不動産投資を考えている人の中で、シェアハウスに投資しようと考えている人もいると思います。特に首都圏や人口密度の多いエリアではシェアハウスの数も多いと言えるでしょう。今回はそんなシェアハウスの不動産投資事情について解説していきます。
＜シェアハウス投資のメリット＞
シェアハウス投資のメリットは、主に収益アップと空室リスクの低下、対応できるニーズの幅広さがあります。シェアハウス投資はマンションだけではなく、一軒家の不動産投資も多く見受けられます。
通常、一軒家の不動産投資をするとなると1つの物件に一組の借主にしか賃貸に出せなくなってしまうので、収益に関してはそこまで大きな利益は見込めません。それに対してシェアハウス投資の場合は1件の物件に複数の借主が発生するので、通常の一軒家の不動産投資よりもお得だと言えます。このため賃料を安く設定したとしても収益アップを見込むことができるところが、シェアハウス投資のメリットであり強みの一つとされています。
またシェアハウス投資であれば借主の1人が退去したとしても、それ以外の借主が賃貸していれば家賃収入を得ることができます。
これは入居者を常にキープできるということなので、借主全員が退去しない限りは空室になってしまうリスクを押さえることが可能です。ほかにも入居者の条件を幅広くできるため、入居したい人たちのニーズに幅広く対応できる点もメリットとなります。
＜シェアハウス投資のデメリット＞
メリットだけではなくデメリットもあるシェアハウス投資は、投資に関するノウハウが確立されていない点や入居者同士のトラブルが起きやすい点、そして設備に関するコストがかかる点に注意しなければいけません。
日本では不動産投資に関するノウハウはある程度蓄積されている状態ではありますが、その中でもシェアハウス投資に関するノウハウはまだ十分に蓄積されている状態とは言えません。
一般的な不動産投資の知識では対応できないところもありますし、求められているコンセプトも通常の不動産投資とは異なります。このため、投資していくために必要な経費が通常の投資よりもかかってしまう可能性があるのです。
またシェアハウスは複数の借主が1つの物件で生活をしていくのですが、借主同士が必ず顔見知りというわけではありません。そのため見知らぬ借主同士での生活の中でトラブルが発生してしまう可能性は高く、トラブルを避けるための話し合いやルール設定が欠かせないのです。
ほかにも共同生活設備だけではなく一般的な家具などの設備もオーナーが負担するため、通常の不動産投資よりもコストがかかってしまうデメリットもあります。
＜シェアハウスで起きたトラブル＞
シェアハウス投資をする上で注意しなければいけないのは、一般の不動産投資では見られないトラブルが起きる可能性が高いという点です。実際にシェアハウスの経営で起きたトラブルとして、シェアハウス自体の雰囲気作りに失敗して次々と借主が退去してしまったケースがあります。シェアハウスにはそれぞれコンセプトがあり、それに見合った入居者を募ることで安定した入居を確保することができます。
ただこのコンセプト作りに失敗してしまったり、入居した借主同士でのトラブルが絶えなくなってしまうと、どんどん退去されて空室ができてしまうリスクがあるのです。
また入居者が賃料を払わないケースやルールを作っても入居者が守らないなど、入居者によるトラブルが多いところがシェアハウス投資で頭を悩ませるポイントになりやすいです。
入居者以外のトラブルとしてはシェアハウス投資をする人が増えることで稼働率が悪くなって月々のローン返済ができなくなる、建物の劣化が早いので修繕費用が思った以上にかかって破産してしまうなどのケースも少なくありません。
＜サブリース契約＞
サブリース契約とは賃貸借契約とも言い、賃貸住宅をサブリース業者がオーナーから一括して借り上げる契約のことを指します。わかりやすく言えば、サブリース業者に不動産投資をする上で面倒な管理業務を委託することができるサービスです。
これを利用することによって物件の管理や入居者の管理を業者にお願いすることができるため、シェアハウス投資をしている人のおよそ6割はサブリース契約をしていると言われています。このサブリース契約では家賃収入の何割かを管理手数料として業者に支払わなければいけないものの、業者によって決められた割合の家賃保証を受けることができるところが大きなメリットです。
ただ注意しておかなければいけないのが、サブリース契約の内容によってはシェアハウス投資をしている本人に裁量権がなくなってしまう点です。
これはサブリース業者に管理業務を委託した際に、その権限のほとんどをサブリース業者に持っていかれてしまうことが原因で起きてしまうトラブルとされています。契約内容をきちんと確認すれば防げるものなので、サブリース契約をする際には契約内容やリスクを理解しておかなければいけません。
＜かぼちゃの馬車事件＞
サブリース業者に関するトラブルの代表例として「かぼちゃの馬車事件」があります。この事件でサブリース会社は自己破産してしまっています。
主な問題点は2つあり、1つはサブリース会社が異常な割合のキックバックを請負工事事業から受け取っていたこと、もう1つはサブリース会社が家賃減額の要求を建物オーナーにしなかったことです。
普通、サブリース会社は本来、建物オーナーからの管理手数料で利益を出し、仮に入居者が少なくなれば家賃減額をオーナーに要求できるため、リスクも少ない事業です。しかしこの事件では、多すぎる工事費用をオーナーに請求し、シェアハウスを建てる時点でのキックバックを主な収入源としていました。
その分、建物の管理自体では赤字でも高い家賃収入実績を作ることに重きを置いた結果、自己破産を招いたのです。先ほどにもあったように、オーナー側は、契約時に契約書の内容や工事費用の相場を知っておくことが必要です。
＜シェアハウス投資は初心者には難しい？＞
このようにシェアハウス投資は一般的な不動産投資とは異なっている点が多いことから、初心者には難しいのではないかという意見があります。その理由として挙げられているのが、入居付けが難しいところや入居者間でのトラブルが多いところ、そして売却が難しいところです。シェアハウスは特殊な賃貸物件となっているため、入居に関する条件がある程度限定されてしまう傾向があります。
その分対応できるニーズを広げることで入居者を確保することができるものの、立地などの条件によってはそれも難しいことが少なくありません。そのような理由で入居者そのものを確保することが難しい傾向があるため、初心者には難しいと考えられています。
また入居者が確保できたとしてもきちんとルールなどを決めておかないとトラブルが多発しますし、退去者が続いてしまうと運営が難しくなります。サブリース契約である程度入居者を管理することでリスクを回避できるものの、初心者には難しいポイントの一つです。
さらに投資を辞めようとして売却を検討しても、シェアハウスは特殊な構造の建物なので売却できないケースもあります。このような点から、初心者がシェアハウス投資をすることは難しいと言われているのです。
＜まとめ＞
シェアハウス投資について詳しく解説してきました。シェアハウスは建築基準法では「寄宿舎」として定められており、その基準を満たして建てる必要があります。シェアハウスプロデュース会社や設計士に相談しながら進めると良いでしょう。
