不動産投資の相場について徹底解説！

不動産投資をするにあたって、売りたい時、買いたい時に相場がどのくらいなのかは誰だって気になりますよね。また相場を知らないと、不必要な損をしてしまうかもしれません。

今回はそんな不動産価格の相場の調べ方や売り時・買い時を掴むポイントなどをお伝えしていきます。

不動産売買、相場を自分で調べよう！

相場の調べ方は不動産を売買する前に、予め知っておくべきことの一つです。まず大前提として不動産にいわゆる「定価」は存在しません。なぜなら不動産の価格は、欲しい人がいて、売りたい人がいて初めて成立するものだからです。欲しい人の方が多ければ価格は上昇しますし、逆に少なければ価格は下落します。

先ほど「定価」は存在しないと書きましたが、当然それに相当する基準は存在します。それが相場と言われるものです。相場よりも高ければ売るのは難しく、低ければ売っても自分が損してしまいます。相場をつかむ方法として、大きく二つの方法があります。1つ目に、自分が売ろう（買おう）としている物件の近隣物件の過去の取引を調べるのです。どのくらいの値段で売れたか（買われたか）を知る事で相場が分かります。もう一つの方法は現時点で、近隣の物件がどのくらいの値段で売れたか（買われたか）を調べることです。現時点の相場が分かります。

不動産価格が下がる原因は？「買い時」をつかむポイント

当然ながら建物は経年で劣化していきます。古くなれば設備や外観は新しい建物に比べて劣るために売却価格は下落します。また同じ築年数でも管理状態が悪ければ、建物の状態も悪くなるため、評価が下がり価格も下がります。白アリが見つかった、台風で床下浸水したなどは評価額が下がる一例です。地価が下がる、という事はそのエリア全体の評価が下がったという事です。例えば東京に比べて東北地方や中国地方は人口が減っている地域が多くあります。人が減るため、活気がなくなり経済活動も停滞してしまうため、不動産の需要が減り、地価が下がります。

値上がりする土地を見極めるには、確実で信頼できる情報を入手する事です。例えば市街地の開発計画や、鉄道の延伸計画など確実に地価が上昇する要因をキャッチできれば今後その物件は、優良物件になる可能性が高いです。また人が集まる場所は、商業施設やビルの開発が行われ、更に人が集まってきます。常にアンテナを張っておくことで、いい買い時を掴むことができるかもしれませんね。

不動産価格が上がる要因は？「売り時」をつかむポイント

売却したい物件の近くに新駅が出来る、というニュースが流れた場合は不動産の価格は上がります。これは需要と供給の関係で、売りたい人に比べて欲しい人が増えるからです。他にも病院や、市役所、デパートや銀行に近い土地はそれ以外の土地よりも人気が高くなり、価格が上がる傾向にあります。誰もが便利と感じるために、需要が高まるからです。

それ以外に不動産価格が上がる経済的な要因もあります。長期金利が下がると、手元にあるお金を使って不動産を購入しようという動きが高まるため、不動産価格は上昇します。またインバウンド投資とは、海外の投資家が日本国内の目を付けた土地を購入する事ですが、そうした動きによってある特定の地域のみが、急激な価格の上昇を示すことがあります。2021年に予定されている東京オリンピック、また2025年の大阪万博開催に伴って該当するエリアの価格が上昇するのは投資目的の購入が一つの要因です。

売却価格の決め方はどうする？相場との関係

ある不動産が売り時かどうかを調べるのに、先ずは相場を知らなければなりません。そして相場を知るためには不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。ただし注意事項として、相場や査定額はあくまでも目安にしかならないという点を覚えておく必要があります。不動産の価格は常に変動しており、たとえ同じ不動産であっても、取引する時期が異なれば全く同じ価格になるとは限らないのです。

不動産を売却する価格を決めるにあたって、相場から大きく外れないようにします。相場を知っていれば適正な売却価格が分かります。適正な売却価格を提示する事で、欲しい人が現れた時に、直ぐに取引を始められるからです。不動産売却額を決める際は、売却希望価格と売却可能額を設定しておきます。前者は、売主が希望する売却額の上限値の事で、相場や査定額を参考に決めます。売却可能額とは、この価格を下回ると不動産を売却する意味が無い、下限値として設定します。

ポータルサイトなどを使って、現在売買されている物件の売却価格を調べるのもおすすめです。しかし、この売却価格はあくまでも実際に成約した売却価格とは異なるということは頭に入れておきましょう。相場より高く設定されているものもあれば、そうでないものもあるということです。

査定依頼の際の注意事項チェックすべきポイントは？

不動産の査定依頼をする場合に、大きく分けて2つの種類があります。机上査定（文書類のみでの査定）と訪問査定です。机上査定は、まだ検討中の方、おおよその査定価格を知りたいという人に向いています。それに比べて訪問査定は、様々な条件や付帯設備などを加味して査定を行うので、より正確な査定価格を知る事が出来ます。具体的に売却を考えている場合は、こちらを選びましょう。

売却するためには必要な書類を予め揃えておくようにします。書類がない場合はインターネットで調べてみましょう。またリフォームの要不要も重要なポイントです。大規模な修繕はまとまった出費が必要となるからです。その物件の相場観は当然知っておくべき知識です。適正な価格で売却するために、前もって相場を調べておきます。土地の売却では、境界線を知っておきます。境界線が分からないと正確な査定額を算出できません。

査定してもらったとしても、最終的に価格を決めるのは自分自身なので、最低価格をあらかじめ決めておく必要があるということです。

不動産の価格指標

まだ査定してもらうには気が早い、、、という方には、一般に公示されている不動産の価格指標をみると良いでしょう。

ここでは「基準地価格」、「地価公示価格」、「路線価」について紹介します。これらはいずれも公的な機関が公示している情報になります。

基準地価格と地価公示価格は、いずれも不動産鑑定士がその地点を鑑定した価格を元に定められたものです。調査している機関が、基準値価格の場合は都道府県、地価公示価格の場合は国（国土交通省土地鑑定委員会）となっています。路線価とは、相続税や贈与税の算出のために国税庁が決めた価格になります。

これらはいずれも、実際の取引価格とは異なりますので注意は必要ですが、売買の際参考にしておくと良いと思います。

まとめ

さて、不動産投資をするならば誰もが知っておきたい「相場」について、詳しく話してきましたがいかがでしたでしょうか。

不動産価格の相場は、古いのか新しいのか、地方の物件なのか都心の物件なのかという基本的なこと以外に、都市開発などの建設状況や、2019年にあった消費税増税などのような法律の改正など様々なことが要因で変化していくということがわかりましたね。

売却の際は、具体的に査定をしてもらう前に自分である程度調べておくことができると思いますが、過度な先入観を持たず相談すると良いと思います。

不動産投資では、時代の流れをうまく掴むことが成功の鍵になると言えるかもしれません。