不動産投資を考えている方で、マンションの一棟買いを考えている方もいらっしゃるかもしれませんね。そこで今回は、不動産投資におけるマンションの一棟買いについて徹底解説していきます！
マンション一棟買い、人気エリアの買い物件を調査！
マンションを一棟買いするとき、物件の立地や周辺環境は必ず確認をしておきましょう。入居される方の生活状況によって求められる環境は変わってきます。
電車やバスの公共交通の充実はもちろん、周辺環境も重要なエリア選定のポイントとなってきます。一棟買いを検討しているマンションが、入居者の生活状況に合致しているかは、重要なポイントとなります。できれば、入居者をイメージしながら物件を探すといいでしょう。
例えば、家族向けのマンションであれば、小中学校や幼稚園、公園が近くにあるエリアが人気です。大型ショッピングモールにもほど近く、病院への距離も近い方が好まれます。一日の殆どをマンションを中心とした地域で過ごすようになるので、生活施設が近隣に揃っているエリアが好まれます。
一方、単身者向けのマンションでは電車やバスなどの公共交通へのアクセスの良さが重視されています。仕事帰りに立ち寄れるような、遅くまで営業している飲食店やスーパー、コンビニなどが近所にある物件が好まれます。
このように周辺環境については、入念に調査する一方で、購入を検討しているエリアの空室状況も合わせてチェックしましょう。例えば、ファミリー層が多く住んでいる地域にもかかわらず、比較的広めのマンションの空室が目立つ場合は、需要に対して供給が過多になっている可能性があります。
また、大手のデベロッパーが建てたマンション群には人がいるものの、その近くのエリアは空室が目立っている可能性もあるので、様々空室リスクを考慮にいれながら、どの物件がいいのか判断していきましょう。
区分買いとの違い
区分買いは、一棟買いと比べると安価に不動産を手に入れることができます。しかし、初期費用が少なくて済む一方で、入居者が決まらないと収入がゼロになってしまうというデメリットがあります。家賃収入がゼロであっても固定資産税などは徴収されるので、結果的にリスクを抱える事になりがちです。
一棟買いであれば、全て空室にでもならない限り利益は発生し、キャッシュフローが発生します。マンションの一棟買いは初期費用が大きく難しく感じるかもしれませんが、空室リスクを抑えることができます。
このため長期的に見ると、区分買いよりも一棟買いの方が大きな損失を避けることができます。また、マンション内のルールを決めることができたり、修繕のタイミングをオーナーの権限で決めることができます。
また、区分所有をする場合、物件を増やすたびに税務署へ書類の提出を行わなければならないなど、手続きが煩雑になりがちです。
このように購入時のコストだけでなく、高い視点から不動産投資について考える必要もあるのです。
マンション一棟買いの流れをシュミレーション！
ー希望するエリアから探す
不動産投資をするには、まず自分で下調べをすることが必要となります。希望するエリアを決め、立地や周辺環境を下調べしておきましょう。買いたい物件の築年数もある程度絞っておくと交渉がスムーズに進みます。
エリアが決定したら、そのエリアを取り扱っている不動産会社に連絡してみましょう。この時、事前に決めておいた希望などを伝えると良いでしょう。
マンションの一棟買いには多くの資金が必要となります。不動産会社との交渉が進んだら、ローンを組みましょう。この時、複数の金融機関を訪ねて、見積りを出してもらいましょう。
融資を簡単に受ける事が出来ても、返済に困るようでは本末転倒です。無理のない返済計画を立てられる金融機関と契約してください。不動産会社との契約、金融機関との契約と重要な契約が続きますが、不明点を残さないようわからない事があればその都度解決しながら、適切な契約を結ぶように注意しましょう。
ー気に入ったマンションから探す
友人の紹介などで自分が投資したいと思うマンションのイメージがわいている場合は、その投資用マンションを販売している会社に問い合わせてみるのもいいでしょう。
例えば、いつも満室になっているマンションが実は投資用マンションだったということはなかったでしょうか？このようにエリアから探すだけでなく、販売力があったり、デザイン性にすぐれいている投資不動産会社から物件を探すことで満室経営を目指していくのもおすすめです。
ただし、専門家のアドバイスなどは積極的に取り入れ、収益率の悪い物件はなるべく避け、いい物件を紹介してもらえるように交渉しましょう。
マンション一棟買いして大失敗！その理由とは？
マンションを一棟買いしてしまう人は必ず一定数います。利回りの低いマンションには理由があります。物件選びで失敗する原因はいくつかあります。部屋の広さが20平方メートル以下だと生活をするのに窮屈さを感じてしまうため、敬遠されがちです。
そして、駅から物件までの距離はどうでしょうか。駅から10分以内だと利便性が低いという印象を持たれがちです。また、周りの騒音などはどうでしょうか。飲食店があり夜騒がしいエリアになると入居者が決まりにくい可能性があります。
また、マンション経営は一人でできるものではありません。修繕やトラブルなどの対応も必要になるため、修繕業者との交渉やトラブル対応のスキルが求められます。
マンション経営に対して主体性がなく人任せであったり、感情的になりやすい人には向いていません。そういう人はマンションを一棟買いしても失敗してしまうことが多い傾向にあります。管理会社などとも連携をとりながら、不動産投資をしましょう。
マンション一棟買いのローン
ーローンのメリットは？
マンションを一棟買いには大金が必要となります。頭金がある程度用意できたとしても、金融機関のローンを利用することになるでしょう。マンションの一棟買いなどには不動産投資ローンが利用できます。
不動産投資ローンのメリットは、少ない自己資金でマンション経営を始められることです。サラリーマン大家の場合は、年収の10倍程度が目安になるようです。また、ローンを借り入れすることでレバレッジをきかせ、投資を大きく始められます。返済には家賃収入を充てることもできるので、返済計画を立てやすくなります。
ーローンのデメリットは？
デメリットとしては、マンション経営がうまくいかなかった場合に返済が難しくなってしまうことです。そのため、リスクをなるべく減らすための計画書が必要になってきます。
ローンは個人年収によって借り入れできる額、金融機関が変わってきます。また、金融機関の運営方針によって可否が決まることもあるので、金融機関の動向にも注意を払っておきましょう。
ローン申請をし、審査に通過すると、融資決定通知が届きます。融資手続きを行い融資決定後、実際に物件を購入することが可能となります。
まとめ
今回は、不動産投資におけるマンション一棟買いについて、周辺環境の判断、区分マンションとの違い、一棟買いの流れ、一棟買いのローンというテーマで書きました。
ぜひブックマークしていただき、不動産投資でマンション一棟買いについてまた考えたときには、この記事をもう一度読んでみてくださいね。
