不動産投資に興味を持った方は、区分マンションについて聞いたことがあるかたも多いかもしれませんね。今回は、区分マンションの投資と売却について解説したいと思います。
- 区分マンション投資、ローンが残ってても売却できる？
- 区分マンションの投資は売却狙い？その理由とは？
- 区分マンション、売却で大丈夫？
- 区分マンション投資の理想の利回りはどのくらい？
- 区分マンション投資のメリット
- 区分マンションと一棟まるごとしたマンションで売却にどんな違いがあるの？
- 区分マンションは中古がおすすめ？新築がおすすめ？
- 最後に
区分マンション投資、ローンが残ってても売却できる？
結論から言うと、ローン債務が残っているマンションでも、基本的には売却は可能です。「基本的には」と述べたのは、売却代金がローン債残を上回っているかどうかによって異なってくるからです。
ローン債務が残っている場合、売却代金はローン債残の返済に用いられることになっています。そのため、売却代金がローン債残を上回ってる場合は何も問題はないのですが、完済するのに不足している場合が問題となります。
不足分は自己資金から払わないといけないことになっており、払えない場合にのみ、売却は不可能です。
ただし、売却代金をもってしてもローンが完済できないからといって売却はできないかというと、必ずしもそうではなく、1つだけ売却ができるケースがあります。それは「住居を買い替える」場合で、残ったローンを新しく買い替えた住居のローンに組み込むという方法をとることでマンションの売却が可能になります。
区分マンションの投資は売却狙い？その理由とは？
区分マンションの最大の特徴の一つは、他の不動産物件に比べ、価格が低いということが挙げられます。そのため、サラリーマンなどでも手が出しやすい不動産事業なのですが、その分管理費や修繕費がかかるというデメリットがあります。
そのため、ほとんどの区分マンション投資では、家賃収入を得ていたとしても、利回りはあまり良くならないのが現状なのです。このように、区分マンション投資は基本的にはキャピタルフローにはあまり向いていません。
対して、区分マンションの値段というのは、トレンドによって変動するものです。数年前には、都内の区分マンションに大手不動産が進出してきたことから、値段が高騰したような例もありました。
また、新幹線の開通などで地価が上がったことによって価値が上がったというケースもありました。このような例からわかるように、区分マンションは、元手があまりいらないことからも、売却益狙い(キャピタルゲイン)としての投資には向いています。
区分マンション、売却で大丈夫？
区分マンションは売却してキャピタルゲインを狙うのが成功のコツだということはお話ししましたが、タイミングを間違えると大失敗なんてことも。ここでは、そんな区分マンション売却の失敗例についてみていきたいと思います。
先ほども述べたように、区分マンションの価格はトレンドによって変化します。そのトレンドとは主に、物件価値が上昇している・満室になっている等です。このタイミングを逃してしまうと、なかなか売却すらできないということになってしまいます。
例えば、バブル期の景気が良い時に物件を売却しておけば、平時より高い売却益を得られたのにも関わらず、保持にこだわってしまったため、バブル崩壊後、価値が暴落したなんて例もありました。
また、収益物件(賃貸の物件)を売り出す際には、適切な価格を設定しないといつまでたっても買い手が見つからず、売り時を逃してしまいます。収益物件の相場は、管理費などを含めた利回り率で判断されるので、管理・修繕費も考えて売り出し価格を設定しましょう。
区分マンション投資の理想の利回りはどのくらい？
区分マンション投資の利回りは、物件のスペック(築年数・リフォーム済みか否か・立地など)によって大きく左右されます。平均的には、新築の区分マンションの場合には利回り率は4％前後、中古であれば5%前後であるとされています。
そのため、理想はこの平均よりも利回りが1から2%程度高いものであるといえます。しかし、ここで注意しておきたい点があります。
まず、先ほども述べたように、これはあくまでも全国の平均の話であるため、土地によって1%程度の誤差が生じるということで、都心部に近ければ近いほど地価が高くなってしまうため、利回りは低くなってしまう傾向にあります。
では、田舎の物件の方がいいのかというと必ずしもそうではありません。というのも、この利回りは家賃収入があるものとして計算しているためです。
田舎に物件を買ったはいいものの、入居者が見つからず家賃収入がない、ということになると利回りを考えた意味がなくなってしまいます。
区分マンション投資のメリット
区分マンション投資というのはマンションの1室から所有して始める不動産管理のことです。所有は個人が行いますが、賃貸の管理や物件自体の管理は管理会社が行うので、手間がかからないところがほかの不動産投資と一線を画するところです。
また、一戸建てマンションを所有するわけではないので、比較的少ない自己資産から始めることができます。その特性ゆえに、複数所有することも可能となっており、資産を分けて所有することで、リスク管理を行いやすいという特徴も持ちます。
区分マンションと一棟まるごとしたマンションで売却にどんな違いがあるの？
区分マンションは、マンションの中にある一部屋ごとの購入することですが、一棟買いの場合は、マンションをまるごと購入することです。一棟買いの場合は、なんといっても土地がついているのが区分マンションと違うところです。
経年劣化により、物件が安くなった場合、土地があるので建物を壊してしまい、駐車場として活用するということも考えられるのがメリットです。このように、建物が古くなっても次の打ち手ができるのが、一棟買いのメリットになります。
区分マンションは中古がおすすめ？新築がおすすめ？
区分マンションに限らず、投資用の不動産を購入する場合は、中古にするのか、新築にするのかで収益率も変わってきます。一般的に中古の区分マンションの場合は、利回りがよくなる傾向にあります。
これは、購入する金額が新築とかなり安く抑えられるためです。また、中古の場合、すでに入居者がいれば、募集をかけるための広告費をかけなくて済むので、こちらもメリットです。
ただし、築年数がたつほど、物件に歪みがおきたり修復が必要になります。前オーナーの修復歴などを確認し、いつごろに改修が必要になるか確認するのがよいでしょう。
新築の場合は、新規で入居者を集めなければなりませんが、新築の物件の場合は入居者が集まりやすい傾向にあるので、そこまで気にしすぎなくてもいいかもしれません。
一方で、購入価格が高いので、利回りが低くなる傾向があります。保有し続けるのが、売却を目指すのか、購入するときに出口戦略をしっかりと考えるのがよいでしょう。
最後に
今回は、区分マンションの売却というテーマで、理想の利回りや、中古と新築マンションの違い、区分マンションのメリットについて説明しました。
ぜひ区分マンションの売却について気になった時は、もう一度読んでみてくださいね。
