今回は議論が尽きることのない、持ち家か賃貸かの話題について解説していきます。
FIREや投資で経済的自由を目指す人にとっては、住居に関わる資金は大きな問題だと思います。
2018年にFIREを達成した私「FIRE達成者K」が、投資の観点を含めて持ち家と賃貸のメリット・デメリットを比較していきます。
＜持ち家か賃貸か？正解は？＞
結論から言うと、その人の住む地域、家族構成、資産、価値観によって答えは違ってきます。
持ち家も賃貸も不正解ではなく、どちらも正解だと言えます。
しかし、FIREを含めた投資に関わる生き方を選択した場合、私は賃貸の方に優位性があると考えます。
私は子供のころから引っ越すことが多く、マンション、戸建て共に賃貸と分譲の経験があります。
社会人になり独立してからは、賃貸マンション、分譲マンション、そしてFIRE達成してから賃貸マンションを２回引っ越ししています。
私は様々なステータスを経験した結果、今は賃貸派になりました。
ローンを払い終わっていれば話は別ですが、FIREのようなライフスタイルでは借入はいかなる理由でも無いほうが有利と考えます。
給料という毎月必ず計算できる収入がない場合、毎月ローンを払うことはリスクになると思います。
次に、持ち家と賃貸、それぞれのメリット、デメリットをあげていきます。
＜持ち家のメリット、デメリット＞
持ち家のメリットは、自分の城を持つという一般的な価値観を満たすことができること、駐車場代、管理費など月々の費用が不要なこと、部屋を制限なく自由に改築できること、現在は住宅ローンが低金利なことがあげられます。
一方、デメリットとしては、購入には多額の資金が必要で、多くの場合、住宅ローンを組んでいること、社会情勢、自然災害などで資産価値が下落する場合があること、毎年固定資産税がかかることがあげられます。
さらに考えられるリスクとしては、経年劣化やライフプランの変更があった場合、リフォームが必要になること、近隣トラブルなどがあってもすぐに引っ越せないこと、住宅ローン金利の上昇リスクが考えられます。
＜賃貸のメリット、デメリット＞
賃貸のメリットとしては、住宅ローンがないこと、何か問題があればすぐに引っ越せること、経済情勢や天災による資産価値の下落がないことがあげられます。
また新築の大手住宅メーカーが手掛ける物件は、デザイン性が高く、機能性も充分で、最新で快適な空間で過ごせる物件を選ぶこともできます。
デメリットとしては、自分の資産ではないこと、持ち家か賃貸かと聞かれた際、ステータスとしては下と捉える人が多いこと、無職や高齢者になると借りられなくなるリスクがあることがあげられます。
FIREを達成しアーリーリタイアした場合、無職になり社会的な信用力は失われますが、私の経験上、銀行の残高証明書を提出すればほとんどの賃貸物件は借りることができます。
＜どこに価値を見出すか＞
持ち家と賃貸のそれぞれのメリット・デメリットをあげていきましたが、どちらが良いかはどこに価値を見出すかによると感じます。
持ち家派は、自分の家を所有することに価値を見出し、喜びを感じている面も大きいと思います。
一般的に家を持つことは社会全般に認められ、ステータスとされていることは事実で、努力や成功の証となり素晴らしいことだと思います。
また、賃貸は家賃を払い続けても結局は自分のものではない、家を売却すれば儲かる場合もあるという資産的な価値も大きいと思います。
この意見はその通りなのですが、ローンが払えなくなり、自宅が任意売却や競売になる人も一定数おり、その場合のほとんどがローン残高を下回る回収しかできない人も多いです。
購入時より値上がりしている物件は、都心部で大手ディベロッパーが建設した、駅チカのブランドマンションがほとんどです。
これらの物件は、不動産価格と人件費、建材費の高騰により、都心の新築マンションが一般的なサラリーマンでは買えない金額になっており、中古マンションへの物色の広がりによる値上がりの恩恵を受けている形です。
一方で、日本の人口減少が避けられない以上、人が集まらない地域の住宅は価値が減少する可能性もあると言えます。
今後は、現在所有している不動産の価値が上がっていく段階ではなく、むしろ建物の価値は確実に失われていくので、徐々に価値が下がっていく資産になることも考えられます。
＜賃貸の最大のメリットは身軽なこと＞
持ち家の場合、一生の住まいという考えで購入する人も多いと思いますが、1年後の未来も不透明な混沌とした時代の中では将来のことを予測するのは難しいことです。
また同じマンションに一生住むことは、余程のことがない限り不可能です。
特にタワーマンションは、将来的に管理費や修繕積立費が多額になることも想定されており、問題が現実化してきているケースもあります。
賃貸の場合、何か問題があればすぐに引っ越せるという身軽さがあります。
いくら高級な持ち家を建てても、隣人は選ぶことができません。
持ち家の場合、不動産取引は購入相手が現れ、売買価格が合致して初めて売却できます。
また査定価格と実際の売買成立価格には、かなり乖離がある場合も多くあります。
株式投資と違って流動性が高くないことは、持ち家のデメリットだと言えます。
＜賃貸は資金計画が立てやすい＞
持ち家と賃貸の議論になった際、よく言われることが管理費の問題です。
持ち家の戸建てであれば、毎月管理費を支払う必要はありません。
しかし、経年劣化や自然災害で大きな修復が必要となった際は、多額の資金がかかります。
賃貸は物件により管理費は異なりますが、故意で破損しない限りそれ以上の請求をされることはほぼありません。
また、賃貸は契約により設備が故障した際は無償で修理してくれる場合もあります。
賃貸は思わぬ出費がないことから、月々や年間の資金計画を容易に立てることができます。
FIREの基本的な概念は、ライフプランを見直して支出を抑え、収入が支出を上回る状態を構築することです。
この状態にするには、事前のマネープランが重要になります。
固定費に占める住宅費用の割合は大きいため、出来る限り計画外の出費がないようにするためには賃貸物件を選んだ方が良いと思います。
＜賃貸物件の進化＞
現在私は大手住宅メーカーが建てた新築の賃貸物件に住んでおり、外観はもちろん、内装や最新の設備でとても快適です。
私はたくさん新築マンションのモデルルームを見てきましたが、最近の賃貸物件の質感は分譲マンションのクオリティと遜色ないレベルの物件もあります。
あえて借りることを選択している人も増えている印象もあり、賃貸物件を提供するメーカーの技術力も上がってきていると感じています。
このようなことから、将来的には持ち家と賃貸の社会的なステータスは縮まってくる可能性があると思います。
持ち家と賃貸を投資と関わる立場で説明してきましたが、FIREは選択肢を広げるライフスタイルだと私は考えています。
ネット環境があればどこにいても投資や副業ができる時代になっています。
住まいの選択肢も様々で、FIRE生活の中で色々な場所に移り住むことも可能で、ひとつの楽しみになっています。
分譲マンションを保有しているときは、常に地震や災害に不安を感じていました。
賃貸では資産価値の変動が無いため、それが心の平穏に繋がる面もあると言えます。
持ち家でも賃貸でもそれぞれの価値観の中で、より良い選択をしていくことができる時代になってきたと思います。
