不動産投資の初期費用について徹底解説！

これから不動産投資を始めようと思っている方、初期費用はいくらかかるのか気になりますよね。今回は、知っておきたい相場や初期費用を抑えるコツなどを紹介していきます！

＜不動産投資の初期費用、いくら？＞

不動産投資に興味はあるものの、手持ち資金がいくらからなら始められるのかと悩んでいて結局始めていない方も多いでしょう。初期費用がいくら必要になるのかがわかっていれば、必要資金を貯められた時点ですぐに始めることができます。

不動産投資の初期費用は購入する物件の価格によって大きく左右されますが、およそ購入価格の7％～10％程度が相場です。物件価格によらない初期費用もあるので、基本的には高い物件を買ったときほど割合が少なくて済みます。

ただ、実際には不動産投資のための資金調達にローンを使うかどうかによっても異なります。不動産投資ローンを利用し、頭金を十分に確保するのならその金額に応じて予算を確保しておかなければなりません。

フルローンにすることができる場合もありますが、10％～20％くらいの頭金を用意した方がスムースに購入できることが多くなっています。合算すると物件価格のおよそ20％～30％の自己資金があれば不動産投資を開始可能です。

＜初期費用なしでも不動産投資をはじめられる？＞

初期費用なしで始められるなら今すぐにでも不動産投資をしたいと考えている人もいるでしょう。不動産投資ローンを利用すれば物件の購入にかかるお金はローンによって調達できます。収益性が長期的に確保できる物件を見つけることができればフルローンに対応してくれる金融機関も少なくありません。

しかし不動産投資を始めるには物件の購入以外にも諸費用がかかるため、自己資金ゼロでスタートするのは困難です。不動産投資ローンを使うことでレバレッジをかけられるだけで、投資である以上はある程度の資金がなければ始められないものだと理解しておきましょう。

ただ、不動産投資ローンとカードローンを組み合わせて初期費用の自己負担をなくすことはできないわけではありません。比較的安い物件を選んで初期費用を抑え、カードローンでカバーできるようにすれば良いのです。ただ、返済が苦しくなることは否めないので注意が必要です。

＜不動産投資、初期費用の内訳を概算！＞

不動産投資の初期費用の内訳を確認しておきましょう。物件の調達には仲介を申し込むのが基本なので、不動産会社に仲介手数料として物件価格の3％と6万円に消費税を加えた金額を支払うことになります。ローンを組む場合には事務手数料として3万円前後または借入金額の2％前後、保証料として借入金額の2％が必要です。

保証料については金利に上乗せする形で初期費用として支払わなくても良い場合もあります。契約書関連では印紙代が数万円かかり、所有権移転登記とローンの抵当権設定登記にそれぞれ物件価格の2％、借入金額の0.4％がかかります。さらに司法書士報酬として10万円前後の負担が必要になるでしょう。

この他にも固定資産税や都市計画税の清算金、火災保険料なども必要です。支払いの時期は後になりますが不動産取得税も負担しなければなりません。以上から概算するとフルローンならおよそ物件価格の10％くらいになります。

＜不動産投資の初期費用を「少しでも」抑えるポイントとは？＞

不動産投資の初期費用を抑える方法は実はたくさんあります。仲介手数料は割合が大きいですが、取引先の不動産会社によっては値引きをしていて2％、あるいは無料ということすらあるのが実態です。

不動産会社の自社物件を購入する方法も仲介手数料がかからなくなります。ローンの保証料は金利に上乗せする形で契約すれば初期費用としては負担がほとんどありません。ただ、トータルで支払う金額は増えるのでどちらが良いかはよく考えましょう。

印紙税や登録免許税などの税金は減らす手段がありませんが、登記にかかる司法書士報酬は自分で登記手続きをすれば支払わなくて済みます。

火災保険料は物件ごとにほぼ同じ保険料になりますが、保険会社間で比較してみると少しなら安いところを見つけられる可能性があります。

このように細々とした節約をしていくことによって初期費用は物件価格の5％前後まで減らすことが可能です。

＜初期費用の確定申告は？ ＞

不動産投資の初期費用として支払った費用には必要経費として認められるものがあります。確定申告をするときに家賃収入などの収入から必要経費を差し引いて不動産所得を計算し、確定申告書に詳細を記入して提出することが必要です。

この際に初期費用に限らず、経費として支払ったものについては領収書などの支払いの根拠となる書類を保管しておくことが求められるので注意しましょう。

初期費用のうちで経費として計上できるのは登録免許税、司法書士費用、不動産取得税、印紙税、火災保険料です。

また、ローンに関わる事務手数料や印紙税も計上できます。取得原価に計上するものは、仲介手数料、固定資産税などの精算金があります。ただし、これらについては減価償却費に含まれるので長期にわたって必要経費として少しずつ利用されていくことになります。

＜その他の初期費用＞

不動産投資の初期費用としてかかる可能性がある、その他の初期費用について紹介していきます。

・リフォーム代

中古の物件を購入した場合や、新築で買った物件が経年劣化してきた場合、入居者に魅力的な物件にするためにリフォームが必要な可能性があります。

リフォームの規模によってその相場は変わってきますが、一般的にトイレやキッチンなどの水回りのリフォームだと50~150万程度、床のリフォームだと60~100万円程度となります。これは物件購入の際に初期費用として検討しておく必要があるでしょう。

・ハウスクリーニング代

入居者が入れ替わる際にも毎度のことでありますが、ハウスクリーニング代が必要になります。ハウスクリーニング代を抑えたい場合は、水回りなどプロに任せた方が良い部分以外は自分で行うことも可能です。

クリーニング会社に依頼する場合は、損害保険に入っているかどうかもチェックしましょう。安価でサービスを提供していても、質が悪い可能性があります。複数の業者に見積もりをもらって比べることも大切です。

・サブリース契約の費用

不動産投資をせっかく始めても、空室があると家賃収入が見込めませんよね。そんなリスクを抑えてくれるのがサブリース契約です。これにより、たとえ空室の有無にかかわらず、サブリース会社が保証料を払ってくれます。

また、物件自体をサブリース会社に貸すことになるので、入居者の募集や家賃の回収なども代わりに行ってくれます。保証料は一般的に賃料の80~90%なので、手数料としては10~20%取られていることになります。こちらも、物件購入と同時に行えば初期費用として考えられます。

・集金管理代行サービスの費用

自分で家賃の収集や管理に不安がある場合は、最初から集金管理代行のサービスを管理会社などに頼むことができます。手数料は賃料の3~5%ほどと少ないですが、先ほどのサブリース契約とは違って空室の場合の賃料は保証されません。

これらの費用は必ずかかるとは限りませんが、ものによっては大きな金額になるため、初期費用として予算に組み込んで考える必要があるでしょう。

＜まとめ＞

今回は不動産投資の初期費用について解説してきました。抑える方法が意外にたくさんあるのだと安心した方も多いのではないでしょうか。書籍やセミナーなどを参考にしたり、専門家に相談して、ご自身の投資スタイルに合わせた初期費用を考えてみましょう。