を立てることが大切と言えます。
株式投資では信用取引、為替取引では証拠金取引により、自己資金以上の取引ができる場合がありますが、株式投資やFXは一般的にはハイリスク・ハイリターンの投資手法と認識されています。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資手法と考えられており、レバレッジをかけることにより効率的に収益を得られることは不動産投資のメリットと言えます。
・会社員でもできる副業になり得る
不動産投資は管理会社に管理を任せることもできるため、普段仕事で忙しいサラリーマンやOLの人にも向いている投資手法です。
アルバイト等の副業が禁止されている会社や公務員でも、不動産投資は一定規模以下であれば副業に該当しないケースもあり、将来の資産形成を不動産投資で考えることができる点はメリットと言えます。
・団体信用生命保険が適用できるローンがある
アパートローンの中には団体信用生命保険が適用できる商品もあり、ローンの借主に万が一のことがあった際には、この保険によりローン残額が支払われる場合があります。
家族がいる場合はそのまま相続もできるため、生命保険の役割に近い形で考えることができます。
＜不動産投資のデメリット＞
次からは、不動産投資のデメリットを挙げていきます。
・物件取得費用以外に様々な費用がかかる
不動産投資の費用は、主に物件購入費の割合が高くなりますが、そのほかに様々な税金や手数料がかかります。
主な税金の種類は、賃料収入には所得税・住民税、物件には毎年の固定資産税がかかります。また物件取得の際の不動産所得税、登記免許税、印紙税、売買の際には消費税があり、売買手数料も少なくありません。
・自然災害リスク
地震や台風、火災などにより物件が損傷するリスクがあり、その後の賃料収入にも影響がある場合もあります。
日本は災害大国で、いつ大きな災害に見舞われるかもしれません。
なかなか防ぐ方法はありませんが、自治体の発表しているハザードマップを確認し、物件の存在する地域がどのような被害が想定されているかを知るだけでも、被害を少なくできる可能性があります。
・空室リスク
所有する物件に空室が多くあり、稼働率が悪い状況の場合、賃料収入からローン返済額や管理費、税金などを差し引くと赤字になるケースもあります。
不動産投資において、空室リスクは収益を左右する大きなリスク要因と言えます。
最初の物件選びの段階で、立地や建物の魅力度や、購入金額が適正かどうかを見極めることが重要です。
また入居者によっては、家賃滞納や近隣トラブルなどのリスクも考えられることを理解した上で、不動産投資を始めることも大切です。
・不動産価格下落リスク
将来的に不動産価格が下落した場合、ローン残高を下回る売却になる場合もあるため注意が必要です。
しかし、不動産価格下落が直ちに賃料に転嫁されない場合も多く、不動産価格が回復するのを待つという戦略もありますが、将来的な売却に関しては不確実性が伴うことがあります。
また不動産価格が下落している場合は、自身の希望する価格で売買が成立する可能性は低くなります。
不動産は買主と売主の価格が合致しない限り契約成立にならないため、すぐに売れない可能性があり、株式投資と比べると流動性が落ちることはデメリットと言えます。
今回は不動産投資の種類と、メリット・デメリットを解説してきました。
投資は元本保証ではないため、どの手法にも良い点とリスクが存在します。
投資においてはリスクとリターンはトレードオフの関係で、ローリスク・ハイリターンの手法はほぼありません。
資産運用を考える際、現物不動産投資は物件選びを間違えなければ、比較的安定しており継続的に収益を得られる手法のひとつだと言えます。
副業としても人気の投資手法なので、この機会に現物不動産投資を検討してみるのはいかがでしょう。
