マンション一棟買い!費用はどれくらい?

マンション一棟買い!費用はどれくらい?|リビングコーポレーション

不動産投資について、調べていくと1部屋だけ購入する区分所有のマンションではなく、一棟まるまるマンションを購入した場合は、一体いくらくらい費用がかかるのだろうと考えたことはありませんか?

 

そこで今回は、マンション一棟を購入するためにかかる費用や購入する際のポイントについて話していきたいと思います。

 

 

マンション一棟建てる費用はいくら?

マンションの建設費用は、坪単価を基に計算されることが多いです。坪単価は土地があるエリアや、マンションの構造によっても変わります。

 

マンションは重量鉄骨造、もしくは鉄筋コンクリート造のものが多いですが、重量鉄骨造の坪単価相場は約70万円、鉄筋コンクリート造は80万円程度が相場となっています。「坪単価×延床面積」である程度の建設費用が計算できるので、マンションを建てようと考えているエリアの坪単価相場を調べて、計算してみるとよいでしょう。

 

延床面積は建物の床面積を合わせたものになるので、60坪の床面積のマンションで3階建なら延床面積は160坪となります。ただし、建ぺい率というものがあり延床面積は制限されるため、土地全てを使ってマンションを建てることはできません。

 

建ぺい率が50%ならば、60坪のうち30坪に建物を建設することになるため、延床面積は30坪×階数となります。3階建、延床面積30坪、坪単価70万円で計算すると「70×30×3」となるため、建設費用の目安は6300万円です。

 

限られた土地や空間の中で広いマンションを建てるのも収益率をあげるために必要な要素となってくるので、不動産投資会社を選ぶ際には、指定した土地に対してどのくらいの部屋数や広さの物件を建てられるかをしっかりとシミュレーションするのが非常に重要になってきます。

 

相場と値段で選ぶマンション一棟買い

マンション一棟の相場ですが、エリアによって大きく変わるため、一概に明確な値段を出すことはできません。マンションの値段といういのは、建物の古さやグレード、設備、マンション周辺の利便性など様々な要素によって決まります。

 

建てられたばかりのもの、グレードが高いもの、設備が整っているものは相場も高くなりますが、同じようなマンションでも都心よりも地方に建てられているマンションのほうが相場は低くなります。

 

例えば地方で駅から遠いようなエリアに建てられたマンションなら、200万円台から購入できるものがある程です。首都圏であっても駅から若干遠い場所、戸数が少ない、建てられてから時間が経っているようなマンションなら、安い価格帯のものも見つかるでしょう。

 

また、中には再建築不可のマンションで、条件がよいにも関わらず相場よりもかなり安いものがあります。再建築不可のマンションは、ローンを断られてしまう可能性が高いため注意してください。

 

マンションを一棟購入する場合は、資金もそれなりに必要になってきますので、借入を考えながら、どの程度の予算であれば購入できるか考えるのがいいでしょう。

 

サラリーマン大家で不動産投資用のマンションを購入する場合は、働いている会社の状況などもありますが、大体年収の10倍程度が相場になるようです。

 

知っておきたいマンション一棟の火災保険のこと

マンション一棟を購入した後は、火災保険に入ることになります。火災によって被害を受けた時に補償が受けられるものというイメージがあるかもしれませんが、火災だけではなく他の災害でも補償が受けられるものです。

 

基本的には自然災害と日常災害の2つが、火災保険で補償されます。自然災害というのは火災以外に落雷や雹災、風災などです。ただし、全てを補償してもらえるわけではなく、保険の種類によって補償してもらえる範囲が決まっているため注意してください。

 

日常災害というのはマンション内で起こった水漏れや盗難、自動車による事故などが起こった時に補償されるものです。一見火災保険でカバーされないように思うものも、補償対象になっているケースがあるため、火災保険に加入する時はどこまでが補償対象になっているかしっかりチェックしておきましょう。

 

金額によって補償内容も様々です。このように、色々な災害に対応できる火災保険ですが、地震は対象になっていません。地震保険というものが別にあるのですが、単独では加入することができないため、火災保険と合わせて加入しておくとよいでしょう。地震保険も補償内容は忘れずに確認し、負担にならない範囲で選択するのがおすすめです。

固定資産税はいくらになる?

固定資産税は不動産を所有している人に対して課せられる税金のため、不動産投資用のマンションを所有している人も毎年支払わなければなりません。

 

固定資産税は、建物に課せられるものと土地に課せられるもの2種類あり、「固定資産税評価額」によって決定されます。固定資産税評価額は再建築価格評価点や減点補正率、床面積などによって決まりますが、公示価格の70%程度が目安です。

 

割り出した固定資産税評価額から課税標準額を決定し、それに1.4%をかけたものが支払う固定資産税となります。

 

固定資産税は新築で3階建以上なら5年間は半額になるなど、様々な特例処置があるため実際はもっと安くなると考えてよいでしょう。

 

どのような軽減措置が適用されるかによって変わりますが、おおよそマンションを購入した金額の0.5%から1%程度が相場です。課税標準額は3年に1回評価が見直されるため、自分の所有しているマンションの固定資産税がいくらになるかしっかり把握しておきましょう。

 

ウェブで検索すると無料のツールもありますが、ざっくりとした全体の費用を掴むだけに使用し、詳細の費用計算については、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

wi-fiをつけた方がお得? 

wi-fiなどの無料インターネットをマンションに導入している人は多いです。これはマンションの所有者がインターネットの使用料を支払い、入居者に無料でwi-fiを利用してもらうサービスです。

 

入居者は毎月のインターネット料金が無料になるため、客付け効果が期待できます。インターネットを日常的に利用する人は多いため、マンションを選ぶ時に無料でインターネットを利用できるか重視する人は多いです。

 

wi-fiの導入はある程度の費用がかかってしまいますが、それによって入居者が増え、空き室がなくなれば結果的に家賃収入が増えてお得になるケースもあります。無料インターネットを導入するためにはマンションを回線に引き込むための工事費用と、毎月のインターネット使用料がかかります。

 

依頼する業者によっても変わりますが、工事費などの初期費用に約13万円、月額費用は8,000円程度が相場です。有線ではなくwi-fiを導入する場合、マンションの構造次第で電波が届かない可能性もあるので注意してください。

 

ただし、最近は通信制限がない携帯電話もでてきていますので、あくまでも最低限の回線が引ける状態にしておき、wi-fiの設置については、入居者に選択させるのがよいでしょう。

まとめ

今回は、マンション一棟の不動産投資について、購入するためかかる費用、相場と値段、火災保険、wi-fiをテーマにそれぞれ書きました。

 

ぜひマンション一棟を購入し、不動産投資を考えている場合は、もう一度読んでみて参考にしてみてくださいね。

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