不動産投資を購入しようと思っている方で、修繕費用がどのくらいかかるか気になりませんか？不動産を購入し、建築してからある程度時間が立ってくると、修繕費用は必ずかかってきます。
そこで今回は、修繕費用や内容など幅広く話していきたいと思います。
＜修繕の流れ＞
投資している不動産物件の修繕には、大きく分けて２つに分かれます。一つは築年数が経過した物件で行われる「大規模修繕」です。もう一つは設備機器の故障や退去後の現状回復のために行われる「小規模修繕」です。
大規模修繕は数十年のスパンであらかじめ修繕計画を立てて、外壁の再塗装やタイルの補修、屋根の防水処理、給排水管の交換などの大掛かりな工事をまとめて行うものです。
ー大規模修繕の流れ
大規模修繕の流れとしては、まず修繕の計画を作り業者を選定します。金額が大きな工事のため、選定だけで数週間〜数カ月かかることも珍しくありません。足場を組んだり業者が複数出入りしたりと大規模な工事のため、費用と時間がかかります。
標準的な工期は2〜3ヶ月間程度です。これを怠ると建物の劣化が進み、耐用年数が想定よりも短くなり、資産価値が低下します。国土交通省は大規模修繕の期間を12年に1度に実施するよう推奨しています。
不動産投資で中古の不動産の購入を考えている方は、大規模修繕までの期間がどの程度あるのか、いつ大規模修繕をしたのかを見るのがよいでしょう。
ー小規模修繕の流れ
小規模修繕の流れとしては、まず入居者から管理会社へ故障の連絡が入ります。管理会社からオーナーへ修理についての連絡が入ります。
実際の修理はオーナーが修理を手配する場合と管理会社に委託するケースがありますが、いずれの場合も修理業者と入居者が直接打ち合わせをして修理日を決めます。管理会社と入居者立会いのもと、修繕が実施されます。小規模修繕をする会社の選定など、出ていくコストがどの程度収入に影響するのか
＜サブリース契約＞
サブリース契約の場合、オーナーとサブリース会社（不動産管理会社）が経費をどのくらいの割合で負担するのかという費用分担については、サブリース契約書（賃貸借契約書）に記載されています。
一般的には、物件の価値を維持し使用を継続するための修繕費はオーナー負担となることがほとんどです。ただし、管理会社の故意・過失による故障や損傷の場合の修繕費用は管理会社負担になります。
具体的にかかる修繕費として、給湯器やエアコンなどの設備機器をはじめ建物や室内の経年劣化による修繕費、入居者が退去した場合のリフォーム・清掃などの原状回復費用などが挙げられます。
またマンションの場合は大規模修繕に備えた修繕費積立が必要である物件もありますが、これもオーナー負担となります。
サブリース契約中の物件の修繕は管理会社指定の業者で行うような契約となっている場合もありますが、相場よりも高額な修繕費用がかかったという例も見受けられます。サブリース契約を結ぶ際にはきちんと確認してからサインをしましょう。
自己判断するのではなく、専門家に相談し、意見を聞くのがよいでしょう。
＜費用と項目＞
実際に不動産投資を行う上で、予定しておくべき修繕項目とその費用について説明します。
１棟所有アパートの場合の代表的な修繕項目としては、屋根・屋上の防水加工（12～18年前後）、外壁の補修工事（10～15年前後）、バルコニーや廊下の防水加工（10～15年前後）、手すりなどの鉄部分の塗装・防錆工事（4～6年前後）、給水ポンプの交換（12～18年ごと）、給排水管の補修・交換（15〜20年前後）などがあります。
費用については業者によって大きく異なるので、工事前に複数の業者から見積もりを取ることをお勧めします。これらの項目は12年ごとの大規模修繕で補修することも多いのですが、大体１室あたり100万前後の費用を見込んでおく必要があります。
区分所有マンションの場合、各居室にかかる修繕項目と費用としては、給湯器の故障修理や交換（10～15年ごと、8万円/台）、エアコンの故障修理や交換（10～15年ごと、10万円/台）、などがあります。
これとは別に、退去時には原状回復のために壁紙やクッションフロアの張り替え、玄関鍵の交換などの費用がかかります。費用はワンルームマンションでおおよそ5〜10万円程度を見込んでおくと良いでしょう。また区分所有の場合は修繕積立金を支払う必要があります。
家賃の収入から負担する費用は上記に記載したように多岐に渡りますので、物件を購入するときには、長期で計画をたてて費用分は差し引き売り上げを見込む必要があるでしょう。長期の獲得計画をたてるときに、項目に抜け漏れがないかチェックしましょう。
＜中古物件の修繕＞
中古物件の修繕費については、一つひとつの物件で大きく異なります。規模や築年数によって異なるのは当然ですが、同じ築年数で同じ規模のマンションでも、管理や修繕が行き届いているかによって痛み具合に大きな差が出るのです。
中古物件の購入を検討する際には、購入後、すぐに修繕が必要な箇所がどのくらいあるか、またどのくらいの修繕費が見込まれるかを専門家に試算してもらうことをお勧めします。
築10年以上のアパートやマンションを一棟丸ごと購入する場合は、大規模修繕の記録を必ず確認しましょう。目安は、国土交通省が設定する12年に1度の大規模修繕が行われているかどうかです。
上記の期間で行われていない場合は、どのタイミングで行うのか必ず聞くようにしましょう。特に、ある程度の年数が経っているのに一度も大規模修繕が行われていない物件の場合は要注意です。
購入直後に設備の故障が多発し、大規模修繕を行う羽目になることがあります。この場合は一度に数千万円単位の修繕費がかかってしまうことも珍しくありません。このような物件の場合には、交渉次第では物件の購入費用の値引きを行うことができる可能性があります。
＜修繕費用は誰が払う？＞
不動産投資を行う場合、不動産を使用するために必要な修繕の費用はオーナーが支払うことと、民法606条で規定されています。「使用する上で必要なもの」とは、建物の構造部分（屋根・壁・床・柱など）や設備（給湯器やエアコン、玄関扉の鍵など）のことを指します。
退去時の原状回復費用については基本的にはオーナー負担となります。通常使用してできた壁の黒ずみや電化製品を設置したことによる床やカーペットの凹み、クリーニングで除去できる程度のタバコのやに汚れなどの経年劣化については、借主に現状回復の義務はないのです。
もちろん、借主の故意・過失が原因で壊れた・経年劣化以上に汚れたものの修繕費は借主が負担しますし、借主には借りた部屋は借りた時の状態に戻してオーナーに返還する義務があります。
借主がオーナーの同意を得て取り付けた機器などについては、借主の希望があればオーナーが買い取る必要があります。これをこの機器を取り外す場合の修繕費はオーナーの負担になるますのでご注意ください。
＜最後に＞
不動産物件の修繕について、説明しましたがいかがでしたでしょうか。幅広い範囲に渡っているので、なかなか読むのが大変だったかもしれません。
物件を購入される際は、ぜひ不動産投資会社の方にきちんと説明を求めたり、中古の不動産を購入する場合は、前オーナーに質問した上で、不動産投資の専門家に質問するのがよいでしょう。
賃料の収入にかかわるところですので、長期の売り上げを細かく立てるためにも、修繕費用を念頭にいれた緻密な計画づくりが大切です。
