不動産投資の金利について徹底解説！

不動産投資においては、金融機関から融資を受けることで大きな額の投資をすることが可能です。その融資の際、金利のことは気になりますよね。今回は不動産投資における金利について徹底解説していきます。

＜不動産投資適正金利とは？＞

不動産投資適正金利とは、不動産投資の際に、融資を受ける借主や購入する物件に応じて適正と判断される金利のことです。

不動産投資適正金利は、融資を受ける際の審査の結果によって変動します。不動産投資の融資審査では、借主の「属性情報」と、購入を考えている物件の「物件情報」の2つが主な審査対象です。情報が悪いものであるほど、不動産投資適正金利は上がってしまい、返済に余分なお金を支払わなければなりません。

不動産投資適正金利とは、不動産投資を考えている人に金融機関がお金を貸すにあたって、返済が滞るリスクを考慮して決められています。そのため、属性・物件情報が良いほど不動産投資適正金利は下がり、悪いほど上がる仕組みになっています。したがって、不動産投資適正金利を下げるには、属性情報をより改善し、物件情報に優れた物件の購入を計画しましょう。

＜金融機関で変わる金利相場とは＞

金利相場は金融機関によって異なり、「メガバンク（都市銀行）」「地方銀行」「信用金庫」で大きく分かれています。

・メガバンク

メガバンクとは一般的に三井住友銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行の三行を示し、その金利相場は、1％前後です。メガバンクからの融資は、他の2種に比べて金利も安く、返済期間も長くしてもらえますが、その分融資の審査も厳しいです。

全国に支店があるため、融資エリアが全国対応なのも魅力的です。メガバンクに融資してもらいやすい物件は、新築マンション・アパートや、入居希望者が多い中央都市の物件などになるでしょう。

・地方銀行

一方、横浜銀行や関西みらい銀行などをはじめとした地方銀行の金利相場は、1～4％程度です。地方銀行は金融機関によって不動産投資に対する姿勢が分かれており、金利相場も融資条件も地方銀行ごとに異なっています。

都市銀行では融資が難しい物件の融資もしてくれる可能性がありますが、融資期間はメガバンクよりも短期間になります。また、融資エリアも地方によって左右されるため、土地勘がある場所の物件などがオススメできます。

・信用金庫

また、信用金庫の金利相場は、2％台が中心です。信用金庫の融資は、信用金庫法によって金融庁から営業できるエリアが限定されています。

利用の際は、購入する不動産がその信用金庫の対応エリアか確認が必要です。

・ノンバンクク

他にもオリックス銀行やノンバンクなどからも融資を受けることができます。

融資の審査が比較的柔軟で融資期間も長いですが、金利は3~4.5%ほどと少し高めなので、高利回りが望める物件などがおすすめです。

・日本政策金融公庫

最後に、日本政策金融公庫を紹介します。他の金融機関との違いは、投資をしてもらう本人が直接行って交渉する必要がある点です。

融資期間は短いですが、1~2%程度の低金利で融資してもらえますし、公的機関のため女性やシニアの方など民間金融機関で融資を受けにくい方でも安心して融資してもらうことができます。

上記で述べた金利相場や融資期間を参考にしながら、実際に金融機関で相談した上で、返済額を少しでも抑えた自分に合ったプランを考えてくれるところを探しましょう。

＜銀行の審査基準とは？＞

先ほど銀行に融資の基準があるとお話ししましたが、一体どんな審査基準なのでしょうか。

まず1つめの審査ポイントは「物件」についてです。現地調査をし、入居状況や周辺の環境の確認、役所や不動産業者への聞き込みなどが行われます。また遵法性、積算評価、接道などについても机上調査でチェックされます。

2つ目の審査ポイントは「個人属性」についてです。資産背景や所有不動産、親の資産や勤務先などがチェック対象になります。カードローンを使用していたり、個人信用情報に傷がついているとマイナスポイントになります、逆にサラリーマンなど安定した収入があることはプラスポイントになります。

＜不動産投資の、金利を少しでも下げる方法とは？＞

不動産投資の金利の変わる要因は、主に「物件」「借主」「借入先」の3つです。

不動産投資では、購入を考えている物件によって金利が変動します。物件の条件で金利を下げるには、その物件の耐用年数が長く、建っている場所の立地が良いものを選びましょう。

また、融資を受ける際には、借主の属性情報が審査されます。借主の条件で金利を下げるには、融資審査を受ける前に自身の属性情報を確認し、少しでも改善してから審査を受けましょう。

一方、金融機関には、不動産投資の案件が得意かどうかに差があります。中でも、不動産投資会社に多くの提携先を持つ金融機関なら、低金利のローンを紹介することが可能です。借入先の条件で金利を下げるには、不動産投資会社に精通した金融機関を選んで融資を受けましょう。「物件」「借主」「借入先」の条件を見直し、より低金利で融資を受けられる金融機関を選びましょう。

＜ローンで変わる、金利や融資条件を一覧比較！＞

不動産投資における融資は、組むローンによって金利や融資条件が異なります。

不動産投資のローンは、主に「アパートローン」と「プロパーローン」の2種類があります。アパートローンとは、各金融機関が融資条件や審査基準があらかじめ定めて、商品化しているローンのことです。

アパートローンの金利は、現状3～5％が相場となっており、融資条件として、保証会社を介在させる必要があります。

一方、プロパーローンとは、借主に応じて審査条件を定め、オーダーメイドで組むローンのことです。プロパーローンの金利は、提示する金融機関により異なりますが、アパートローンと比べて金利を下げることができます。

プロパーローンの審査条件として、保証会社を介在させる代わりに、連帯保証人を設定することが求められます。したがって、金利よりも連帯保証人の設定が気にかかる人はアパートローンを、連帯保証人の用意が出来て金利をより下げたいならプロパーローンを選びましょう。

＜不動産投資、金利上昇で起きる変化とは？＞

不動産投資では、市場の金利上昇によって、ローンの返済額が増えることがあります。

不動産投資の金利は、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」があります。固定金利とは、金利の動きに関わらず、あらかじめ定められた金利で返済を行う金利形式です。一方、変動金利とは、市場の金利変動によって、支払う返済額が変わる金利形式になります。

金利の動きの影響を受けるのは、変動金利でローンを組んだ場合です。変動金利では、市場の金利相場が下がると返済額も下がるメリットがありますが、逆に金利上昇すると返済額も増えてしまうリスクがあります。

一方、固定金利は、金利上昇した場合でも一定の金利で返済することが可能です。したがって、不動産投資のローン返済において、金利上昇のリスクを下げて一定の額を返済し続けたいなら固定金利を、金利上昇リスクを承知で少しでも返済額を減らしたいなら変動金利を選びましょう。

＜まとめ＞

不動産投資において欠かすことのできない融資について、解説してきました。投資したい物件が見つかったら、上記のことを参考にしながらご自身にあった投資プランを見つけていきましょう！