不動産価格の仕組みを徹底解説!

不動産価格の仕組みを徹底解説!|リビングコーポレーション

今回は、不動産投資をする上で重要になってくる不動産価格の変動をテーマに、主な要因分析や価格が設定される手法について解説していきたいと思います。

 

 

<不動産相場・不動産価格情報をチェック!>

不動産の価格というのは常に変動するものです。そしてそれらはいくつかの要因が関わり合うことによって引き起こされています。不動産投資をするならば、常にこの情報をチェックしておくことが利益を上げる最大の武器になります。

 

ではその要因とはいったいどのようなものなのでしょうか。

 

ー不動産の価格を左右する2つの理由

大きくかかわってくるのは建物の経年変化、そして土地の需要の変化の2つです。建物の価値は、基本的に時間が経つにつれ下落していきます。建物の外観や設備は劣化を避けられず、またあらかじめ決められた耐用年数も価格変動の基準となっているからです。

 

ただ、近年はリノベーション物件が人気になってきており、ある程度年数が立った場合でもテコ入れを行うことで、再度収益物件として息を吹き返す可能性もでてきました。

 

ライフスタイルの変化により、不動産物件のトレンドも大きく変わりますので、常に新しい情報をしいれるようにしましょう。不動産投資関連の情報をインターネットで集めたり、雑誌で仕入れるのが非常に重要になってきます。

 

土地の需要の変化は建物の価値以上に不動産自体の価値に影響してきます。この需要はおもに人口の変化に対応しており、人の流入が絶えない都心部では土地の価格は上がり、逆に郊外や地方では人口の減少によって価格が暴落している地域もあります。.

 

最近ですとコロナの影響により、東京の人口が初めて減少したというニュースが話題になっていました。外国人労働者の減少や、リモートワークの推進により若者が地方に移動したことに起因するようです。

 

また、オリンピックの延期に伴い、やや加熱気味だった国内の不動産投資が落ち着きを見せ始めました。これにより、不動産売買が活発でなくなると、今後の不動産価格に大きな影響を与えることは間違いありません。

 

<不動産価格の仕組み、評価手法とは?>

一般に、不動産鑑定士という国家資格を持つプロが不動産の適正価格を判断します。その判断をするためにはある程度の知識が必要なのですが、ここではおもに使われる「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つを簡単に紹介します。

 

①原価法

原価法とは、建物の原価、つまり同様の建物を新しく建てる場合にかかるコストをもとにして価格を出すという方法です。このようにして算出された価格のことを「積算価格」といいます。ただしこの方法は、土地の価格を出す場合にはあまり使われません。

 

②取引事例比較法

次に取引事例比較法ですが、これは過去にあった取引事例の中から条件の似ているものを集め、それらを参照しつつ価格を算出するというものです。この価格は「比準価格」と呼ばれます。

 

③収益還元法

最後に収益還元法は、賃貸や事業用の不動産に対してよく用いられるもので、その不動産が得るであろう収益を参考にして価格を算出するものです。算出の方法は「直接還元法」と「DCF方式」の2つがあります。

 

この3つの指標を参考に、不動産の価格が決められます。もう少し詳しく知りたいという方は、ぜひ書籍やネットなどを参考にして、勉強してみてくださいね。



<新型コロナウイルスの不動産市場への影響は?>

人口の移動がその価値の変動を大きく左右する不動産市場において、新型コロナウイルスが与えている影響はかなりのものです。新築マンションのモデルルームでは、8割~9割の来場者減少した会社が多いようです。

 

これは単純に人との接触を避けるために起きているようで、今後コロナの影響により、収入が落ちる可能性があるため、有利な条件でローンの申請を通すためにも住宅の契約件数自体は増える傾向にあるようです。

 

一方、東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地を利用した新築のマンション「晴海フラッグ」をはじめその周辺のタワーマンションから投資家たちが一気に手を引いたため、こちらの成約戸数は滞ることになります。

 

また、中古マンションをみる際に参考にしやすいのは(千代田区・港区・中央区・新宿区・渋谷区・目黒区・品川区)の都心7区です。これらの地域では中古マンションの相場の変動と日経平均株価の推移と合致する傾向があります。

 

コロナによる経済の停滞により今後のことを考慮すれば、価格が下がることは避けられないでしょう。ただし、株価が本当に下がっているかどうかは、日経平均をきちんと確認するのが大切です。

 

一戸建て市場においては、アベノミクス以降でもあまり価格に変化が見られないことから、マンションに比べ影響を受けにくいと考えられています。

 

<2020年の買い時は?東京の不動産価格を検証!>

ここ数年の間は都心部のみならず郊外までタワーマンションブームであり、根強い人気がありました。東京23区におけるマンションと土地の価格の変化を見てみると、2013年から2019年までの間に約31%上昇しています。

 

しかし細かく見ていくと変動も大きく、2018年からわずかに減少したところも見られます。この変動はエリアによって傾向が異なり、その差異は次第に顕著になりつつあります。

 

ー土地の価格をみて現状を判断してみよう

不動産価格の指標のひとつとなるのは土地の価格です。基本的に土地価格はいまだ低い水準にあり、緩やかにではありますが上昇していく傾向にあります。新型コロナウイルスによる価格の変動が注目されがちですが、低金利でかつ土地の価格が低水準である2020年は良い時期であるとも言えます。

 

ただしそれはエリアごとの傾向や相場などをきっちりと把握し、長期的に高い水準で価値が維持できるかどうかを見極めることが大切です。投資関連の雑誌やニュースに目を通し、今後の不動産価格がどう変化するのか把握し、投資判断に活用しましょう。

 

<不動産バブル崩壊?これからの不動産価格は?>

新型コロナウイルスにより経済活動が制限され消費は低迷し、実際に不動産への投資は少し様子見という人が大変多いです。しかしこのような状況は、過去にもありました。2008年のリーマンショックです。

 

ーリーマンショックは不動産価格に影響を与えなかった?

当時の不動産価格を参照してみると、意外なことに、リーマンショック後に大きな下落はありませんでした。首都圏の平均分譲価格を見ると、2008年の最高値と比べても下がったのはわずか5%に留まっています。

 

今回の新型コロナウイルスによる影響も、もともと価格の変動幅が大きい都心部を除けば下落は1~15%程度であるという予想もあり、過去のデータを見るに今後取り返しのつかないほどの暴落は起こりにくいとわかります。

 

とはいえ、必ずそうなるといった保証はどこにもありません。新型コロナウイルスの影響下にある今のような状況においても、変動しつづける不動産価格を常に注視し続けることが大切です。

 

<まとめ>

いかがでしたでしょうか。今回は不動産価格の変動について、普段どのような指標を参考にすればいいか、また、コロナの影響による経済活動の制限やオリンピックの延長が不動産価格にどう影響するのかについて書きました。

 

ぜひ、今後の不動産投資をする際に、ぜひもう一度読んで参考にしてみてくださいね。

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