不動産投資には様々なリスクがあります。リスクをよく知って不動産投資をすることで、大きな失敗を防ぐことができます。今回は不動産投資に関するリスクを紹介していきます。
＜不動産のリスクの種類＞
不動産投資のリスクとして空室リスクが最もよく知られています。空室が生じることで家賃収入が減るだけでなく、空室を埋めるための対策に費用も労力もかかります。空室にならなくとも家賃を滞納されてしまうリスクもないわけではありません。
また、エリアで家賃相場が下落してしまうこともあり、家賃を下げなければならなくなることもあります。物件が使えなくなるリスクもあり、地震などの自然災害のリスクだけでなく、入居者による出火や放火なども起こり得るでしょう。
また、経営者が病気になって経営が困難になるリスクもあります。団体信用生命保険に入ることになるのが一般的で、ローンの返済に支障はありませんが、どのようにその後の経営をしていくかが遺族にとって大きな課題になるでしょう。
出口戦略では地価の暴落による不動産価値の低下のリスクもあり、最終的に利益を上げられなくなることもないわけではありません。
＜地方と東京のリスク＞
地方と東京での不動産投資リスクでは空室リスクが大きく異なります。東京では人の出入りが活発なので入居者を集めやすい傾向があるのに対し、地方になると人が出て行く傾向が強くて空室を埋めるのが難しくなりがちです。
不動産価値の低下についても東京であれば安定して高い状況を維持していますが、地方の過疎化が進んでいる地域では大幅な下落を起こすリスクがあるでしょう。家賃についても同様に考えることができ、東京では安定した需要があるので家賃相場が下がりにくいものの、地方では需要の低下によって大きく相場が下がるリスクがあります。
ただ、地方では地価も物価も低いことから不動産の購入費用が少なくて済み、初期投資額を抑えられます。東京では古い物件だったとしても高額の初期投資が必要になりがちです。不動産投資ローンによる借入が大きくなる影響で災害などに見舞われた際の対応が大変になってしまうでしょう。
＜中古と新築のリスク＞
不動産投資で中古を選ぶか新築を選ぶかは悩みになりがちですが、どちらにもリスクはあります。中古の場合には修繕の必要性が高いことです。購入価格は安いのが魅力ですが、設備などが古くて人気が下がってしまいやすいことからリフォームによる空室対策が必要になりがちです。
また、大規模修繕計画も立てておかなければならず、買ってからすぐに実施しなければならないこともあります。一方、新築の場合には初期投資が大きくなってしまうのが問題です。最初の入居者募集だけは新築として宣伝できますが、次からはその付加価値もなくなるので築浅というだけで入居者を探さなければならなくなります。
また、新築の不動産投資では不具合が発生するリスクがあるのも問題点です。設備の初期不良があったり、手抜き工事で傷や汚れなどが残っていたりする場合もあり、入居者からクレームを付けられてしまうことになりかねません。
＜ワンルームと一戸建てのリスク＞
ワンルームと一戸建ての不動産投資ではどちらも一室のみの運用でリスク分散ができない点は共通しています。管理のあり方の差がリスクの違いを生んでいるのが一般的で、ワンルームマンション投資では一般的には管理会社を自分で選ぶことができません。
その管理会社の運用実績に収益が左右されるリスクがあります。その対策としてサブリース契約をすると手数料が高いのが問題になりがちです。一戸建ては自分で管理することも管理会社を決めて依頼することもできるものの、管理範囲が広いので労力や費用が大きくなってしまいます。
また、ワンルームに比べると一戸建ては古くなると入居者が入りにくく、建て替えやリノベーションなどが必要になるリスクがあります。一戸建ては地震や火事などの災害にも弱い物件もあることから、自然災害によって大損をするリスクも高いのが注意点です。しかし利回り的には、ワンルームよりも入居者が入れ替わる回数が少なく、家賃も高いので良いと言えるでしょう。
＜入居者とのトラブル＞
家賃を滞納されてしまうのは入居者とのトラブルの中でもリスクが大きいことが知られています。入居審査で支払いが可能かどうかを見極めているとはいえ、生活している間に状況が変わって家賃を納められなくなることもあり、ついには退去を命じなければならなくなることもあります。
これ以外にも入居者とのトラブルとして入居時点、入居中、退去時の三種類があります。入居する時点のトラブルとしては設備不良への対応で、水が出ないなどといったクレームに速やかに対応しなければなりません。入居中のトラブルとしても設備故障への対応がよくあるものですが、他にも隣人の騒音や振動のクレームなどにも対応を求められます。
退去時のトラブルとしてよくあるのが原状回復の問題です。退去のときのクリーニングやリフォームにかかる費用の請求でもめてしまうことが多いので契約書の内容を充実させてトラブル対策をしておく必要があります。
トラブルや失敗はなるべく避けたいですが、起こってしまったらどのように対処すべきなのかも知っておくといざという時に慌てずに済みます。
空室リスクを抑えるためには、まず、優秀な管理会社と契約することが大切です。入居者が住みたいと思うような呼び込み方をしているかどうか、家賃をきちんと回収してくれるかどうかなどを見て、信頼できる管理会社を選びましょう。入居中のトラブルに関していえば、管理会社がほとんど対処してくれます。また、空室リスクを抑えるには物件選びも大切です。中古より新築、郊外より都心部の物件を選ぶ方が空室リスクは抑えられるでしょう。
また、自然災害のリスクに関していえば、地震保険や火災保険にはよほどのことがない限り入っておくのが良いでしょう。特に日本は地震大国であり、今後いつ大きな地震が起こるかわかりません。もし災害が起こってしまい、建物自体が崩壊してしまうなどとてつもない損失を被る前に、事前に備えておきましょう。ワンルーム投資の場合、火災保険が安価なことも多いです。
次に、いくら信頼できる管理会社や不動産会社を選んだとしても、その会社自体が倒産してしまうリスクがあります。その場合、所有権はオーナーである私たち自身にあるので、私たちは他の管理会社を探して依頼すれば、他に損失を負う必要はありません。
＜不動産投資のリスクは他の投資と比べると？＞
上に述べてきたように不動産投資には多くのリスクがあるように思えます。では他の投資と比べた時にはどうなのでしょうか。一般的に、他の投資にも同じように様々なリスクが存在しますが、不動産投資の場合先が見通しやすい投資と言われています。
不動産投資の場合、シュミレーターや自分の計算などで、今年の利回りの予想などがつきやすいですが、株などの場合、一年後、ましてや一ヶ月後の株価さえも誰も予想できません。不動産投資は不景気の価格変動リスクを受けにくい投資と言えるでしょう。実際、2008年のリーマンショックで日経平均株価は40%も下がりましたが、東京23区内のマンションの家賃を一例に考えると約15％の下落に留まっています。
＜まとめ＞
ここまで不動産投資のリスクについて解説してきました。リスクを最低限にしたい場合は、不動産会社選びや物件選びなど、不動産投資の最初の段階でどれだけリスクをシミュレーションするかが大切だと言えそうです。正しい知識をつけて、リスクを抑えながら投資していきましょう。
