賃貸投資は長期的な資産運用の方法としてよく注目されています。この記事では賃貸投資の具体的な方法やリスク、始めるために知っておくと役に立つローン情報を解説します。投資の方策の一つとして検討してみましょう。
賃貸投資の概要と種類
賃貸投資は不動産を保有して賃貸することにより賃料で収入を得る投資方法です。投資と言われるのは不動産の購入や賃貸向けの整備、賃貸経営の管理のために費用がかかるからです。
イニシャルコストに加えてランニングコストもかかるのを考慮し、十分な賃料収入を得られるように運用することが重要になります。賃貸投資では経営する不動産の種類によって分類することが可能です。
賃貸投資として主流なのはマンションやアパートのように個人向けに部屋を貸すサービスですが、オフィスビルなどの事業者向けに賃貸をすることもできます。居住用に一戸建て住宅を貸したり、店舗用の物件を用意して経営したりすることも可能です。
広い意味では土地をそのまま賃貸する方法や、駐車場やロッカーなどとして貸す方法も賃貸投資に含まれます。土地をもともと持っているときには、運用せずにそのまま放置しておいても管理の負担を負わなければなりません。
しかし、青空駐車場でも借り手が見つかれば利益を生み出すことができます。そのため、投資という文脈ではなく土地活用という考え方で賃貸経営が注目されることもあります。
ただ、土地を持っていたとしても最初にコストをかけなければ賃貸経営を始めることはできないため、もともと土地などの不動産を持っていたとしても賃貸投資と考えることができます。
賃貸投資の利回りとは
賃貸投資のための物件を選ぶときや、運用による利益を考えるときには利回りを使うのが一般的です。ただ、賃貸投資の業界では利回りに二通りの考え方があり、単純利回りと実質利回りについて理解が求められます。
単純利回りは想定される家賃収入が不動産の購入金額に対してどの程度の割合になっているかを示すものです。10部屋あって家賃が全て10万円だとすると年間で1200万円の収入を見込むことができます。この物件の購入価格が2億4千万円だった場合には、5％の単純利回りという計算になります。不動産の広告に記載されているのはこのようにして算出された単純利回りです。
ただ、実際には賃貸経営をするためのコストが発生します。入居者管理をしたり、物件のメンテナンスをしたりしなければ賃貸経営を続けることはできません。そのため、手元に入る利益額がどのくらいかを試算しなければ、投資によって得られるメリットを具体的に考えることができません。
家賃収入から賃貸経営などにかかるコストを差し引き、不動産の購入金額に対してどの程度の割合になったかを示したのが実質利回りです。業務委託をして管理をするときには実質利回りは低くなります。
先ほどの例で年間の運営コストが240万円かかっていたとしたら、年間で見込めるのは960万円の利益になります。すると実質利回りは2億4千万円の収入額で割った4％と計算することが可能です。
賃貸投資ローンとは
賃貸投資をするときにはまとまった金額の資金を用意することが必要です。アパートを一棟、あるいはマンションを数部屋購入するためには数千万円の調達が求められるのが一般的になっています。
現金で全額を用意するのは難しいですが、賃貸投資ローンを利用すれば融資を受けて不動産を購入することが可能です。賃貸投資ローンや不動産投資ローンや投資用ローンなどとも呼ばれているもので、投資目的で不動産を購入するときに利用できます。
賃貸投資ローンは住宅ローンと同じで購入した不動産を抵当に入れて担保にすることで融資を受けられるのが特徴です。返済を続けている限りは不動産を賃貸経営できますが、返済ができなくなると不動産を没収されてしまうことになります。
審査においては返済を続けられる程度の賃料収入を得られる物件かどうかが厳しく吟味されます。購入価格に比べて収入があまり上がらない、メンテナンス費用が掛かり過ぎるなどと判断されると融資を受けられないこともあるので注意が必要です。
賃貸投資ローンの審査は主に不動産の投資物件としての価値によって左右されますが、本人の信用情報なども加味されます。カードローンで滞納をした経験がある、現状として多重債務になっていて返済できる目途が立っていないなどといった場合には賃貸投資ローンは利用できないのが一般的です。
賃貸投資における三つのリスク
賃貸投資をすると賃料収入が安定して入るのではないかと思う人もいますが、リスクが大きいことも知られています。賃貸投資のリスクとして代表的なのが空室リスクと家賃相場の下落リスク、そして災害リスクです。
空室リスクとは主にマンションやビルなどの経営のときに言われるもので、部屋が空きになってしまって賃料を得られないリスクを指します。ニーズが低迷してしまったり、物件が古くなってしまったりしたときには借り手がいなくなりがちです。賃貸投資の収入が減る直接的な原因になるので留意する必要があります。
家賃相場が下落するリスクはいつ起こるかがわからないのが特徴で、地域的にマンションやビルなどの家賃相場が下がったために想定していた収入を得られなくなるのが問題点です。ローンを借りたときには返済が困難になってしまうため、経営が破綻する原因としてよく懸念されています。
災害リスクは保険に入っているとカバーすることが可能ですが、地震などの災害によって経営を続けられなくなると収入は確実に途絶えます。賃貸投資では確率的には低くても、致命的になることが知られているリスクです。自然災害が起こりにくい地域を選んで投資を行い、大きな損失が発生しないようにするのが大切でしょう。
また、広い意味では入居者が失火するリスクを含みます。入居者審査を徹底してリスクを減らすのも経営上欠かせないポイントです。
戸建てでも賃貸投資は可能なのか
賃貸投資をするときには戸建て住宅を利用したいと思う場合があります。親から譲り受けた住宅があって自分は住んでいない場合や、戸建てを買ったけれど引っ越さなければならなくなった場合などが典型的です。
また、新築の建物を使って賃貸投資をしたいときにも戸建てなら資金的に可能だから、マンションやアパートよりも戸建てにしたいと思う場合があります。賃貸投資では戸建て住宅を使うことは可能ですが、デメリットを考慮して投資計画を立てることは必要です。
賃貸投資で戸建て住宅を使う場合には、新築を建ててしまうと投資額を取り返せないリスクが高くなります。数千万円の投資をしても、1つの家庭からしか家賃を得ることができないからです。
3000万円の家を建てたとして、毎月20万円の家賃しか取れなかったとしたら資金回収だけで150ヶ月もかかります。実際には管理費などの負担も発生し、長く住んでもらえなかったら空室期間も生じるでしょう。20年か30年くらいの運用を見越さないと利益を得るのが難しいのです
既に家を持っている場合にはこのようなデメリットはないので、戸建てで賃貸投資をするのは比較的容易です。ただ、古い家はリフォームやリノベーションが必要になる場合が多いため、何年後から利益を得られるようになるのかをきちんと試算してから投資を始めることは必要でしょう。
賃貸投資はローンを使える魅力的な投資
賃貸投資は不動産の賃貸経営によって利益を得るのが特徴です。災害などのリスクがありますが、賃貸投資ローンを利用できるので少額資金でも始めやすい特徴があります。投資の仕方の一つとして検討してみる価値があるでしょう。
