不動産投資について勉強していると利回りについて気になった方もいらっしゃるかもしれませんね。そこで今回は、不動産の利回りについて説明していきたいと思います。
- ＜高利回り物件の特性とは？＞
- ＜不動産投資における利回りって何？＞
- ＜実質利回りとは？＞
- ＜表面利回りとは？＞
- ＜平均的な相場の目安、利回りは何％が理想？＞
- ＜不動産投資で成功するための利回り最低ラインとは？＞
- ＜まとめ＞
＜高利回り物件の特性とは？＞
マンションやアパートや戸建て住宅などの投資不動産を購入して、これを第三者に貸し出して家賃収入をえたり、貸し出したあとに売却により利益が見込める判断した場合、売却により利益をえるのが、不動産投資です。
保有後の値上がり益を期待する方法は、日本における長期間デフレ傾向が継続しているため、物件の値上がりで利益を得ることは難しいようですが、リノベーションにより不動産物件の価値をあげる手法もあるようです。
物件の賃貸による不動産投資では、投資家は家賃による収入を得られます。ただし実際には物件の購入費用や、物件を維持するための様々な諸費用が発生するため、収入から費用を差し引いた分が利益だと考えることが必要になります。
不動産を購入する際には、家賃を算出する上で、購入する金額だけでなく、修繕費用など出ていくお金も計算にれ、できるだけ収益性の高い物件を選ぶことが不動産投資に成功するための重要なポイントです。
＜不動産投資における利回りって何？＞
投資不動産の収益性を判断するために、まずは「利回り」と呼ばれる数値を確認しましょう。利回りには「実質利回り（ネット利回り）」と、「表面利回り」の2種類があります。
利回りは投資をした金額に対して、どの程度の割合の利益が期待できるのかを、具体的な数値で示したものです。例えば1,000万円の投資をした戸建て住宅から、年間で100万円の収入が得られるのであれば、この時の利回りは10%になります。
家賃収入（100万円）÷投資額（1,000万円）×100=10%と計算されます。想定されている家賃収入から購入した物件の金額を割れば、利回りになります。
この時に注意が必要なのは、不動産投資では物件の購入費用に加えて、さらに各種の費用が発生するということです。例えば日本では不動産の所有者に対して固定資産税が課せられます。
また、いざという場合に備えて火災保険や地震保険などへの加入が必要になります。購入する不動産がマンションの場合には、月々の管理費の支払いが必要になりますし、投資不動産は経年により劣化するため修繕費の支出が必要になるのです。
空き部屋が発生した場合には賃借人を募集するための、不動産広告の費用の支払いや不動産会社への仲介手数料の支払いも必要になるでしょう。
＜実質利回りとは？＞
これらの費用を投資額に含めて計算する方法が、実質利回り（ネット利回り）という考え方です。実質利回り（ネット利回り）の数値には、諸経費を覗いているため実際に期待できる利益に近いという特徴があります。
不動産投資会社が話している利回りの場合、表面利回りの場合が多いので、実質利回りがどのくらいになるか聞くとよいでしょう。
各種の諸費用を含めて計算する実質利回り（ネット利回り）には、計算が煩雑になるというデメリットがあります。さらに費用の中には発生する頻度や金額が不確定のもの（修繕費や入居者募集の広告費など）が含まれるため、数字の算出根拠が曖昧なケースがあります。
ただし、一般的な数値から仮の数値を置くことはできるので、長期の売り上げ計画を立てる上で、実質利回りの計算は必ず行うようにしましょう。
＜表面利回りとは？＞
収益性の高い投資不動産を見つけるためには、それぞれの物件の利回りの数値を比較・検討することが必要になります。この時には実質利回り（ネット利回り）ではなく、物件の購入価格と期待できる家賃収入のみから計算される表面利回りの数値が使われることが多いようです。
表面利回りの数値には、計算が簡便で客観性が高いというメリットがあります。物件の購入価格以外の諸費用は利回りの計算から省かれることになりますが、立地や年数や規模が近い物件であれば発生する諸費用は同額程度だと考えられるため、高利回りの物件を見つけることが目的であればそれほど大きな問題にはならないのです。
また、実質利回りの計算になれていれば、表面利回りをみただけで、大体どのくらいのコストがかかるのかわかるようになってくるので、ある程度不動産投資に慣れている方はこちらの数値だけで十分という方も中にはいっらっしゃいます。
＜平均的な相場の目安、利回りは何％が理想？＞
投資不動産を選ぶ際には、まずは高利回りの物件であることが重要であり、利回りの数値は高ければ高いほど良いということになります。投資不動産の広告には物件情報として、表面利回りの数値が記載されていますので、まずはできるだけ利回りの高い物件を探してみましょう。
平均的な相場の目安は、物件の立地条件により異なります。東京の場合には表面利回りで4%程度、地方の場合には表面利回りで5%～程度が、それぞれ相場の目安のようです。
利回りの数値には大きな違いがありますが、これは物件の立地条件による空き室のリスクが大きく影響していると考えられます。
立地条件のよい物件の場合には住みたいと考える人が多いため、空き室のリスクは低くなります。一方で立地条件が悪い物件は空き室のリスクが高くなるため、不動産投資で十分な利益を得るためには高い利回りが必要とされるのです。
立地条件以外にも小学校や中学校が近いファミリー向けの住宅なのか、子供が住みやすい地域として市区町村の支援があるか、車が必要な地域であれば駐車場の用意があるかなども、利回りに影響してきますので、購入する物件の特徴と地域の特性は必ず複合的にみるようにしましょう。
＜不動産投資で成功するための利回り最低ラインとは？＞
ただし高利回りの物件は数が限られますし、さらに条件の良い物件はすぐに売れてしまうため、実際の不動産投資では限られた物件の中からある程度妥協して選ぶことが必要になります。
リノベーションで利回りをよくするとしても、どの程度までのクオリティを目指せばいいいのかわからないですよね。それでは不動産投資で成功するための利回りの最低ラインは、どの程度だと考えれば良いのでしょうか。
不動産投資で成功するための利回りの最低ラインは、投資家の経験やスキルや資金力により異なります。例えば表面利回りが平均以下でも、都市部の人気エリアの築浅物件であれば空き室リスクが低く確実な家賃収入が期待できますし、その後の値上がりにより売却益が得られる場合などもあるようです。
ただし人気エリアの物件は高額であるため、実際に購入できるのは資金力のある投資家に限られます。
不動産投資に初めて挑戦する人の場合には、まずは平均的な相場の目安を、成功するための利回りの最低ラインだと考えることをおすすめします。資金計画や各種諸費用の支払いなどを含めた、投資シミュレーションにじっくりと取り組んでみてください。
自分だけの判断で投資を行うと失敗するリスクがありますので、専門家や不動産投資をすでに行っている友人や不動産投資会社の方など、幅広いプロの方にヒアリングするのがよいでしょう。
＜まとめ＞
今回は、不動産投資における利回りについて勉強してきました。表面利回りだけでなく、実質利回りについてもみる必要がありましたね。
ぜひ利回りについて気になったときは、もう一度この記事を読んでみてくださいね。
