不動産クラウドファンディングとは?特徴とメリット・デメリットを解説!

不動産クラウドファンディングとは?特徴とメリット・デメリットを解説!|リビングコーポレーション

最近ますます注目を集める「不動産クラウドファンディング」。比較的新しい金融商品のひとつですが、参入する企業も増え、進化している印象です。今回は不動産クラウドファンディングの特徴、投資のメリット・デメリットを解説いたします。


<不動産クラウドファンディングとは?>

不動産クラウドファンディングとは、実物不動産投資を小口化した金融商品です。インターネットを通じて投資家を募集し、その資金で事業者が不動産の運用を行い、家賃収入や売却益を投資家に分配する仕組みの金融商品です。


<不動産クラウドファンディングの投資対象とは?>

不動産クラウドファンディングには様々な投資対象があります。1棟マンション、区分マンション、戸建て、オフィス、ホテル、商業施設、物流施設など多くの種類のファンドがあります。

次からは、不動産クラウドファンディング投資のメリット・デメリットを解説いたします。


<メリット・価格変動がない>

金融商品の多くは市場の中で売買されているため、日々の価格変動があります。株式や為替は価格変動幅が大きくなることもあり、市場にショックが走ると銘柄によっては10%以上変動する場合もあります。

不動産クラウドファンディングには価格変動がありません。将来的な不動産価格に影響されることはありますが、日々の価格変動に一喜一憂しなくても良いことは投資家にとって大きなメリットと言えます。


<メリット・小額から投資可能>

不動産投資に魅力を感じて初めてみたくても、実物不動産投資は物件購入に大きな資金が必要です。マンション1棟購入となると、億単位の資金が必要になることもあり、一般的には大きな資金力がある人向けの投資手法と認識されています。

 

不動産クラウドファンディングは実物不動産を小口化した商品のため、1口1万円から投資できるファンドもあり、大きな資金が無くても不動産投資を始めることができます。

 

不動産クラウドファンディングで不動産投資の仕組みを体験し、実物不動産投資へ向かうこともできます。従来の不動産投資は資金面でのハードルが高い投資手法でしたが、不動産クラウドファンディングの登場により、気軽に不動産投資の魅力を味わうことができることはメリットです。


<メリット・管理が不要>

最近は、株式投資は手軽に始めることができる投資となりましたが、投資後は価格が変動することもあり、銘柄の見直しや利益確定、損切りなどの管理が必要です。

実物不動産投資も所有する物件に関わる、様々な管理が必要です。また不動産の専門的な知識が必要な場合もあります。

不動産クラウドファンディングは、日々の値動きがなく、運用は不動産のプロである事業者が行いますので、投資後の特別な管理は必要ありません。基本的に、運用期間が終了するまで待つだけの「ほったらかし投資」で、毎日マーケットの動向を確認する時間が無い忙しい人にも向いている投資手法です。


<メリット・投資家のリスクを軽減する仕組みがある>

不動産クラウドファンディングは、事業者やファンドにより投資家の元本棄損リスクを軽減する仕組みを採用しています。主な仕組みをご紹介いたします。

・優先劣後出資
ファンドの不動産を売却する際、損失が発生した時はまず事業者から負担する仕組みです。
ファンドにより劣後出資割合は変わってきますので、投資前に確認しましょう。

 

・マスターリース契約(賃料保証制度)

物件を運用する際、考えられるリスクの中に空室リスクがあります。空室リスクを軽減するため、マスターリース契約を行うことにより賃料収入が保証されます。

不動産クラウドファンディングは、元本が保証されていませんが、このような投資家のリスクを軽減する仕組みを採用することで、安心して投資することができます。


<メリット・様々な想定利回りのファンドの中から選択可能>

不動産クラウドファンディングの想定利回りは2%から6%前後のファンドが多く、事業者やファンドにより様々な内容と条件の中から選択することができます。投資前から無事に運用された際の分配金が把握できるため、資金管理がしやすいメリットがあります。


<メリット・始めた時期や経験値に左右されない>

株式投資は知識や相場経験により、結果が違ってくる場合が多いと言われています。値動きがあるため、エントリーするタイミングが重要です。相場を読む力が必要となる場合もあります。

不動産クラウドファンディングは、一つのファンドに複数の投資家が同じ条件で出資しているため、経験値での優劣が生まれないことがメリットと考えられます。


次からは不動産クラウドファンディングのデメリットについて解説いたします。


<デメリット・元本保証ではない>

元本が保証された金融商品はないため、不動産クラウドファンディングも元本保証ではありません。ファンドの対象不動産の運用状況により、元本の一部、または全額が変換できない場合があることを理解し、投資の判断をする必要があります。


<デメリット・途中解約できない場合がある>

不動産クラウドファンディングは事業者やファンドにより、運用中の途中解約ができない場合があります。また、解約可能なファンドでも時間と手数料がかかる場合があります。

株式投資や為替取引は、目論見が外れた場合、基本的にはすぐにポジションを手放すことができますが、不動産クラウドファンディングではできない場合が多く、流動性リスクが存在することは投資する前に理解が必要です。


<デメリット・分配金が減少するリスクがある>

ファンドには想定利回りが明記されていますが、想定通りの運用や売却ができなかった場合は、分配金が減少する、または元本の一部が棄損する場合があります。

不動産クラウドファンディングには、家賃収入のみを分配原資とするファンドと、将来の不動産売却の利益を分配に充てるファンド、その両方を組み合わせたファンドがあるため、それぞれのリスクを考え、ファンドを選ぶことが大切です。


<デメリット・人気のため投資できない場合がある>

不動産クラウドファンディングは、透明性や安全性が高まっているため、人気のファンドには応募が多く集まり、投資できない場合があります。募集方式は事業者やファンドにより、先着方式と抽選方式があります。先着方式の場合、募集開始から数秒で募集が終了するファンドもあります。また抽選方式のファンドも、多くの募集があった際は抽選倍率が高くなり、抽選で落選する場合もあります。

投資家の注目が高まり、多くの資金が不動産クラウドファンディングに流入した結果、投資したくても投資できない場合も多く見受けられます。

 

現在日本の主要銀行の預金金利は0.001%、定期預金金利は0.002%が多く、銀行にお金を預けているだけでお金が増える時代ではありません。余剰資金を投資に回すことを検討したほうが良く、その投資先のひとつに不動産クラウドファンディングを加えることは、株式投資との分散投資にもなり、有効な投資手法と言えるのではないでしょうか。

実物不動産投資を始めたくても、資金や経験や知識がないため躊躇している人も多いと思います。不動産クラウドファンディングは、小額から始めることができ、専門的な知識や管理が必要ないため、手軽に不動産投資を体験できる新しい資産運用方法と言えます。