副業解禁をする企業が増える中で、不動産業界に興味があり、副業をしてみたいと考えている方もいらっしゃるかもしれませんね。または、老後の生活が不安になり、なるべく給料以外にも収入を得たいため、副業したいというかたも多いかもしれません。
そこで、今回は不動産投資なども含めて、不動産業界の副業について話していきたいたいと思います。
不動産投資で副業？
不動産投資とは、直接マンションやアパート、ビル、または戸建て住宅などを購入して収益につなげることをいいます。労働とは違い投資により収益を得ることは、副業には当たらないため、サラリーマンにも人気なのが不動産投資になります。
また、労働時間ではなく自己資本を使うことで、お金に働いてもらうことができるのも、魅力的ですよね。
不動産投資で実際に収益を得る方法には、物件を賃借して賃料を得るケースと売却して利益を得るというケースの2種類があげられます。また、新たに購入しなくても、もともと所有していた物件や親から相続した物件を活用するのも不動産投資の一つです。
いずれの場合も労働する時間を最低限に抑えて利益を得ることができ、副業しやすいといえるでしょう。不動産投資を行う場合は、月々の賃料収入のみを考える方が多いですが、出口戦略として売却することも念頭にいれるなど、利益を出すためにどのような戦略を取ればいいのか、不動産投資会社含めて、考えていくのがおすすめです。
新たに不動産を取得するには相応の資金が必要です。資金が用意できないという人でも、物件を所有する以外に不動産関係で利益を上げる方法はあります。例えば、不動産仲介業などがその一つです。
賃借や売買などの仲介を行い、仲介手数料をもらうだけなら物件を購入する資金は必要ありません。宅地建物取引士の資格は必要ですが、個人でも開業することは可能です。
不動産仲介業の場合は、不動産を購入し賃貸に出したり、販売するというリスクが低いため、開業リスクが非常に低いです。一方で開業リスクが低いということは、その分ライバルも多くいるため、他の会社にはない事業計画をしっかりと練る必要があります。
副業的に他の会社の営業をサポートするくらいであれば、資格をまず取得するくらいで考えるのがよいでしょう。
不動産投資での仲介業は副業に当たる？
結論からいえば、不動産投資での仲介業は副業に当たるといえます。しかし、勤務先が副業について認めていない場合には、仲介業を営むのは難しいでしょう。
ただし、本人が直接労働時間を割くような副業でなければ特に問題としない企業なら、可能な方法はあります。例えば、配偶者に宅地建物取引士の資格を取得させ、不動産会社を設立し法人化し、自分が筆頭株主になるという方法です。
もちろん、会社設立のための資金は必要になりますし、配偶者が仲介業務に従事できることが前提になります。しかし、そこをクリアできれば自分は直接労働せずとも株主として会社をコントロールし、利益を得ることは可能です。
宅地建物取引士は社員全員が持つ必要はありませんから、配偶者ではなく自分が取得してもいいでしょう。
または、すでに資格を持つ人を雇用するという方法もあります。ただし、契約時に宅地建物取引士の資格を持っていな場合は、不動産の契約を結べないので、資格を保有している経験者を採用するのが一番効率がよいでしょう。
また、事業計画をしっかりと立てて、どのように売り上げを立てていけばいいのか、販売なのか賃貸業に注力するのかなど、長期でのスケジュールも考える必要があります。
不動産投資の副業のリスク
前述したように、不動産投資には資金が必要です。物件の賃貸や売却によって利益を得られないばかりか、投資した資金の回収もできない事態になればそれだけリスクを負います。
銀行融資を受けて投資を行う場合は、返済のめどが立たないなど借金を背負うだけで終わってしまうかもしれません。仮に自己資金でまかなうことができたとしても、回収ができなければ資産を減らすことになるでしょう。
ただし、不動産投資を行う場合は、頭金を元に銀行から借入を行うことで、レバレッジを効かせて投資を行うことができます。居住用のローンと異なり、投資用のローンは金利が高いですが、自己資本以外のお金を投資に使用できるのは、株などの他の投資とは大きく異なります。
また、不動産投資は、株などの短期売買の投資と比較して、ミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれています。これは、不動産は土地などの実物資産を含んでいることや、比較的景気に左右されにくい投資と呼ばれているからです。
ただ、リスクについてはきちんと洗い出し、計画書を作成するなどなるべくリスクが減らせるように取り組むのがおすすめです。
不動産の仲介業についてもリスクはともないます。仲介業は自分で物件を購入するなど資金を投入することはありませんが、不動産取引については注意義務が課せられるためです。
仲介を行ううえで、委託者に対しても借主または買主に対しても調査と説明義務をともないます。その義務が十分に果たせずにトラブルが発生すれば、賠償責任を問われることもあるでしょう。例えば、契約が成立してから瑕疵が発見されるなどのトラブルが起こることもあります。
不動産投資の副業は営業職が良い？
副業として不動産投資の営業を行う場合、どのようなメリットがあるのか紹介していきます。不動産投資の営業職のメリットとしてあげられるのは、まず他の仕事と比べて利益が大きいということです。
賃貸は売買よりも仲介手数料は低いものの、1件あたり数万円という報酬を得ることができます。副業として行うなら、1カ月あたり1〜2件決めるだけでも十分かもしれません。また、時間を自由に設定しやすいのもメリットといえます。
一方、仲介実績をあげることができないと報酬を得られないのはデメリットです。たとえ仲介のために経費をかけたとしても、実際に契約につなげることができなければ手数料は支払われません。
すべて自費で負担するだけで終わってしまいます。個人で起業する場合は宅地建物取引士の資格も必要になりますから、取得のための時間と費用も必要です。そのため、すでに宅地建物取引士の資格を有している方が有利といえます。
副業の不動産投資は法人化する方がお得？
不動産投資として業務を行う際、法人化するかどうか考える前にメリットとデメリットについて知っておくといいでしょう。まずメリットとしてあげられるのは信用度が高まるという点です。
不動産投資は、投資するための物件を用意するための資金が必要になります。物件の規模にもよりますが、自己資金で十分まかなえるという人は少ないでしょう。法人化することで金融機関の信用度が上がり、融資が受けやすくなるというメリットがあります。
一方、デメリットになるのは法人化するための資金が必要になることです。会社の約款作成にかかる費用や登録免許税などの他、会社の印鑑や登記簿謄本の発行など細かいものはいろいろ出てきます。
そして、会社の資本金を設定して用意しなければなりません。現代では資本金を1円にすることも可能ですが、信用度などを考慮すると少なくても300〜500万円程度が妥当といっていいでしょう。
まとめ
今回は、不動産業界の副業について、不動産投資、不動産仲介、不動産の営業、不動産会社の法人設立など書きました。
ぜひ副業を検討されている方は、どの副業のスタイルがあっているか総合的に判断して、副業に取り組むのがおすすめです。
