マンション投資について徹底解説!

マンション投資について徹底解説!|リビングコーポレーション


老後を考えて、マンション投資について興味がある方は多いのではないでしょうか。そこで今回は、「マンション投資について徹底解説」というテーマで、説明していきます!

 

 

マンション投資に勧誘されたら?見極めのコツと知っておくべき知識


マンション投資の勧誘を受けたら、基本は疑ってかかることをおすすめします。というのも、勧誘行為を行っている不動産投資会社は、物件を相場より高値で販売しているところが多いからです。高値で物件を売ることで会社は利益を得ることができますが、実際にマンションを購入した投資家が儲けることは難しくなってしまうのです。
特に都合のいいことばかり言ってくる営業には注意した方が良いでしょう。物件を売るためにデメリットを隠している可能性があります。不動産投資は動くお金が大きいため、とにかく慎重になることが大切です。営業の言うことを鵜呑みにしてマンションを購入してしまい、利益を得るどころか大きな損をしてしまった、ということもよくあるのです。


とはいえ、マンション投資の勧誘の全てが信用できない、という訳ではありません。信頼できる会社から勧誘を受けることもあります。見極めるポイントとして、メリットだけではなくデメリットも説明してくれるかどうかしっかり判断しましょう。長期の投資になるため、年別の売り上げ計画を考えるのが非常に重要です。


また、物件購入後のサポートが手厚いかどうかも確認したいポイントです。空室賃料保証や住宅設備保証などが付いていれば、安心してパートナー役を担ってもらうことができるでしょう。信頼できる会社を探すためにも、美味しい話には飛びつかずまず自分が投資に関する知識を蓄えることが重要です。


マンション投資している物件に自分が住むのは可能?そのメリットは?


投資用のマンションを購入したものの、入居者が決まらない。空室のまま放っておくのも勿体ないし、いっそ自分で住んでしまいたい。そんな状況に陥る人は決して少なくありません。投資用マンションに持ち主が住むこと自体は可能ですが、注意しておきたいポイントがいくつもあります。まずローンについて。不動産投資ローンを利用する際、契約書でその不動産の目的を設定します。

 

「投資用」に設定した目的を途中で「居住用」に変更することはできないことが多いです。これは「自分で住むマンションのためのローン」と「投資目的のマンションのローンが」異なるから。基本的に不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高いため、その差額を負担してでも住みたい場合を除いて、投資用物件に自分が住むことはおすすめできません。


経費の問題もあります。投資用の物件に自分が住んでしまえば、当然家賃収入はゼロになります。また、投資用マンションに自分が住むと、確定申告の際減価償却費の計上ができなくなってしまいます。

 

つまり、投資用マンションに自分が住むのは「ローンは完済していて金利を心配する必要はないし、住む人がいないので維持費がもったいないから」というごく限られた状況でない限り取らない方がいい選択肢なのです。どうしても空室を持て余してしまうというときは、自分で住むよりも専門家に意見を仰いで解決策を探すのがおすすめです。


失敗しない!マンション投資のリスク管理を徹底解説


マンション投資には様々なリスクがつきまといます。特に大きいのが「空室リスク」です。借り手がいなければ家賃収入はゼロになってしまいます。マンション投資を成功させるには、いかに借り手を途切れさせないかが大きな課題となるのです。この空室リスクをできるだけ下げるためには、物件を購入する段階でできるだけ立地のいい物件を購入することが鍵になります。また入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶことも、空室リスクに備える有効な手段です。


「金利上昇リスク」は、ローンの金利が上がって支払総額が上がってしまうリスクを指します。ローンを組む以上金利から逃れることはできません。金利上昇リスクを避けるためには、変動金利ではなく固定金利を選択するという方法があります。固定金利は変動金利よりも金利が高いですが、完済まで金利が変化しません。リスク管理の観点から見れば有効な手段でしょう。ただし現在は金利が低いため、どちらの方が得かとは一概に言えない状況です。この他、繰り上げ返済も金利上昇リスクに備える方法です。


地震大国日本で不動産投資を行う以上、「地震リスク」を無視することはできません。地震が起きても被害が大きくならないようにすることで、リスクを最小限に抑えましょう。新耐震基準の物件を選ぶ、地盤が強い地域を選ぶなど、物件選びの段階でもできることはいろいろあります。また地震保険に加入しておくことも大切です。


マンション投資の平均利回りはどのくらい?上げるコツとは?


マンション投資の利回りは物件がある地域や、物件が新築なのか中古なのかなど様々な条件で変動しますが、都心部の新築であれば4~5%、中古物件は5~6%程度が相場となります。ではこの利回りを上げるためにはどうすればいいのでしょうか。

 

まずは物件の購入価格を下げることです。マンションに限らず、不動産投資は購入した物件によってその後が大きく左右されます。同じ条件でも安く物件を手に入れることができれば、その後の経営の自由度が大きく増すことになります。物件購入は、投資においてそれだけ大きな作業なのだと理解する必要があります。


利回りを上げるためには、家賃を上げる必要があります。ただし家賃を上げるだけでは入居者が納得しませんし、最悪退去に繋がってしまいます。家賃を上げたいのであれば、リフォームなどの投資を行った上で上げなければ入居者の満足度が下がってしまうのです。

 

稼働率を上げることも、利回りを上げることに繋がります。相場より安い、部屋のグレードに対して家賃が手頃な物件は人気が高く、必然的に入居者が集まりやすくなります。ただし入居者を集めるために家賃を下げては本末転倒ですし、一度下げた家賃はなかなか上げられません。競争力の高い「お得な部屋」を生むためにも、やはり物件購入価格を抑えることが必要になってくるでしょう。

 

まとめ

 

今回は、「マンション投資について徹底解説」というテーマで、勧誘を受けたときの対象方法、リスク管理、利回りなどについて説明しました。

 

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