不動産の土地について徹底解説!

不動産の土地について徹底解説!|リビングコーポレーション

 

不動産といえばアパートなどの建物を思い浮かべますが、実は土地選びもとても大切です。いくらいい物件でも、土地条件が良くなければ入居者も入りません。


また新しく建物を建てる場合も、土地の形状や建築制限によって、作りたかった建物にならない場合があります。
今回は不動産投資において大切な「土地」について解説していきます。

 

 

<土地(宅地・分譲地)の購入方法は?土地購入の基礎知識>


まず、宅地と分譲地の違いについて説明していきます。宅地も分譲地もどちらも建物が立てられる土地ではありますが、宅地のほうが大きな枠組みです。

 

分譲地は不動産会社などが広い宅地を購入し、それをいくつかに区分して売っている土地のことです。前者の場合は水道や電気などを建物建設の際に引いてくる必要がありますが、後者の場合はすでに引かれています。その分楽ではありますが、建設会社などが決まっていて自由が利かないという可能性もあります。

 

不動産投資で土地を購入するときは、不動産業者を通じて話を進めていくのが一般的です。


不動産投資に活用できる宅地、分譲地を扱っているのが、不動産会社やハウスメーカーなどです。不動産投資を考えている場合、このような企業のサービスを通じて、自分が希望する物件を探すところからスタートします。

 

宅地、分譲地の情報は、折込チラシはもちろんですが、不動産会社やハウスメーカーのサイトからもチェックすることが可能です。気に入った物件が見つかったら、売り出しをしている不動産会社やハウスメーカーにコンタクトをとって、より詳しい情報を教えてもらったり、実際に現地まで出向いて土地を見学したりします。また相談の際、不動産投資での土地購入の目的をしっかり決めておくといいでしょう。例えば同じ不動産投資でも、「老後の収入のため」の土地購入と、「売却による利益を得るため」の土地購入では全く条件が違ってきます。前者では土地価格が安定しており、高い利回りの期待できる土地が、後者では土地価格に流動性があり、今後価値が上がる可能性のある土地が良いと言えるでしょう。

 

気になる土地が見つかったときは、法務局などで登記内容を確認しておくと安心です。購入の際には、不動産会社やハウスメーカーに申し込みをすればすぐに手続きがおこなえます。人気がある物件は、売り出しを開始して早々に売約済みになるケースも少なくありません。希望する物件があるときは、早めに売買契約を結んでおきましょう。


<土地探しのリスク、失敗例と回避方法>


不動産投資用の土地を探すときには、地価の変動というリスクが伴います。土地の価値はその都度変わるため、今後の地価を入念にシミュレーションしたとしても、購入したときの見込みが外れることはあります。これから不動産投資をする人は、どのような土地にもこのようなリスクが伴うことを最初に理解しておく必要があるでしょう。

 

不動産投資で多いのが、「地価が上がると見込んで購入した土地が、のちに下落してしまった」といった失敗です。実際、市役所などの公共施設が移転したり、郊外に大型の商業施設ができたりすると、人の流れが変わって地価にも悪影響を及ぼすケースがあります。

こういった失敗を避けたいときは、地域の情報をあらかじめ調べておくことがひとつの方法になります。地域の情報は、できるだけ幅広く集めるのがポイントです。不動産会社やハウスメーカーの情報だけに頼り切っていると、地域事情が正確につかめない可能性があります。実際に街を歩き、その地域に住んでいる人や、街の自営業者などからも地域の事情をよく聞いておきましょう。

 

<失敗しない!希望に合った土地を見つけるためのコツとは>


投資用の宅地、分譲地を購入するときのコツは、物件が自分の希望に合っているかどうかをしっかりとチェックすることです。不動産投資をする場合、「賃貸アパートを建てて家賃収入を得たい」などの何らかの目的をもっている人が多いです。自分の目的が叶えられそうかどうかを見定めることが、不動産投資用の土地を購入する際には必要です。素人の場合、土地や分譲地の図面を見ても、自分の希望に合っているかどうかがなかなか判断できないことがあります。自分だけで見極めが難しい場合は、不動産投資のプロからアドバイスを得るのもひとつの方法です。

 

購入した土地に賃貸アパートなどを建てる予定があるときは、物件の利便性や周辺環境がチェックポイントになってきます。この場合、駅や学校、スーパーマーケットなどが土地の近くにあるかどうかはとくに重要です。今後の土地の価値がどう変化するかも、チェックしておきたいポイントです。近くで住宅地の開発が進んでいたり、街の整備がおこなわれていたりする土地なら、将来的に地価がアップして土地の価値が上がることも考えられます。

 

<買うのは危険な土地の見分け方>


不動産投資では、購入して損をしてしまう土地もあります。このような土地はリスクが高いだけでなく、安易に購入すると後悔をすることになりかねません。失敗を避けるためにも、土地の見分け方はしっかりと押さえておきましょう。

 

物件に問題がないかどうかをチェックするときに見ておきたいのが、法務局に登録されている登記内容です。抵当権が設定されていたり、賃借権がついていたりする土地は、近隣の相場より販売価格が安くても購入するのは避けましょう。


こういった権利が設定されている土地は、購入した後にさまざまな問題が生じる可能性があります。例えば、第三者の権利が設定されていると、売買契約を結んで購入をしても、自由に土地を使うことは難しくなります。仲介をした不動産会社からとくにコメントがなくても、物件の登記内容や権利関係については自分でしっかりとチェックしておくことが大切です。このほか、地価が大幅に下落している土地なども、購入は避けたほうが無難です。将来的に地価が上がる見込みがないときは、投資をしただけのリターンが得られない可能性があります。

 

<土地購入に必要な費用、住宅ローンは組める?>


宅地や分譲地を購入する際には、物件の売買代金や仲介手数料がかかります。売買代金は、土地の対価として支払うお金です。仲介手数料は、物件を仲介した不動産会社やハウスメーカーなどに支払います。売買契約を結ぶときには、契約書に貼りつける収入印紙代も用意しておく必要があります。また、購入に際して発生する所有権移転登記の費用は、買主が負担するのが一般的です。所有権移転登記では、司法書士に支払う登記費用や収入印紙代などが発生します。

 

不動産投資で物件を購入する場合も、審査に通過すれば住宅ローンを利用することは可能です。住宅ローンを組むときは、物件を仲介している不動産会社やハウスメーカーなどを通じて手続きができるケースも多々あります。ローンなどの資金調達も含めて不動産投資の相談にのっている会社もあるため、個人の投資家でも信用情報などに特に問題がなければ比較的スムーズに投資用の資金を借りることができます。

 

土地や建物を購入した後も固定資産税や修繕費などがかかりますので、あらかじめ余裕を持って予算を見積もっておくことも重要でしょう。

 

<まとめ>


さて、今回は不動産投資における土地購入の購入方法や注意事項について解説してきました。マンションなどの建物は年数が経過すれば減価償却により価格が0になる可能性があります。しかし土地の場合は価格変動こそあれど、建物よりも0になる可能性は低いです。


資産価値の高い土地選びをするためにも、専門家に相談したり、気になる土地に自分で足を運んだりして情報を集めましょう。

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