不動産クラウドファンディングに投資するメリットとして、投資家のリスクを低減する仕組みが採用されていることがあります。今回はリスクを低減する「優先劣後構造」と「マスターリース契約」について解説していきます。
＜不動産クラウドファンディングとは？＞
不動産クラウドファンディングとは、複数の投資家から出資を受けたファンド運営事業者が、現物不動産を取得・運営して、賃料収入（インカムゲイン）や物件の売買差益（キャピタルゲイン）から得られた利益を投資家に分配する仕組みです。
従来の不動産投資は、安定した収益が得られる投資として認識されていますが、物件の購入には大きな初期投資資金が必要で、どちらかと言うと富裕層向けの投資という見方もありました。
不動産特定共同事業法が2017年に法改正されたことにより、個人投資家でも不動産クラウドファンディングを通じて、インターネットで少額から不動産投資を行えるようになりました。
＜不動産クラウドファンディングの特徴とは？＞
不動産クラウドファンディングは、従来の不動産投資を小口化することにより、1口1万円から不動産投資が始められます。
また投資後の管理は特に必要ではなく、運用は不動産の運営と管理に実績がある事業者が行います。このため、不動産に関する専門的な知識があまりない人でも不動産投資を検討することができ、投資初心者にも向いている商品と言えます。
ファンドには様々な種類があり、ファンドの対象物件はマンション、アパート、一戸建て、オフィスビル、商業ビルなどがあります。
ファンドにより想定利回り、運用期間、募集金額が異なるため、投資家は自身の資金やリスク許容度により、好きなファンドを選ぶことができます。
＜不動産クラウドファンディング投資のメリットとは？＞
不動産クラウドファンディングに投資するメリットは多くありますが、主な3つのメリットを説明します。
・価格変動リスクがない
最近はインターネットから簡単に株式投資が行えるようになりました。
個人が投資できる商品も、不動産投資信託（REIT）やETF、為替取引、暗号資産など増加傾向にあります。
これらの商品には日々の価格変動リスクがあり、商品によっては一日で10%以上の価格変動がある場合も珍しくありません。
一方で、不動産クラウドファンディングには価格変動リスクが無いため、投資後の値動きに振り回されて疲弊しません。
精神的にも安心できることは大きなメリットと言え、価格変動幅の大きい商品との分散投資としても検討できる商品です。
・資金管理が容易
不動産クラウドファンディングのファンドは、あらかじめ想定利回りと運用期間が決まっています。ファンドが無事に運用できた場合には、いつ、どれだけ、分配と元本償還が行われるかを投資前から知ることができます。
これにより、事前に資金管理と計画が立てられ、償還後の資金を再投資に回すこともできます。
・投資家のリスクを低減する仕組みが採用されている
投資を行う場合にはリスクは必ずありますが、不動産クラウドファンディングは事業者やファンドにより、投資家のリスクを低減する仕組みを採用している場合があります。
次からはこの仕組みについて説明していきます。
＜優先劣後構造＞
優先劣後構造とは、不動産クラウドファンディングのファンドに投資した投資家の
元本毀損リスクを低減する仕組みです。
この仕組みを採用するファンドでは、事業者が投資家と一緒に出資を行うことが特徴です。
投資家の出資分を「優先出資」、事業者の出資分を「劣後出資」として管理し、もし不動産価格の下落が起こった場合でも劣後出資分から損失を負担することになります。
これにより、ファンド対象物件の不動産価格下落が生じた場合でも、劣後出資の割合程度までの価値の下落であれば、投資家の元本は守られる仕組みとなります。
また賃料を分配原資とするインカムゲイン型のファンドであっても、賃貸の運用が空室などにより想定した収益が得られなかった場合、分配金が計画通りに支払われないリスクがあります。このような運用損が発生した場合でも、優先劣後構造が採用されているファンドは、事業者の出資分から一定割合までの損失を補うことができる仕組みです。
このように優先劣後構造は、不動産の運用により想定される損失を事業者の出資分から損失計上することで、投資家の出資元本が棄損されるリスクを低減することが可能となります。
また分配に関して、当初の想定よりも利益が少ない場合でも、投資家の出資分は優先的に分配されるため、利益の確保にもつながっています。
以上のことから、優先劣後構造を採用するファンドに関しては、投資家の元本割れリスクの低減と、分配金の利益が得られる確率を高めている仕組みであると言えます。
事業者も投資家と同じファンドに出資することで、運用が想定通りに行えた場合、事業者も利益を得られることになります。逆に運用損になった場合は、事業者から損失になるため、
そうならないようにしっかりとファンドが運用・管理されるという期待につながることも優先劣後構造のメリットと考えられます。
事業者やファンドにより劣後出資割合が異なるため、劣後比率が低い場合には投資家の優先出資の元本が毀損するリスクがあることには注意が必要です。
優先劣後構造が採用されるファンドに投資する際は、優先出資と劣後出資の割合を確認することも投資判断の大切な項目です。
＜マスターリース契約＞
マスターリース契約とは、不動産クラウドファンディングのファンドに投資した投資家の分配金減少リスクを低減する仕組みです。
マスターリースとは、不動産会社が所有者から不動産を一括借り上げし、第三者へ転貸する賃貸借契約のことです。
これにより、入居者の退去や賃料滞納などが起こった際でも、一定額の賃料が保証される仕組みです。
不動産クラウドファンディングでは、マスターリース契約が採用されているファンドは、一定の賃料収入が保証されているため、不動産投資では大きなリスクと考えられている空室リスクが低減されると考えることができます。
これは、ファンドの不動産運用が想定通りにいかず、得られる分配金が減少してしまうリスクも低減しています。
ファンド運営事業者としても、マスターリース契約を締結することにより、毎月一定額の入金が保証され、投資家に対して分配を安定的に行えるメリットがあります。
ただし、マスターリースの契約先会社が破綻するなど、契約内容を履行することができない場合は、契約が保証されない場合もあるため注意が必要です。
今回は不動産クラウドファンディング投資のメリットと、投資家のリスクを低減する仕組みについて解説しました。不動産クラウドファンディングは、上場企業やそのグループ会社が参入しており、今後ますます市場規模の成長が見込まれています。株式投資などの分散投資先としても検討ができるため、投資家からの注目度が高くなってきている商品のひとつです。
