収益物件の基礎知識!

収益物件の基礎知識!|リビングコーポレーション

収益物件と聞くと皆さんはどのようなイメージを持たれるでしょうか。今回はそんな収益物件のイロハをお伝えしていきます。

 

 

収益物件の意味と基礎知識

「収益物件(収益不動産)」の意味とは、他人に貸して家賃収入を得るための戸建てやアパート、マンションのことです。収益物件を賃貸することで家賃収入を得ることは不動産投資とも言われ、収益物件というのは他にも、テナントビルや月極駐車場などもそれに該当します。

 

つまり土地や建物を他人に貸して、そこから収入が発生するのであれば、立派な「収益物件」といえるのです。一昔前は地主が、相続税の削減などを目的に収益物件を建てることがありましたが、サラリーマンの副業として収益物件を購入する人も増えています。

 

収益物件とは上記の通り「不動産投資」とも呼ばれていますが、他の投資方法と比べると「不動産」という実体があるゆえの安定感のある投資と言えます。

 

基本的にはミドルリスクでミドルリターンと言われ、株式投資のような短期的に売買できる類のものではなく、長期的な目線で投資を考えている人にとっては、とてもマッチした投資と言えるでしょう。

 

収益物件を保有するメリット

収益物件を保有するメリットにはどんなものがあるのでしょうか。まず、他の投資方法とは違ってレバレッジがきくため、自己資金より大きな資本を動かすことができます。

 

レバレッジとはてこの原理のことで、その力を使えば自分の力以上の力を発揮できる仕組みです。不動産投資は金融機関から、購入予定の不動産物件を担保に融資を受けることができるのです。

 

また、安定した不労所得を得ることができるのがメリットです。株などの投資方法だと市場の動向を常にチェックする必要がありますが、家賃収入の場合入居者が一度入ってしまえば安定した収入が得られます。

 

インフレ対策になることもメリットと言えましょう。インフレとは通貨の価値が下がることです。その場合、物の価値が相対的に上がるため、収益物件の価値も上がるということです。家賃の値上げをすることも、売却して利益を出すことも得になるでしょう。

 

収益物件はアパートかマンションどちらが良いか

収益物件には色々ありますが、中でもその王道と言えるのが「アパート」や「マンション」の経営です。それらは新築で建設をしたり、中古の物件を購入したりと方法が様々にあります。

 

マンションに関しては一棟物で購入することも出来れば、区分所有といってマンションの一室だけを購入するという投資法もあります。基本的には、木造や軽量鉄骨で建設された建物はアパートと呼ばれますが、重量鉄骨や鉄筋コンクリート製の物件はマンションと呼ばれることが多いです。

 

アパートのメリットは、購入や建設費用が比較的安価であるという事です。理由は上記のように木造の建物が多く、鉄骨や鉄筋に比べて安く作ることが出来るからです。

 

逆にデメリットは、木造ゆえに鉄筋などのマンションに比べると寿命がやや短く、入居者の騒音問題なども発生しやすいなどがあります。逆にマンションは騒音問題はほとんどありませんが、デメリットは購入金額が割高になるという事です。

 

収益物件を探すなら地方?都会?

収益物件は立地がとても大切です。中でも首都圏と地方では、利回りや物件の探し方も違いがあります。首都圏物件のメリットは、空室が出来にくいという事です。

 

特に人口の多い地域であれば、収益物件の悩みである「空室」を減らすことが出来るのです。しかし首都圏ならではのデメリットもあります。それは、利回りは地方と比べてよくなりがちである反面、物件価格が割高であることです。特にターミナル駅などの周辺はそれが顕著です。

 

地方の物件を購入するメリットは、首都圏とは逆で購入金額が比較的安いという事です。場所によっては、借入金を使用せずに現金買い出来るような物件も存在しています。デメリットは、空室が出やすいという事です。

 

特に過疎化が進む地域などで物件を購入すると、一度退去が出た場合に次の入居者がなかなか見つからないという事も起こり得ます。そうなると利回りもおのずと低くなってしまいます。

 

いつまでも売れない収益物件、一体どんな物件?

収益物件にはすぐに買い手がつくような物件と、そうではない物件がありますが、一体何が違うのでしょう。まず考えられるのが「立地」です。駅から遠く離れていたり、坂の上にあるような不便な物件は売れ残る可能性があります。

 

他にも地方の場合、駐車場が設置されていないような物件も嫌厭されがちです。地方都市は車社会である事が多く、駐車場の設置はとても大切な事なのです。それ以外にも売れ残りやすいのは、修繕が施されていない物件です。

 

中古物件を売りに出す場合には、必ず修繕を施してからのほうが、買い手が見つかりやすくなります。収益物件には定期的な修繕が必要です。出来れば10年から15年に一度は、外壁の塗り替えや階段、屋根瓦の交換などの「大規模修繕」が大切になります。

 

それをしないでいざ売りに出しても、買い手が修繕費を負担することになるために、嫌がられてしまうという事になるのです。

 

「初心者向け」と言われる収益物件とは?

一般的に初心者向けと呼ばれる物件はありませんが、不動産投資の初心者が収益物件を購入する場合には、いきなり大きな一棟物の物件には手を出さないほうが良いかもしれません。

 

出来ればマンションの一室の区分所有から始めたり、小さな戸建ての収益物件などを購入する方が良いでしょう。大切なこととして最初は「小さく始める事」です。徐々に慣れていけば、比較的大きな物件を購入することに躊躇しなくなるかもしれません。

 

さらに小さな物件であれば、現金買いも可能になります。特に地方の物件であれば首都圏のそれより安いために、現金だけで購入できる可能性が上がります。マンション一室や小さな戸建てであれば、月の家賃収入は数万円程度かもしれません。

 

しかしそれを徐々に増やしていくことが出来れば、家賃収入も比例して増えていきます。そして投資に慣れていったら、アパートやマンションの「一棟物件」を購入することも出来るようになるでしょう。

 

収益物件を選ぶポイント

収益物件を選ぶポイントはたくさんありますが、まずはエリア(立地条件)をみていきましょう。人気のないエリアの建物は、いくら新築で綺麗な物件であっても人が入らない可能性があります。エリアの人気度合や利便性の高さ、入居者の層などを事前に把握しておきましょう。

 

しかし人気のエリアであっても、供給過多になりつつある現在では、競争性のある物件を選ぶことも大事になってくるでしょう。ここで見るべきポイントは利回り(収益性)です。

 

入居者がいない空室の状態が長く続くと収益が入らず、利回りが低くなってしまいます。最新の設備やセキュリティシステムが整っていると、入居者が入りやすいです。物件の設備のチェックもしておくと良いでしょう。

 

そして、最後に考えるべきは将来性です。いくらいい物件、新しい物件であったとしても、年数がたてば価値が下がっていきます。その収益物件をどのくらいの年数保有しようと考えているのか、また直近の未来でいえば、大規模なマンションやビルなどの建設予定がないかを把握しておくことで、購入を考える材料になります。

 

まとめ

収益物件を探す際には、様々な角度から収益物件を見つめ、自分にあった物件を購入する必要があります。初めての場合は必ず書籍やセミナーで勉強し、ある程度の知識を持った上で購入しましょう。

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