不動産投資において、空き家問題は考えておかなければならないリスクです。今回は空き家問題の原因や回避方法などを詳しく解説していきます。
＜空き家問題とは＞
空き家問題とは誰も住んでいないまま劣化が進んでいってしまった家屋が放置されている問題を指します。
住宅は適切なメンテナンスをしていないと著しく劣化が進みやすくなるので、住民が長らくおらず崩壊寸前になってしまっている空き家も全国的にたくさんあります。壁や屋根などが風で飛ばされたり、倒壊したりして周囲に被害を及ぼすリスクがあることに加え、地域の景観を乱してしまうなどの社会的な問題を引き起こす可能性もあります。また酷い場合は、悪臭の原因になったり、犯罪者が不法侵入して使用していたり、ゴミの不法投棄場所となったりしていることもあります。
不動産投資においても、もし仮に保有している不動産が空き家になった場合、それを放置すると大変なことになる場合があります。通常、宅地上に建物が立っている時は特例によって、固定資産税や都市開発税は減額されています。
しかし保有している不動産が「特定空き家」という周囲に危険を及ぼす家だと指定された場合、それらの税金が大幅に増額する可能性があります。また最悪の場合、自治体などが強制的に取り壊しを行い、その費用まで請求されてしまいます。
これは、増え続ける空き家の問題に対して制定された「空き家対策特別措置法」による対策の一環です。空き家対策特別措置法では特定空き家と指定された住宅に関しては、所有者への指導をした上で、助言や指導、勧告や命令を地方自治体が行える権利を持つことを定めています。
空き家になってしまえば家賃収入が入らないことはもちろんですが、きちんと管理しないで放置すると社会問題にまで発展し、結局税金や取り壊し費用で自分も損をしてしまう可能性があります。ですからせっかく不動産投資をしたならば、空き家問題のことをきちんと知り、対処していく必要があります。
＜空き家問題の原因と背景＞
空き家問題の原因と背景についても確認しておきましょう。
原因の一つとして、住宅が供給過多になってしまっている状態が挙げられます。建物を立てると固定資産税や相続税などの税制優遇があるため、新しく建物を立てる不動産投資家も増えてきました。同様にマイホームブームによって新築住宅を購入する家庭も増えています。結果として、中古住宅に住み手がいないまま放置される状況が生まれてしまいました。さらに高齢化に伴って親の介護をする必要が生じたときに、親が済んでいた家が野放しになるケースも多くなっています。
一方、相続によって空き家の増加がもたらされている面もあります。相続の段階で親が持っていた不動産が必要ないのであれば解体や売却してしまえば良いのですが、忍びない気持ちになってそのまま相続しているケースが多いのです。結果として管理をせずに放置してしまい、空き家となってしまっています。
＜空き家問題への対策＞
不動産投資における空き家問題への対策はいくつかあります。
・設備を新しくする
一般的には築年数が浅いほうが好まれますが、中々に築年数が経っている物件であっても、内部を綺麗にクリーニングしたり、新しい設備などを導入しておくことで人気が出て、空室リスクを抑えられるでしょう。
・リノベーションする
上記の設備を新しくすることより、もっとお金をかけて大きく物件を変化させることで人気物件になる可能性が上がります。リノベーションによって貸す人のターゲットを絞ることも可能です。しかし、立地条件が悪いと効果が出にくいというデメリットもあり、多額の費用がかかるので、リノベーションの際は十分注意しましょう。
・賃料を下げる
これはあまり取りたくない対策です。家賃を下げると、空室ではなくなったとしても収入はその分少なくなりますし、一度下げてしまったものは上げることが難しいです。他の選択肢を全て検討した上で苦肉の策としてはありでしょう。
・売却する
対策を取っても空き家問題が解決しない場合は、売却も念頭に置いたほうがいいでしょう。空き家の期間が長く続くと、売却自体も困難になる可能性がありますから、早いうちに専門家などに相談し、対応策や売却を検討していく必要があるでしょう。
このような空き家問題の対策の一方、わざと空き家に投資する「空き家投資」という不動産投資も存在します。具体的には、リフォームなどを施した空き家物件を「賃貸する」「売却する」「事業経営する」ことがその内容です。
成功すると自分の利益になるだけではなく社会貢献もできるため、最近人気になっているようです。しかしただ購入して賃貸するだけではなく、リフォームなどの一手間が必要なので、不動産経験や知識が豊富であった方がリスクが減らせるでしょう。
社会的には空き家対策特別措置法の影響で、不動産投資空き家の利用を促進する動きも生まれてきました。空き家ツアーを実施して住んでくれる人を探したり、補助金を出してリフォームを促したりするといった対策が行われています。空き家管理サービスを提供する企業も登場し、親の病気の看護をしている間だけ親の家を管理してもらうということもできるようになっています。
＜空き家問題の今後＞
空き家問題の今後はどうなっていくと考えられるのでしょうか。空き家問題が社会的に認知されたことにより、特定空き家として社会に悪影響を及ぼさないようにしつつ、土地や建物の経済価値を生かしていく考え方が広まってきました。空き家になっていた家をリフォームして賃貸経営をしたり、専門家に相談してリノベーションをしてから売却したりする事例が増えてきています。このような形で中古住宅を有効活用し、住まいとして活用するという方向性が常識化していくでしょう。
別の方向性として建物を取り壊して更地にするという考え方も注目されるようになりました。土地として賃貸や売却をするケースもありますが、そこに新しく建物を建てて不動産投資することもあります。このような形で土地としての活用を進めていく考え方も今後は浸透していくでしょう。
＜空き家の売却時期見極め方 ＞
空き家の問題は戸建て住宅やアパートなどで少なからず起こっています。古くてもはや誰も借りてくれない住宅が放置されたままになっているケース、そのような状況に陥る前に売却して手を引くのが、利益を大きくしつつ、社会的なメリットを大きくすることにつながります。
空き家物件の売却時期はまだ不動産としての価値が高く、入居者を十分に集められる段階というのが原則です。すぐに入居者が見つかると判断できるアパートであれば買主が見つかりやすいからです。
空室が目立ち始めた頃までが期限で、それ以降になってしまうと買主が見つからなくなるでしょう。周辺の家賃相場や設備の状況を調べて、家賃が高くて設備が時代遅れになった時点でリフォームか撤退を考えるのが無難です。このタイミングを見逃してしまうと空き家問題を引き起こすことになる可能性があるので注意しましょう。
＜まとめ＞
不動産投資家を悩ませる空き家問題について解説してきました。空き家問題が起こってしまった時の対処方法も複数ありますし、わざわざ空き家を購入する投資家もいることから、自分の投資する物件が空き家になってしまったからと言ってすぐに悲観的になる必要はありません。冷静に問題点や改善点を見つけ、早めに専門家に相談してリスクを回避していきましょう！
