不動産投資において、初期費用はなるべく抑えたい、もしくは自己資産以上の額の投資をしたいと考えておられる方は金融機関で融資を受けることができます。
その際、借りた金額に対して支払う利息の割合が金利です。今回は不動産投資における融資について解説していきます。
- ＜不動産投資、 融資・ローンはどう選ぶ？＞
- ＜不動産投資、好条件で融資を受けるためには？＞
- ＜不動産投資、サラリーマンへの融資可能額とは？＞
- ＜不動産投資ローンの融資審査とは？相談前に対策を＞
- ＜不動産投資の融資が受けられる金融機関＞
- ＜金利を下げることはできる？＞
＜不動産投資、 融資・ローンはどう選ぶ？＞
不動産投資用の融資・ローンを選ぶ時には、金利をしっかりチェックしておきましょう。
金利は返済額に大きく影響するものですが、金融機関によって設定されている金利は大きく変わります。また、金利には変動金利型と固定金利型の2種類あるため注意が必要です。
変動金利型は一般的に金利を半年に1回、返済額を5年に1回見直すもので、その都度金利と返済額が変動する可能性があります。しかし、1.25倍までしか返済額は上げてはいけないと決められているため、急激に返済額が増えることはありません。
固定金利型は、その名の通り金利が固定されているタイプです。返済が終わるまで金利が変わらないというわけではなく、固定される期間は決まっています。
ローンによって1年固定されるもの、5年固定されるものなど様々な種類があります。金利が変わらないという安心感はありますが、金利が高く設定されていることが多いため、返済額や返済期間を考慮しながら自分に合ったものを選ぶことが大切です。
＜不動産投資、好条件で融資を受けるためには？＞
好条件で融資を受けるために、取引経験のある金融機関へ融資を相談してみるのもよい方法です。金融機関は顧客の信用度を見て、融資条件を決めています。取引したことがある顧客ならどのような人物かを既に把握しているため、好条件で融資してくれる可能性が高くなります。
また、付き合いのある顧客が他の金融機関へ流れてしまうのを防ぐために、より良い条件を提示してくれるケースもあるため、まずは取引経験のある金融機関に相談してみるとよいでしょう。
不動産投資用の物件を紹介してくれた不動産業者から、融資先を紹介をしてもらうのもおすすめです。融資条件を決める時、顧客の情報だけではなく不動産自体の価値も重要なポイントにあります。
そのため、過去に取引経験のある不動産業者の物件であれば、信頼して好条件で融資をしてくれる可能性があります。金融機関と取引実績が多い不動産業者を選ぶことで、融資を受ける時に有利になることも多いです。
＜不動産投資、サラリーマンへの融資可能額とは？＞
ローンを組む時の融資可能額は、個人個人の属性によって大きく変わるため、最終的には審査を受けてみなければ分かりません。
しかし、一般的に年収の10倍程度がサラリーマンの平均融資可能額と言われています。例えば30代のサラリーマンの場合、平均年収が450万円と言われているため、融資可能額は4500万円程度になる可能性が高いと言えるでしょう。
ただし、属性によっては年収の10倍を超える融資を受けることができる場合もあります。融資可能額が増える条件は様々ありますが、勤続年数が長い人は融資額を増やしてもらえることが多いです。
勤続20年を超えるサラリーマンの場合、信用度が上がり融資可能額が増える可能性があります。また、勤めている会社によっても属性が上下します。経営が安定している大手企業に勤めている場合や、上場企業に勤めているサラリーマンの方は、融資可能額が高くなるでしょう。
＜不動産投資ローンの融資審査とは？相談前に対策を＞
不動産投資ローンの融資審査は、申込者の年収や勤務先などを調べ、融資しても大丈夫な人物かどうか審査するためのものです。
また、投資物件の担保評価も審査に大きく影響します。融資審査によって融資を受けられるかどうかが決まるだけではなく、融資額も大きく変わってくるので相談前にしっかり対策しておく必要があります。
相談前の対策として重要なのが、現金資産をなるべく多く用意しておくことです。手元に現金がいくらあるかは審査に大きく影響し、現金資産があまりに少ないと返済能力が低いと判断されてしまいます。
また、収益性の高い不動産を探しておくことも重要なポイントです。どんなに個人の属性が高くても、不動産の評価が低いと融資を受けられない可能性があります。逆に収益性の高い不動産なら、長期ローンやフルローンも組みやすくなるでしょう。金融機関から評価を得られるような物件を探しておくことは、融資審査を受ける前の対策として効果的です。
＜不動産投資の融資が受けられる金融機関＞
不動産投資の融資を行っている金融機関は、都市銀行、地方銀行、信用金庫、日本政策金融公庫などがあります。都市銀行は全国に支店があるため、様々なエリアの物件が対象になるため利用者も多いです。
しかし、審査基準が厳しい傾向にあるため、自己資金を十分確保しておく、評価の高い不動産投資物件を選ぶなどの対策をしておく必要があるでしょう。不動産投資の融資を行う地方銀行もありますが、銀行によって金利に幅があるため金利のチェックはしっかりしておきましょう。
信用金庫は平均金利が2％程度ですが、購入できる物件のエリアが限定されていることが多いため事前に確認する必要があります。
日本政策金融公庫は、他の金融機関で融資を断られた人も融資を受けられる可能性がある、金利が低いなどメリットがあります。しかし、本人が直接交渉を行わなければならない、固定金利型しか選ぶことができないなどのデメリットもあるため注意してください。
＜金利を下げることはできる？＞
もう少し金利が安くなれば、、、そう考えているオーナーも少なくないはずです。金利の値引き交渉は、禁止されている訳ではなく可能です。しかしその交渉自体はかなり大変だと言えるでしょう。
銀行にとっては金利自体が収入源ですので、その利益を簡単には下げないでしょう。よって、きちんと対策を練って値引き交渉を行う必要があります。まずは、他の金融機関での金利を徹底的に調べ上げ、今の金利との差を知りましょう。
もし仮に、今までの安定した返済実績があり、且つ他の金融機関と比べても金利が大幅に高いことを示せれば、交渉に応じてくれる可能性は高いでしょう。また、交渉に応じてくれない場合は、借り換えという手もあります。
交渉に失敗してから他の金融機関での借り換えについて調べ始めると、結局元の方が良かったと思い借り換えをしないという結果になれば、その金融機関との関係性もあまり良くないものになるでしょう。
不動産投資は長期投資でもありますし、金融機関とも長くお付き合いしていくと考えれば、交渉前に事前審査などで借り換え後のシミュレーションをするのがおすすめです。借り換えには手数料や諸費用などもかかると頭に入れて計算してみましょう。
ここまでで、金融機関への金利下げ交渉は可能だとお伝えしましたが、一番大切なことは、金利を下げる前に自分の経営で利回りや支出の改善をできないか努力することです。金融機関を変える前に、管理会社や必要経費などの見直しをしてみることで新たな解決策が見つかるかもしれません。金融機関から借り入れする際は、何よりも信頼が大切ですので、一度決まっていた金利を下げてもらう交渉は最終手段だと考えた方が良いでしょう。
＜まとめ＞
不動産投資において融資は無くてはならないもの、それゆえ、融資してもらう金融機関は慎重に選ばなければなりません。金融機関に相談へ行く前に、自分で相場を調べたり、専門家に相談しながら、ご自身の不動産投資にあった金融機関を選んでいきましょう。
