日本政策金融公庫の不動産投資を徹底解説!

日本政策金融公庫の不動産投資を徹底解説!|リビングコーポレーション

不動産投資での借入先を決める際、日本政策金融公庫という選択肢をご存知でしょうか。

今回は日本政策金融公庫について解説していきます。

 

 

日本政策金融公庫とは。不動産投資で使える?

 日本政策金融公庫は国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫の3つの金融機関が統合し、2008年に発足した金融機関です

 

災害時に中小企業の事業の復旧や被災地の復興支援となる貸付を行ったり、一般の金融機関ではリスクが高くて対応が難しいケースの融資を行ったりしています。

 

日本政策金融公庫の融資制度で取り扱うのは、中小企業事業、農林水産事業、国民生活事業の3つです。具体的には、中小企業、農林水産業を行う人、個人企業や小規模企業を対象とし、無担保で受けられる融資制度も用意しています。

 

また、国民生活事業として子どものいる家庭向けに国の教育ローンも取り扱っていますが、融資の対象は、あくまでも事業者資金調達を目的とするケースです。一個人が副業や趣味の投資、資産運用などを行うために日本政策金融公庫から融資を受けることはできません。

 

ただし、不動産投資を行う人は小規模事業者として融資を受けることができます。

 

日本政策金融公庫の融資の特徴は?

他の金融機関との一番の違いは、国の機関であるということです。そしてメリットとも言える最大の特徴は固定の低金利という点です。繰越返済にかかる手数料も発生しません。

 

また金融機関では一般的に融資を受けづらいような、女性、20代の人や、高齢者などを借入期間や金利の面で逆に優遇してくれる制度も存在します。また、保証人が必要ないこともメリットです。

 

周りに頼れる人がいない場合、他に融資をしてくれる金融機関がない場合は、かなり力強い味方と言えるでしょう。さらに、融資対象のエリアが広いことも嬉しいポイントです。

 

金融機関によっては特定のエリアの物件への融資しかしていませんが、日本政策金融公庫は全国に支店があるため、基本的にどのエリアの物件でも原則融資可能です。

 

しかしデメリットも存在します。他の金融機関では30〜40年と長期融資してくれるところを、日本政策金融公庫では10~15年と融資期間が比較的短いです。その分、月々のローン返済額が大きくなることは自明です。

 

また、審査基準が他の金融機関より厳しいと言われています。国の機関であるため、その不動産事業に公共性がある方が通りやすいでしょう。例えば空き家や空き地の再利用、地域活性化などが考えられます。

 

審査のための創業計画書を日本政策金融公庫の職員と相談しながら記入することで、審査のポイントを抑えながら計画書を書くことができます。

 

日本政策金融公庫でフルローンの融資を得るためには?

 融資を受ける際に必要となる資金をすべて借入金でまかなうことを「フルローン」といいます。フルローンを受けると毎月返済しなければならない金額が大きくなってしまう点はデメリットです。

 

しかし頭金も不要となるため、初期費用を抑えられる、投資物件の予算を上げられるなどのメリットがあります。投資物件の予算を上げられれば、レバレッジを効かせた不動産投資を行うことも可能です。

 

レバレッジ効果とは、もとの力は小さくても大きな効果をもたらせる「テコの原理」を意味します。フルローンを受けて頭金の分もすべて投資物件の購入費に充てられれば、同じ利回りの物件でもより多くの年間収益を得られることに期待が持てます。

 

とはいえ、先ほどの特徴で説明した通り、融資期間が一般の金融機関より短いことを考えると頭金を少しでも払って、月々の返済額を抑える方がリスクは下がると言えるでしょう。

 

日本政策金融公庫でフルローンの融資を得たい場合、借入額と同額以上の貯金を持っていると審査が通りやすい傾向です。ただし、現金が十分にあるのにローンを組む理由を明確にする必要があり、説得力のある事業計画書を作成することが大切となります。

 

日本政策金融公庫へ提出する「事業計画書」作成のポイントとは?

 不動産投資の融資を受ける際には、一般の金融機関の「事業計画書」にあたる「創業計画書」の提出が原則求められます。部屋単位で所有する区分マンションや戸建ての投資物件の融資を受ける場合には省略できることもありますが、一棟ものの投資物件のための融資を得るには創業計画書の提出は必須です。

 

事業計画書の書式は指定されていて、公式ホームページからダウンロードして使用できます。事業のジャンルごとに記入例も紹介されていますが、記入例をそのまま書き写してはなりません。

 

記入例と似た内容であっても、自分の言葉で書くことが重要です。ポイントとして、創業の目的や動機については、熱意などを示す感情的な表現ではなく、説得量のある内容でなければなりません。物件のあるエリアの人口増減や相続路線価の推移、似た条件を持つライバル物件の賃料や空き室率など、具体的な数字を用いると説得力が高まります。

 

日本政策金融公庫、審査落ちしない基準とは

 日本政策金融公庫の融資を得るためには、書類提出後、審査に通らなければなりません。民間の金融機関の場合、決算書や過去の返済状況などをもとに審査が行われることが一般的ですが、日本政策金融公庫では主に事業計画について審査を行います。

 

そのため、たとえば、提出する創業計画書の内容や面接時の説明で経営計画の説得力が欠けていると、審査に悪い影響を与えるため要注意です。また、自己資金に対して融資申請を行っている金額が異常に大きい場合も審査落ちしやすくなります。

 

根拠のない収益をあてにして借入を申し込むことは、返済に対する計画性がないと判断されることがあるからです。

 

さらに、過去に税金や公共料金などの支払いの遅延、クレジットカードやほかのローンの滞納があると、融資したお金をきちんと返済してもらえるかが疑わしいと判断されてしまうことがあります。反対に、これらのポイントに該当しない場合には審査に落ちにくい傾向です。

 

日本政策金融公庫の融資向け物件とは?

 先で紹介したとおり、日本政策金融公庫では事業計画に主な審査基準が置かれています。事業計画の審査では、いかに収益が高く見込める内容であるかは重要なポイントです。

 

そのため、日本政策金融公庫で融資を受けるのであれば、収益性の高い物件が向いています。民間の金融機関では、利回りが低くても築年数が浅い物件のほうが高評価です。しかし、日本政策金融公庫では築年数が古いものでも高利回りが見込める物件のほうが融資を受けやすくなっています。

 

また、返済に無理のないと思える低価格の物件に対する融資のほうが、審査は通りやすい傾向です。返済に無理のないと思える価格は人によって異なりますが、自己資金が多い場合でも、金額に余裕があるほうが返済への心配をされません。

 

そのため、高価格の物件よりもできる限り安い物件のほうが日本政策金融公庫の融資には適しています。

 

まとめ

日本政策金融公庫では誰でも融資が受けられるわけではありません。あくまでも国が出資してくれるため、税金や公共料金の未払いが記録に残っている人は融資を断られる可能性もあります。

 

物件のエリアに密着した金融機関だと、好条件で融資を受けられることもあります。まずは自分の投資したい物件の特徴を知り、条件に見合った借入先を見つけましょう。

 

途中で金融機関を乗り換えることもできますが、手数料も手間もかかるので、初めから複数の金融機関を検討して最良の選択をするのがオススメです。

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