その投資マンションは大丈夫？ポイントを徹底解説！

マンション投資という言葉を聞いた時、どんなイメージを持つでしょうか。しつこい営業、詐欺などネガティブなワードを思い浮かべる方も多いと思います。

しかしきちんとした知識をつければ、マンション投資はたくさんのメリットがある投資です。今回はそんなマンション投資について、解説していきます。

＜投資マンションを持っている彼氏は大丈夫？対処方法とは＞

彼氏が投資マンションを持っていると聞いたら、少し不安に思ってしまう方も多いのではないでしょうか。リスクがあることに手を出しているのではないか？もしかしたら借金まみれだったりして…。いろいろと考えてしまいますよね。

そんなときは、彼氏に、どんなマンション投資なのかを分かりやすく説明するように頼んでみましょう。特に結婚などの将来を考える場合は、投資しているマンションも二人の資産になりえます。丁寧に説明してくれたら、それだけで信頼できますし、きちんとした知識があることが伺え安心できます。

もしチグハグな説明だったり、楽なお金儲けだよなどと甘い言葉を並べていたら、後でとんでもない大損をする可能性もあります。不動産投資は不労所得と言われますが、決して楽にお金を稼げる仕事ではありません。不動産投資についての勉強をきちんとしていて、今までも適切に運用できている経験があるなら、安心しても良いと思います。

＜投資用マンションの営業の実態、騙されないためには＞

投資用マンションを買いませんか？という営業の電話を受けたことがある方も多いのではないでしょうか。その実態はどうなのでしょうか。投資用マンションの営業は、固定給以外に歩合がつくことが多いようです。

そのため、契約のためにリスクに対する説明が少なめになってしまうこともあるようです。営業トークでよく言われている「節税になります」と、「保険の代わりになる」と、「年金対策になる」は、どれも実現可能ですが、リスクに対しての説明はないことが多いです。

例えば、税金を払う額がそもそも少ない人なら節税効果は限られますし、マンション経営がうまくいって、納税する場合は、税金は今よりも多く払うことになります。保険の代わりになるのは、効果は認められますが、万が一の時です。

年金対策になるというのは、老後もしっかりとリフォームなどの対策をしながらマンション経営をできるかどうかは、年を取ってみないと分かりません。騙されないためには、メリットだけではなく、リスクについてもきちんと確認してみましょう。

営業ではどうしてもメリットに重きをおいて説明されますので、すぐには返事をせず、書籍やセミナーなどを通して自分で調べることが大切です。そして、営業元の会社についてもよく調べてみましょう。不動産投資は大きなお金を動かすので、信頼できる会社選びも重要になります。

＜投資マンションを持つ時に知っておくべきリスクとは＞

投資用マンションを持つときに知っておくと良いリスクは様々なものがあります。

まずは、空室になってしまうリスクです。家賃収入は無くなりますが、それでも維持費はかかるので、避けたいリスクです。それから、入居者に家賃を払ってもらえないということもあります。

建物の側のリスクとしては、設備や建物が老朽化してしまい、物件の価値が下がってしまうということがあります。管理が悪いマンションで、物件の魅力がなくなってしまうこともあります。中古マンションに投資する場合には以前の管理状況や建物の劣化状態をよく確認することが大切です。

また、火災や地震などで建物そのものが破損してしまうこともあります。こちらは、保険に加入することで対策をしておきましょう。

マンションはすぐには売却出来ないという性質があります。現金が必要になったとき、売却に時間がかかってしまうこともリスクと言えます。

＜投資マンションを高く売りたい、売却時期の見極めは？＞

投資マンションを売りたい！そう考えたとき、なるべく高く売却したいですよね。売却時期を見極めることによって、リスクを減らすことが出来ます。まず、購入した時よりも売却価格が高いときは売り時です。

しかし、不動産の価値は時間とともに下がっていくので、そのケースはまれです。いままでの家賃収入の合計と売却価格が、購入価格を超えるときも、売り時だと言えるでしょう。

その場合は、利回りの良いマンションはまだまだ家賃収入が見込めるので、売却価格によって売るべきかどうかの判断が左右されることになります。売却価格は、マンションが古くなると殆どの場合下がります。

また、周辺の路線価をチェックすることや、実勢価格をみることで売却価格は予想できます。日頃から所有する物件の売却価格を研究しておきましょう。ローンの「元本返済の金額」が「減価償却費」を上回ってしまうデットクロスが来たときも売り時です。

＜投資マンションの売却の手順は＞

投資マンションを売却するときの手順について説明します。

まずはリサーチを始めましょう。自分の投資マンションがいくらで売れそうか、その相場を知ることが大切です。その方法として査定サイトで複数の不動産会社に一括で査定してもらう、同じエリアの成約済みのマンションの値段を調べたり、今売りに出されているマンションの値段を調べることも役立ちます。

次に、複数の会社から信頼できる不動産会社を選んで価格を設定していきましょう。基本的に利回りと収益がよければ買取価格も上がります。売却価格がそのまま利益になるわけではなく、手数料や売却益に対する税金、諸経費がかかることも踏まえて価格を考えましょう。

実際の売却に移っていきます。売却タイミングは利回りがいい時期や金利が低いタイミングが狙い目です。

売却後は、管理の引き継ぎや税金の精算を忘れずに行いましょう。売買代金以外にも修繕費などの金銭はトラブルの元になりますので、きちんと話し合いをしましょう。

＜マンション経営に資格は必要？知っておくべき5つの資格＞

マンション経営に必要な資格はあるのでしょうか？結論から言えば、必要な資格というものはありません。しかし、資格を取得しておくと、知識や法律などを体系的に学べ、実務に役立てることができます。そこで、知っておくべき5つの資格をご紹介します。

・宅地建物取引士

「宅地建物取引士」は、通称宅建と呼ばれる資格です。不動産に関連する法律を学ぶ資格で、不動産取引の際、重要事項を説明するのが仕事です。難易度は少し難しいです。

・不動産実務検定

「不動産実務検定」は、大家検定と呼ばれていた資格で、2級と1級があります。顧客に優良なサービスをするための実務知識を得ることが出来ます。こちらは、簡単に取得することが出来ます。

・FP技能士

「FP技能士」は、お金のスペシャリストです。3級はそれほど難しくありません。2級以上は受験資格が必要になり、難しくなってきます。

・マンション管理士

「マンション管理士」は、マンションの長期的計画や、状況を分析して、専門家への橋渡しを務めるなどをするアドバイザーです。合格率が１割以下の難しい資格です。

・管理業務主任者

「管理業務主任者」は、マンション管理業者が管理組合に対し重要事項の説明をするときに必要な資格です。宅地建物取引士と同じくらいの難易度です。

＜まとめ＞

マンション投資について詳しく解説してきました。不動産投資にはマンション投資以外にも様々な種類があります。ぜひ自分にあった投資方法や投資物件を探してみてください。