＜はじめに＞
不動産投資をこれから始めるという方、不動産投資をされている方で「不動産ファンド」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。
不動産ファンドとは、一人で不動産投資物件を購入し、投資、利益を得る不動産投資とは違い、複数の出資者で不動産もしくは不動産所有法人等に投資し、その利益を分ける不動産投資です。
今回は不動産ファンドとは何なのか、その成功のポイントや海外での不動産ファンドなどいろんな視点から解説していきます。
＜不動産ファンドとは＞
ファンドとは、投資家から資金を集めて運用し、その収益を分配することです。不動産ファンドは、投資対象が不動産になります。例えば、マンションやオフィス・リゾートホテル・商業施設・物流施設などが投資対象です。
また、資産運用の代行業務を「アセットマネジメント」と呼びます。不動産ファンドに関するアセットマネジメントでは、投資用の不動産管理と運用を投資家に代行して行うのです。アセットマネジメントの仕事を行うアセットマネジャーは、資産価値の維持及び向上を意識して管理しています。不動産ファンドでは、入居者からの家賃を直接得るのはファンド側です。そして、利益を投資家へ分配します。
不動産ファンドの種類は「不動産特定共同事業」「不動産投資信託」等に分かれていることが特徴です。不動産特定共同事業では、不動産会社等が投資家の出資を受け、現物不動産に関する事業を行い、その収益を投資家へ分配します。
不動産投資信託は投資法人への出資として、投資家が市場で証券を購入します。その投資法人（ファンド）が複数の不動産に投資して得た利益を配当金として投資家へ分配します。
二つのファンドの大きな違いは、前者の場合は不動産実物投資に近い扱いになり、後者が証券を扱っているので金融商品扱いになることです。また、譲渡の際の手間も異なります。不動産投資信託の場合は、株のように売却することで市場で簡単に譲渡できますが、不動産特定共同事業の場合は相対取引を行う必要があります。
＜不動産ファンド、成功のポイントとは？＞
不動産ファンドで成功するためには、最初は安全性の高いものを選択することがポイントです。利回りが高く、高い利益が獲得できるファンドもあります。しかし、高利回りのものは、失敗した時のリスクも高いです。
よって、ファンド選びは慎重に行うといいでしょう。事前に情報収集をすることも大切です。また、少ない金額から始めたり、分散投資をしたりするのも、リスク軽減に繋がります。
ファンドによって投資物件や内容・戦略が異なります。よって、事前にリスクとファンドの運用方法を理解することが、成功するためのポイントです。以下に、不動産投資の4型の特徴について解説していきます。コア型投資は賃貸収入の獲得、コアプラス型投資は賃貸収入の獲得と副次的な値上がりによる売却益が、期待できるリターンになります。
バリューアデッド型投資は賃貸収入と割安に取得した不動産に付加価値を付けて高く転売する売却益、オポチュニスティック型投資は競売や立ち退き案件などのハイリスク物件を買い取り、付加価値を付けて高く売る売却益でリターンを獲得する仕組みです。
リスクはコア型、コアプラス型、バリューアデッド型、オポチュニスティック型の順に高くなります。よってハイリスク投資の方がより知識と経験を要しますが、リターンも大きくなるでしょう。自分にあった投資型を見つけることが大切です。
＜海外不動産ファンドの特徴とメリットとは？＞
海外不動産ファンドとは、海外不動産を投資対象として購入することです。新興国向けでは主に、売却する際の利益であるキャピタルゲインを目的にしています。キャピタルゲインは、不動産の価値が上がることで得られるものです。人口増加や経済成長が見込める海外の不動産に投資すれば、キャピタルゲインによる収益が期待できます。
また、日本の不動産ファンドよりも利回りが高く、短期間で収益を獲得できる場合もあるのです。
海外不動産ファンドのメリットは、不動産を直接購入しなくてもいいことです。間接的に投資できるため、少ない資金からでも始められます。不動産の管理費用も別途必要ありません。
また、複数の不動産を購入する分散投資を行えば、リスクを分散できるのもメリットです。さらに、不動産売買にはならず所得税が少なくなる場合があります。
＜不動産ファンドで知っておきたい資格のこと＞
不動産ファンドに関わる資格として「不動産証券化協会認定マスター」があります。不動産証券化の知識とスキルがあることを証明できる資格です。取得には不動産や金融・会計・法律などに関する養成講座を受け、試験に合格し、修了レポートを提出することなどが必要になります。不動産及び証券化商品についてのリスクとリターンを評価し、適切にアレンジする専門家として活躍する場合が多くあります。
「不動産鑑定士」も、不動産ファンドで知っておきたい資格です。試験に合格後、実務講習の考査に合格すれば、資格を取得できます。主に不動産の適正価格を導き出す専門家として、鑑定などをしていることが特徴です。業務には不動産売買や賃貸・担保のために価格を評価する「民間評価」、時価公示が目的の「公的評価」があります。また、コンサルティング業務も行い、土地の有効的な利用方法をアドバイスすることも可能です。
＜まとめ＞
不動産ファンドについて解説してきましたがいかがでしょうか。不動産ファンドは、個人の不動産投資と違って複数の投資家で投資するため、一人一人の負担は軽く、少額でも始めやすいものが多いでしょう。また、そのためリターンも大勢で振り分けるため、少額であることが考えられます。
不動産ファンドについての今回の解説で、自分の目的や経験値にあったファンド選びも重要だということがわかりました。紹介した資格や、成功のコツも参考にしながら、ご自身の不動産投資に役立ててください。
ぜひブックマークして、また時間のあるときに読み返してみてくださいね。
