不動産投資を始めてみようと調べる中で、投資物件をマンションにするか一戸建てにするか迷うことがあるでしょう。
今回は不動産投資におけるマンションと一戸建てを徹底比較していきます！
＜不動産投資のメリット＞
不動産投資におけるメリットは家賃収入が入るということ、年金対策ができること、生命保険の代わりにできるという点が挙げられます。この３つはマンション投資にも戸建て投資にも両方当てはまります。
一つずつ見ていきましょう。不動産収入による投資方法はローリスク・ロングリターンだと言えます。安定して長期的に収入を得ることができるのです。いわゆる不労所得ですので、自身は別口で働くこともできます。年金対策については、世間では老後2000万問題と言われ、公的年金では生活できない高齢者について取りざたされています。
しかし不動産投資の場合、家賃収入により安定した生活を送ることができます。最後は生命保険の代わりになるという点についてです。不動産投資の際にローンを利用して始める場合、団体信用生命保険に入ることになるのですが、ローンの返済の際に自分が死亡してしまうなどの問題が起こったとしても、この保険のおかげでローンを完済することができるので家族や周りに迷惑をかけることはありません。
＜初期費用を徹底比較＞
一般的に、マンションと戸建てに関わらず初期費用は物件価格の6~8%かかると言われています。物件価格に関しては、エリアや築年数によって大きく変動しますし、その幅も2000万〜2億円ほどとかなり広いです。まずはエリアを絞って、マンションや戸建ての相場を調べるのが良いでしょう。
初期費用を抑えたければ、デベロッパーから直接購入したり、頭金を払わずに全てローン返済の形にするなどの工夫ができます。ローンの組みやすさについてですが、マンションと一戸建てではマンションの方が融資を受けやすいと言えるでしょう。
これはマンションの法定耐用年数が長く、居住性が高いために審査が通りやすいからです。一戸建ての場合も、需要があるエリアの物件であったり、新築であれば、問題なく融資してもらえることがほとんどです。
＜維持費を徹底比較＞
マンションと戸建で維持費の違いはあるのでしょうか。共通してかかるのは管理費、修繕費、固定資産税です。
管理費は清掃費、管理会社に対して払う費用、マンションの場合であればエレベーターや共有部分のメンテナンスの費用などが挙げられます。マンションの方が共有部分や管理組合費など戸建てに比べれば費用がかかります。
修繕費とは言葉通り、物件の修繕にかかる費用のことです。マンションの場合、毎月の管理費に加えて修繕積立金というものがかかってきます。これは、大規模な修繕のために月に1~2万円積み立てる仕組みで、共用部の修繕が必要になった時にそこから費用が支払われます。
戸建ての場合積み立てる必要はないのですが、入居者が入れ替わるまでに長く住む場合が多く、その分かなりの修繕費がかかってくる場合がありますので、普段から修繕費を貯めておくのが良いでしょう。
固定資産税は土地を所有している人が払うべき税金のことです。詳しくは次の見出しで詳しく触れますが、維持費に関しては土地に対する固定資産税と建物に対する固定資産税があり、マンションと戸建てでは計算方法が変わってきます。
＜固定資産税＞
固定資産税とは、先ほども少し説明しましたが土地と建物に対して払うべき税金で、土地を所有している限り避けることのできない支出です。土地であったり、建物に対する条件によって固定資産税が変わるため、マンションと戸建てとでは大きく違いが出ます。
基本的に税率は地方によって決まっていますが、固定資産税の小規模住宅用軽減措置というものがあります。それを使えば、200平方メートル以下の住居の税金が1/6に、200平方メートル以上の部分についても税金が1/3と抑えられます。
マンションの場合、1室が1住居として数えられるため、同じ敷地面積に物件を立てた場合、一戸建てに比べてかなり固定資産税が抑えられると言えるでしょう。
基本的にすでに計算された納税通知書が郵送されるので固定資産税を自分で計算する必要はありませんが、戸建てとマンションで投資先を迷っている場合、また課税が間違っている場合もありますので知識を得ておいて損はないでしょう。
＜空室リスクを徹底比較＞
一般的に空室リスクが問題になるのはアパートやマンションが多いです。これは、入居者の入れ替わりが多く、頻繁に新たな入居者を迎え入れる必要があるにも関わらず、物件自体の価値や人気は建物の劣化などにより下がってくることや、そもそも一戸建てより住居の数が多いため空室が発生しやすいからといえます。
一戸建ての場合、一旦入居者が入ると長い年数住んでもらえるため、空室のリスクはほとんどないと言えます。しかし初めの、もしくは次の入居者が決まるまでに長い時間を要してしまうと、その分家賃収入は0になるため、ただただ損をしてしまいます。よって、マンションであれど、一戸建てであれど、常に入居者にとって魅力的な物件となるように日頃から管理をする必要があるでしょう。
＜売りやすさを徹底比較＞
売りやすさの点で違いはあるでしょうか。一時期マンションは売れるが戸建ては売れないという噂が飛び交いましたが、どちらも需要と供給が釣り合っていれば売れます。
戸建てはマイホームとしての需要が大きいと言えます。そして、建物の資産価値が下がることはあっても、土地の資産価値が大幅に下がるということはありません。しかし、建物に加え土地に対する細かい査定があるので、売却価格を出すまでに時間がかかることがあります。
その点、マンションの需要は駅から近い、都心部に位置しているなどの利便性の高さ、セキュリティー面の信頼、バリアフリーなど万人向けの需要があり、賃貸の形では収益価値の高い物件と言えます。
しかし、建物が老朽化するにつれて資産価値が下がっていき、建て替えるにも住民4/5の同意が必要など、築年数が長くなるほど売却価値が下がってしまうので、売却する場合タイミングを見極めることが大切だということを頭に入れておくと良いでしょう。
＜防犯性を徹底比較＞
入居者にとって防犯性も意識する点です。マンションと戸建ての防犯性については、物件によって差があるため一概には言えませんが、マンションの方が防犯性が高いことが多いです。マンションはオートロック、防犯カメラや管理人が巡回してくれているところが最近では主流であるからです。
もちろんそのような管理システムが整っていない物件もあるのですが、投資しようと考えているならば防犯設備の導入を検討することがリスク回避に繋がります。一方で戸建てにおいては、階層がマンションより低く、管理人などを置くのは難しいため、空き巣からするとマンションより狙いやすいと言えるでしょう。
とはいえ、工夫次第ではその防犯性をあげることができます。防犯カメラはホームセンターやネット通販でもすぐ購入できますし、人が通った時に電気が自動でつく灯りなども防犯対策になります。マンションとは違い、住人が地域の人と繋がることで防犯を意識できるという心強さもあります。
＜まとめ＞
さて、マンションと一戸建ての不動産投資を徹底比較してきました。一般的にどちらがいいということはなく、投資家の投資スタイルや条件によって最適な投資物件は変わってくるので、上記の比較を参考にしながら物件を選んでみてください。
