不動産投資は、長期の保有になり銀行からの借入によりレバレッジを効かせやすく株などと比較して、価格変動が緩やかです。そのため、個人投資家の中でも、普段の仕事がありかつ時間に制限のあるサラリーマンが、老後を考えて不動産投資を選択するケースが多いです。
- サラリーマンで不動産投資、いくらまで融資してもらえる？
- サラリーマンが不動産投資して騙されないためには
- 確定申告の方法は？
- 経費にできるものできないもの
- 副業禁止でも大丈夫？サラリーマンの合法的な不動産投資
- まとめ
サラリーマンで不動産投資、いくらまで融資してもらえる？
サラリーマンが不動産投資でいくら融資してもらえるかは属性情報と物件情報によって変わります。属性というのは申込者の年齢や収入、勤務先などの個人情報で決まるものです。
年収が高い、勤務年数が長いなど属性が良い人は融資額も多くなる可能性があります。不動産投資用のローンの場合、一般的には年収の10倍程度が融資可能額の目安と言われています。年収500万円のサラリーマンなら、5000万円程度が融資可能額の目安というわけです。
しかし、これはあくまで目安なので、属性によってはもっと融資可能額が低くなったり、融資自体を断られたりする可能性もあります。また、属性が良い人でも物件の収益性が原因で融資を断られてしまうことがあるので注意してください。
不動産投資向けのローンは、物件の家賃収入を返済に充てることが多いため、物件の収入性が審査に大きく影響します。
このように、審査が変わる条件の一つが物件情報です。例えば、入居者が集まりやすい人気のエリアで、駅から近いマンションの場合は、通常の物件よりも審査を有利にすすめることができます。
そのため、不動産投資においては、物件選びも借入を通すために重要なポイントになってくるのです。そのため、地域に住んでいる入居者の年齢や家族構成、都市部へのアクセス時間、生活環境や駐車場のありなしなど、有利な融資を引き出すために、総合的に判断する必要があります。
不動産投資会社から物件を購入する場合は、このあたりの計画を立ててくれるため、面倒が省けますが、なるべく複数の方の意見をヒアリングするようにし、意見に偏りがないようにしましょう。
様々な要因で融資額が変わるため、年収の10倍程度を目安としながら、最終的には審査を受けてみなければ分からないと考えておきましょう。
サラリーマンが不動産投資して騙されないためには
悪徳業者に騙されないためには、まず不動産の価格相場を把握しておくことが大切です。悪徳業者は本来の価値以上の価格で物件の売りつけようとします。相場を知らないと、提示された価格が高いのか安いのか判断ができません。
業者の言われるがまま物件を購入してしまい、元を取れずに大損してしまうケースもあるので注意してください。まずは物件の価格相場を調べ、適正な価格かを見抜き購入するようにしましょう。
また、不動産販売会社だけでなく、専門家に意見を仰いだり、すでに投資をしている友人がいれば聞いてみるのもいいでしょう。不動産投資の場合、長期保有がメインになるので、なるべくリスクをへらすのがおすすめです。
不動産投資用の物件を購入する時は、修繕費用にも注意しなければなりません。不動産を保有していると定期的に修繕が必要になります。購入する物件の劣化具合によっては、購入してすぐに自分で修繕しなければならないこともあるのです。
営業マンが「しばらくは修繕の必要がありません」と言っても、それを鵜呑みにするのは危険です。悪徳業者はとにかく売ることを考えているため、嘘をついている可能性があります。不動産投資を成功させるためにも、悪徳業者に騙されないためにもしっかり自分や専門家の意見を仰ぎ、物件の劣化具合を調査しておきましょう。
また、中古物件の場合は、修繕履歴を確認できる書類を保管しているので、かならず確認するようにしましょう。
確定申告の方法は？
確定申告を行うためには、確定申告書に必要事項を記入し提出する必要がありますが、不動産所得がある場合は「確定申告書B」というものを使用します。税務署で確定申告書Bを貰い必要事項を記入し、必要書類と合わせて提出しなければなりません。
必要書類は源泉徴収票や不動産売買契約書、賃貸契約書などです。不動産所得の確定申告には数々の書類が必要になるため、期限ギリギリに用意しようとすると間に合わないことがあります。普段から必要書類を整理しておくようにしましょう。
確定申告は、税理士に依頼して作成してもらうことも可能です。不動産所得の確定申告は慣れていないと手続に手間取ってしまうこともあるため、不安な方は税理士に相談してみるとよいでしょう。
経費にできるものできないもの
不動産投資をするためにかかった税金は、経費として計上することが可能です。印紙税や登録免許税、不動産取得税などが必要経費にあたります。
不動産を購入した時に保険に入ることが多いですが、火災保険や地震保険などの保険料も経費として計上することができます。所有している物件が古くなり修繕することも多いですが、修繕費用も必要経費として認められます。壁紙の交換費用、部屋のクリーニング代などは必要経費となるため忘れず計上しましょう。
住民税は不動産と関係しているイメージが強いかもしれませんが、経費としては認められません。住民税は不動産ではなく個人に課せられるもので、不動産収入を得るための経費にはならないからです。
また、スーツは不動産会社と打ち合わせする時などに使用するものですが、基本的に必要経費としては認められません。スーツはファッションアイテムと判断され、プライベートでも使用可能ということで経費にはならないのです。
副業禁止でも大丈夫？サラリーマンの合法的な不動産投資
不動産投資は基本的に副業にあたらないため、副業禁止の会社に勤めているサラリーマンの方が副業として始めても問題ありません。会社が副業を禁止する目的は、本業に支障が出ることを防ぐためです。
不動産投資は物件の管理や入居者の募集など、様々な業務を業者に委託することができます。そのため、本人が直接業務にあたらなければ、本業に支障が出ることもないので副業として始めても問題になることは少ないでしょう。
不動産投資は副業が法律で禁止されている公務員でも行っている人がいます。それは、特定の条件を満たせば事業的規模と判断されず、副業にはならないためです。その基準は「5棟10室」と言われるもので、一戸建てなら5棟、マンション・アパートなら10室未満なら事業的規模とは判断されません。
サラリーマンは公務員ではないためそこまで気にする必要はないですが、副業が禁止されている会社で働いている人は、安全に不動産投資をするために「5棟10室」を意識しておくとよいでしょう。
まとめ
今回は、サラリーマンが行う不動産投資について、いくらまで融資か、騙されないためにはどうすればいいのか、騙されないためにはどうすればいいのか、確定申告の方法はどうするのか、確定申告の方法、経費にできるものは何があるのか、副業禁止の場合気を付ける方法について、書きました。
ぜひブックマークしていただき、サラリーマンが行う不動産投資について気になった場合は、もう一度読んでみてくださいね。
