マンションの不動産投資について徹底解説!

マンションの不動産投資について徹底解説!|リビングコーポレーション

マンションやアパートに不動産投資する際、「レバレッジ」もしくは「レバレッジ効果」という言葉を耳にすることがありますよね。そこで今回は不動産投資において重要な「レバレッジ」について解説していきます!

 

 

<一般的にレバレッジって何?>

 

株式投資やFXなどでもよく聞く「レバレッジ」ですが、不動産投資においてどういう意味なのかご存じですか?レバレッジは日本語訳で「てこの作用」。日常生活ではてこの原理を使って自分の力以上の力を使うことができますよね。

 

不動産投資においても、レバレッジとは「実際の資金よりも多くの金額を運用すること」という意味になります。自己資金が少なくとも、購入する不動産を担保に金融機関から融資をしてもらうことで、実際より多くの金額を投資できることになるのです。海外では1000倍以上のレバレッジをかけられるようなものも存在しますが、日本では株式投資は約3倍まで、FXについては25倍までのレバレッジが許可されています。

 

しかし、不動産投資においてはレバレッジは何倍までというのは決まっていません。これは、不動産物件や土地が担保として高く評価されるためです。FXや株だと、失敗した時の回収がしにくいですが、不動産投資の場合、不動産を回収することができるので金融機関としてもありがたいということです。

 

さて、〇倍のレバレッジとはどういうことなのでしょうか。極端な例として海外のFX口座で1000倍のレバレッジをかけたして考えてみましょう。

 

元手となる軍資金が10万円で、当時のドル円が1ドル100円であったとします。1000倍のレバレッジをかけているということは、自己資産の1000倍の資金を運用できるということです。そのため、ドル円が105円になったとしたら、10万×1000÷100×105=1億500万円、つまり利益が500万円出たと考えることができるということです。このように、少ない軍資金で莫大な利益を追求するときに用いられます。

 

<不動産投資におけるレバレッジとは>

 

不動産投資においてもレバレッジというのは少額な自己資産でより高額な物件を運用しようとするということなので、基本的な考え方は株式投資やFXでのレバレッジと同様です。

 

しかし、株式投資やFXにおけるレバレッジというのは、制度として存在しており、自己資金より膨らんだレバレッジ分のお金は仮想的なものであるとして扱われるのに対し、不動産投資においては、不足分は融資を受けなければならないという点で異なります。そのため、FXと異なり、極端に高いレバレッジを設定することは極めて難しいです。

 

具体例を挙げて考えてみましょう。自己資産が1000万円あると仮定し、自己資産のみで1000万円の物件を運用した場合の年間収入が100万円であるとします。

 

対して、融資を受け3000万円の物件を運用したところ、借入金の利息が3%だったとします。3000万円の物件では、100万×3-2000万×0.03=240万となるので、利回り率が年間24%となり、利益効率が良いことがわかります。

 

<レバレッジに向く物件の条件>

 

不動産投資においてレバレッジを活用するならば、空席リスクが少ないということが必須条件です。入居率が上がらないと利益効率が良くないことは明らかだからです。そのような意味では、物件の立地がある程度都市近郊であり、人口がいる地域であるというのは必須条件です。

 

必ずしも都心部である必要はありませんが、都市部から離れすぎて人口が少ない場合には、高い入居率は見込めません。近年では、セキュリティーや耐震設計などが重視される傾向にあり、入居率にかかわるということにも注目すべきです。

 

また、入居当たりの単価が高い方が利益が出やすいので、利益効率がよくなります。そのような意味では、デザイン性に富んでおり、最新施設が伴っている等の付加価値が高い物件は特にレバレッジに向いているといえます。

 

ここまで述べたことをまとめると、物件の入居率が高く、付加価値の高い物件がレバレッジを活用するのに向いているということになります。

 

<レバレッジ効果、有効性を示す指標とは>

 

レバレッジ効果を測るためには様々な指標が考えられています。

 

FCR:まず計算すべきなのはFCR(フリーアンドクリアリティーリターンの略)です。これはレバレッジ効果の例でも出したように、総収益率として「真実の利回り」を示す指標です。

 

 NOI÷(物件価格+諸費用)×100=FCR

 

DCR:DCRとは借入償還余裕率のことで、ADS(年間元利返済額)に対するNOI(年間営業利益)の割合です。この指標が大きいほど借入金返済の確実性が高くなるということを表しており、リスクを抑えるためには必要な指標です。

 

K%:レバレッジ効果を端的に判定するには、K%(ローン定数)とFCRを比較することで判定できます。K%は、ADSのローン借り入れ数に対する割合のことで、金利を下げるか、融資期間を延ばすことで、下げることができます。K%が低いほどコストが下げられていることになります。

 

CCR:CCRとはキャッシュオンキャッシュリターンの略で自己資本利益率のことです。自己資本に対する利益率を示す指標です。

 

これまであげた指標は必ずしもレバレッジ効果(レバレッジの有効性)を完璧に正しく示すわけではなく、状況によって複数の指標を検討するなどの工夫が必要になることに注意しましょう。

 

<レバレッジ効果とリスク>

 

レバレッジを活用すれば、向いている物件であれば、少額でより多くの利益が見込めるため、利益効率がよくなること(レバレッジ効果)が見込まれますが、その分リスクも当然存在します。

 

まず考えられるリスクは、借入リスクです。自己資金で賄えない分を融資してもらうため、経済状況にかかわらず毎月の返済が求められます。不動産投資は、空室リスクを完全に防ぐことはできないので、特に借り入れをするということ自体がリスクになりやすいといえます。

 

また、だれでも融資してもらえるわけではないということも理解しておかなければなりません。クレジットカードの審査と同じように、個人の信用調査があるのはもちろん、投資物件の調査もあります。金融機関と提携している不動産会社から物件を購入する場合、融資が通りやすい可能性がありますのでチェックしておくと良いでしょう。

 

また、金利が上昇するというリスクも考えられます。長期にわたって融資してもらうため、金利が上昇すると、利回りが長期間下がってしまうということになります。レバレッジが高いほどこの損失は大きく、レバレッジをかけない方が利回りがよかった…というようになることも考えられます。この現象を逆レバレッジと呼んだりします。

 

不動産投資において、レバレッジは何倍までという決まりが無いとはいえ、仮に失敗した時にも返済できる倍数に留めておくのが良いでしょう。年収の三倍が目安とも言われています。

 

<まとめ>

 

さて、今回は不動産投資におけるレバレッジについて解説してきました。投資したい不動産があるけれど、資金が足りない、、、という方でも、レバレッジ効果を上手く活用できれば、タイミングを逃さずに不動産投資できますね!上で述べたようなリスクにも気をつけつつ、レバレッジを効かせた投資にもチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

本メディアは、ご利用者様自身のための情報であり、投資勧誘を目的としたものではなく、信頼できると判断されるものの当社による独自の確認は行っていない情報源に基づいております。
当社は、本メディアの妥当性や正確性を保証するものではありません。よって、本メディアおよび関連データの利用の結果として行われた行為に対する責任を負いません。
必要に応じて、税務を含め、専門家の助言を仰ぐことをお勧めいたします。

© 2020 LIVING Corporation, Inc. All Rights Reserved.