最近はインフレ懸念による利上げ観測に対し、マーケットが敏感に反応することが多くなってきています。
一般的に不動産投資は、インフレ時には有効な投資手法と考えられています。
今回は、インフレやデフレなどの経済現象の説明と、株式投資や不動産投資との関係性を解説していきます。
＜インフレとは？＞
インフレとはインフレーション（Inflation）の略語で、さまざまな物やサービスの価格（物価）が継続的に上昇する状態のことです。
物価が上がり続けるということは、お金の価値は下がります。
例えば、今まで100円で買うことができた商品が、200円に値上がりするという状況です。
インフレは、一般的に景気が良いときに起こる場合が多いですが、物価の上昇率以上に収入が上がらない場合は、生活が圧迫されるため悪いインフレと呼ばれています。
＜デフレとは？＞
デフレとはデフレーション（Deflation）の略語で、物価が継続的に下落する状態のことです。
物の価値に対してお金の価値は上がります。
物価が下落すると企業の収益率が下がり、従業員の給料が上がらないため、消費行動を控えるようになります。
これにより企業は価格を下げざるを得なくなり、ますます物価が下がる状況となります。
これをデフレスパイラルと呼びます。
＜インフレ懸念とは？＞
先日アメリカの経済指標発表があり、消費者物価指数（ＣＰＩ）が前年に対して7.5％上昇したと発表され、マーケットに大きな影響を与えました。
この上昇率は40年ぶりの伸び率で、アメリカのインフレ懸念が高まる結果となりました。
日本でもアメリカほどではないですが、物価上昇のニュースを新聞やテレビで見る機会が多くなってきていると思います。
ユーロ圏でも物価は上昇傾向にあり、世界的にインフレへの警戒が強まっています。
＜インフレと株式投資＞
消費者物価指数が上昇していることは、インフレが進んでいるということになります。
インフレを抑制するために、アメリカの中央銀行である連邦準備制度理事会（FRB）は、
今後数回の利上げをすると予測され、マーケットも敏感に反応しています。
金利が上昇局面では、企業の業績は上がりやすいため株式市場も上昇する場合があります。
また、投資対象として債券債権よりも株式に向く傾向があります。
しかし金利上昇により、コストや物価が上がり、企業業績が下がると判断された場合は株式市場も下がる場合もあります。
特に長期金利が上昇すると、ハイテクセクターなどの成長株は売られやすい傾向になりやすいです。
金利上昇がポジティブな材料となるのは、銀行株です。
銀行が企業などに貸し付けているお金の金利も上昇するため、金利での収益が上がるため業績も上がる期待があるからです。
このようにインフレで金利上昇局面では、株式市場は業種や銘柄による有利不利が鮮明になると言えます。
インフレ下の株式投資で利益を上げる場合は、強い銘柄選定が重要となります。
＜インフレと不動産投資＞
一般的にインフレに強い投資商品として、不動産、REIT、金などが挙げられます。
特に不動産投資は、インフレ状況下では有効な投資手法とされています。
インフレでは物価が上がるため、お金の価値は低下する傾向にあります。
不動産は現物資産のため、物価上昇とともに不動産価格も上がる可能性があります。
不動産投資の場合、所有物件を賃貸にしているため、家賃も物価と同じように上がる場合が多く、賃料収入が高まる可能性があります。
また、不動産投資は銀行などからの融資により行われていることが多いです。
インフレでお金の価値が下がる局面では、借金は実質的に目減りするという考え方もあります。
反面、金利が上昇していれば、投資用のローン金利も上昇する場合があり、これはリスクのひとつになります。
＜インフレと不動産クラウドファンディング＞
不動産投資と同じく、インフレ状況下において不動産クラウドファンディングは有効な投資手法と考えられます。
不動産クラウドファンディングは、現物不動産投資を小口化した投資商品であるため、不動産投資と同じ様な効果を得ることができると言えます。
現物不動産投資は基本的に中長期の投資ですが、不動産クラウドファンディングは運用期間があらかじめ決められており、その運用期間は6ヵ月未満の短期から長くて3年ほどのものが多いです。
運用期間の定めがない現物の不動産投資に比べて短期間であるため、不動産価格の影響を受けにくい商品と考えることができます。
また賃料収入を分配資金に充てるファンドであれば、インフレ時は物価上昇とともに家賃が上がる傾向があるため、賃料収入が高まりファンドが正常に運用できる可能性が高まります。
＜インフレ時に有効な投資手法とは？＞
インフレの特徴を理解し、インフレに強い投資手法を選択することが必要と言えます。
インフレに弱い資産としては、現金、普通預金、定期預金が挙げられます。
保険や年金も受け取るお金の価値が目減りすると考えれば、インフレに強い資産ではありません。
これを考えると、インフレ時には現金を所有するよりも、投資に回すことに優位性があると言えます。
インフレに強い資産を考えたときに、次の投資手法が挙げられます。
・株式、投資信託
現金を株式や投資信託のような有価証券にしておくことで、インフレ対策に繋がります。
インフレ下でも株価が上がる銘柄はありますが、指数と関係なく下がる銘柄も多くあることには注意が必要です。
インフレに強いセクターや銘柄を選ぶことが重要です。
・金
金は歴史的にインフレ時には需要が増す傾向があります。
通貨の価値が下がっても金の価値は連動しません。
インフレ時の現物資産として、金を所有することは有効な投資手段とされています。
・不動産、不動産クラウドファンディング
不動産もインフレに強い現物資産と考えられています。
インフレ時には、不動産価格の値上がりによる売買差益と、家賃の値上がりによる賃料収入の両方の期待が持てる可能性があります。
しかし、現物不動産投資のデメリットとして物件購入に大きな資産が必要な事が挙げられます。
インフレ時には不動産価格自体の値上がりと、建材費用と人件費の高騰により、物件の購入価格が高くなる可能性もあります。
現物不動産投資を小口化した、不動産クラウドファンディングは大きな資産を必要とせず、1万円から投資ができるファンドも多くあります。
また管理・運営するのは不動産のプロである事業者のため、投資後の管理が要らない点もメリットと言えます。
＜分散投資の重要性＞
インフレの状況下では通常時に比べ、多くのリスクが存在するため、一つの投資手法に集中投資するより分散投資することが大切です。
価格変動が激しい株式や投資信託に投資しているのであれば、不動産や不動産クラウドファンディングのような、日々の価格変動がない商品に資産を分散することは有効な手段だと言えます。
世界的にインフレ懸念が高まっている今は、投資戦略や投資商品を見直す機会になるかも知れません。
インフレに強い投資商品を選び、資産運用に組み入れることで、大きなインフレ対策となり得ます。
また、まだ投資を始められていない人は、この機会に余剰資金を投資に回すことを検討されてはいかがでしょう？
